아파트 중도금 대출 청약시 주의사항 상환방법

아파트를 산다는 건 일생에서 가장 큰 금액을 사용해야 할 정도의 이벤트입니다. 일반적인 눈높이에서는 살면서 이 정도로 큰돈을 또 써 볼일이 있을까 싶을 정도로 큰 금액입니다.

 

그런데 이렇게 큰 돈을 나 스스로 모아놓은 돈으로 내는 경우도 거의 없습니다. 지금처럼 집값이 많이 올라와 있는 상태라면 더 그렇습니다. 예전에는 월급 모아서 집 사는데 7년 정도 결렸다고 하는데 최근 조사에서는 12년 이상으로 늘어났다는 결과도 있었죠.

 

최근 집값이 하락하고 있다고는 해도,여전히 아파트 값은 비쌉니다. 그래서 아파트를 살 때는 대출이라는 것을 받게 되는데요. 이는 아파트를 신규로 분양받는 청약에 당첨되었을 경우에도 동일합니다.

 

분양을 받으면 통산 10% 정도를 계약금으로 내고,나머지 금액을 중도금과 잔금으로 납부하는데요. 잔금이 일반적으로 30% 정도이니까 약 60%를 중도금으로 납부하게 됩니다.

 

이를 한번에 내는 게 아니라, 6번에 걸쳐 나누어 내게 됩니다. 만약 집값이 10억 원이었다면 중도금을 매차시 1억 원씩 총 6억 원을 납부하게 되는 것이죠. 이러한 비중은 아파트 분양공고가 나올 때 함께 나오게  되니 이를 참고하여 자금조달 계획을 세워야 합니다.

 

아파트 중도금 대출

---

 

문제는 이러한 중도금을 다 내돈으로 내기는 너무 어렵다는 것인데요. 통상 3~4달에 한 번씩 10%씩을 납부해야 하는데 직장인의 수준에서 이 정도를 조달하기는 매우 어렵습니다. 그래서 중도금 대출을 이용하게 되는데 만약 이게 없었다면 현금부자들만 아파트를 살 수 있었을 겁니다.

 

중도금의 대출 한도는 규제지역별로 조금씩 다른데요.

 

•  투기과열기지구 : 분양가의 40%
•  조정대상지역 : 분양가의 50%
•  비규제지역 : 분양가의 70%

수도권 대부분의 지역은 거의 모두 조정대상지역입니다.(일부 해제된 곳도 있습니다)때문에 중도금 한도는 최대 50%정도하고 생각하고 자금계획을 세우는 것이 좋습니다.

 

규제지역 내에는 1세대당 1건의 대출만 허용되고 이것마저도 인당 최대 5억원까지만 대출한도가 정해집니다. 다만 비규제지역에서는 세대당 2건까지의 대출이 가능하기 때문에 이를 잘 이용해서 분양권 투자를 하시는 분들이 많았는데요.

 

규제지역이 1주택을 중도금 대출받아 매수하고, 무리하게 지방의 소도시에 분양권을 매수한 분들도 있었습니다. 당신 분양권 거래가 활발하기도 했고, 주택경기가 좋다 보니 끝없이 올라갈 거 같았지만 지금은 그렇지 않죠. 당시 제가 점찍어놨던 분양권 가격도 엄청나게 떨어지긴 했네요.(당시 가격으로 샀다면 마피로 매도했을 듯)

 

중도금 대출 연체

 

---

 

중도금 납입을 총 6회까지 해야 하는데 이걸 다 대출해 주면 좋겠지만, 그렇지는 못하죠. 투기과열지구의 경우 40%만 대출이 가능하기 때문에 계약금을 포함한다면 전체 금액의 30% 정도는 자납으로 해결을 해야 하는 상황이 됩니다.

 

일반적으로 계약금 10%는 신용대출이나 모아놓은 돈으로 내고, 중도금 회차 중 앞선 3회 차 ~ 4회 차는 아파트 중도금 대출로 충당합니다. 그리고 나머지 2회 차 정도는 본인이 직접 조달해야 하는데 조달이 안되어 연체가 되는 경우도 있습니다.

 

분양 계약 시 중도금 연체가 발생하면 연체료 발생하면 연체료를 내게 되는데. 연체한다고 계약이 해지되는 경우는 거의 없습니다.(아예 없는 건 아니에요) 연체료가 발생하지 않으려면 제때 납입하면 되는데, 금액이 너무 크기 때문에 어쩔 수 없는 경우도 있는데요.

 

만약 시장에서 빌릴 수 있는 대출금리가 연체료 금리보다 높다면 차라리 연체를 하다가 세입자를 받아서 혹은 주담대를 받아서 연체를 해결하는 것도 방법입니다. 물론 귀찮고, 불안한 면이 있긴 하지만 경험상 2회 차의 연체 정도는 연체료를 내면 괜찮았습니다. 또 계약해지를 한다고 해도 바로 되는 것도 아니기 때문에 정말 필요한 경우라면 고리의 대출로 어느 정도 막고 생각해 볼 수도 있겠습니다.

 

중도금 대출 상황

---

중도금 대출은 잔금을 모두 납부하고 입주하면서 상환해야 합니다. 대부분 아파트 분양받은 분들은 아래의 방법으로 상환하게 됩니다.

 

1. 주인이 입주하면서 주택잠보대출을 받아 상환
2. 전세입자를 들이면서 보증금으로 상환

2번의 경우 이른바 갭투자가 되겠죠? 만약 전세입자가 구해지지 않으면 꽤나 어려운 상황이 될 수도 있습니다. 이미 다른 지역에 주택을 가지고 있고 대출이 있거나, 혹은 DTI와 DSR 제한에 걸려 대출이 나오지 않는 경우 중도금을 상환하지 못해 어려움에 빠지는 경우도 종종 있습니다.

 

1번의 경우 아파트 중도금대출이 주택담보대출로 전환됩니다. 같은 은행에서 대출받을 수도 있고, 아닐 수도 있는데요. 그걸 별로 상관없습니다. 차주의 DTI 와 DSR에 따라서 원리금상환 가능액을 추정하고 이에 따라 대출한도가 결정됩니다.

 

통상 집값이 오르는 경우라면 중도금 대출보다 주택담보대출의 한도가 높은 가능성이 많습니다. 중도금은 분양가로 산정되는데 어쨌든 입주 때보다 훨씬 이전이고 그러면 액수 차제가 실제 주택의 가격보다 낮기 때문입니다.

 

일반적으로 주담대가 40%만 나온다고 하더라도, 집값이 높아졌기 때문에 분양가의 60% 수준인 중도금보다 높다는 얘기입니다.

---

여기까지 아파트 중도금 대출과 청약 시 주의사항, 그리고 상환방법에 대해서 알아보았습니다. 집값이 연일 하락하고 있어 어려운 시기입니다. 장기로 늘어질 듯하니 이에 대한 계획을 세우고 대응하는 게 좋겠습니다.