주택담보대출 LTV,DSR,DTI 주담대 금리조건

주택시장이 너무 안 좋습니다. 상황이 급격히 나빠지고 있어서 공포를 느끼시는 분들도 많습니다. 저 역시 주택가격이 하락하면 밤 잠을 못 이루는 인생을 살고 있기 때문에 상황을 유심히 관망하는 중입니다.

 

어떤 분 블로그를 보니 집이 최고점보다 40%는 빠져야 한다고 하시는 걸 봤습니다. 실제로 그 정도 빠지는 , 단지도 보이는 거 같습니다. 영끌해서 막차 타신 분들은 어려워지는 시기가 오는 거 같습니다.

 

그럼에도 이미 분양이 이루어진 곳에는 입주를 해야 하는 사왕입니다. 전세를 맞추고 중도금대출을 상황 하려고 했던 분들은 아마 계획이 틀어졌을 수도 있습니다. 전세를 살던 사람들도 집을 비우고 입주해야 하는 상황이 되었습니다.

 

중도금 대출을 상환해야 하니 주택잠보대출을 알아봐야 합니다. 주담대 금리가 최근 급격히 올랐습니다. 이 때문에 조금이라도 낮은 주담대를 받기 위해 검색하는 분들이 많아졌습니다. 보금자리론에 해당이 된다면 그걸 받는 게 가장 좋겠죠. 어떤 대출상품을 선택해도 LTV와 DTI 그리고 DSR을 맞춰야 합니다. 일단 어려워 보이는 용어이긴 하지만, 사실 알고 보면 어렵지 않습니다. 오늘은 이 주택담보대출 관련 용어들에 대해서 알아보고, 대표적인 주담대 상품의 금리와 조건에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

 

LTV

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Loan to value ratio의 약자로 우리나라말로는 "주택담보대출비율"이라고 합니다. 내가 소유한 집을 은행에 담조로 내어주었을대 은행에서 얼마의 대출을 내줄 것인가를 계산한 비율입니다.

 

주택의 가격 대비 대출이 가능한 한도금액의 비율이 바로 LTV입니다. 통상 주택의 가격은 KB시세를 기준 삼아 정하게 됩니다. 만약 신축주택이고 아직 KB시세가 도출되지 않는 주택이라면 은행 자체적으로 감정평가를 통해 가격을 산출하게 됩니다.

 

신축아파트의 경우 주변 아파트의 최근 실거래가 KB시세 등을 종합적으로 판단해서 그와 비슷한 수준으로 맞춥니다. 은행에 주택가격은 어떻게 산출하느냐고 물어보면 정확하게 알 수 있습니다.

 

LTV = 대출가능금액 / 담보주택의 가격

 

LTV가 40%라면 집값의 총 40%까지만 대출이 가능하다는 얘기입니다. 만약 50%가 되었다면 집값의 50%까지 대출이 가능한 것이기 때문에 LTV가 완화되었다고 표현합니다.

 

이전에는 집값의 90%까지 대출되던 때가 있습니다. 집값이 폭락해서 아무도 집을 사려고 하지 않았던 때죠. 서울 한복판에서도 미분양 물량이 줄줄이 나오건 시기였는데, 이때 이후로 집값이 급등했던 역사가 있습니다. 역사는 반복될까요? 아니면 이제 정말 주택시장은 붕괴하는 것일까요?

 

DTI

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Debt to income의 약자로 "총부채상환비율"이라고 합니다. 내가 1년간 벌어들이는 소득으로 빚을 상환할 수 있는지를 평가하는 기준입니다. 만약 DTI가 40%라면 내가 번 돈의 40%를 빚을 상환하는데 쓴다는 이야기가 됩니다. 1억을 버는데 4,000만 원을 대출 상환에 사용한다고 이해할 수 있습니다.

 

주택담보대출의 연간 원금 + 이자를 합친 상환약에 기타 대출(신용대출 등)의 연간 이자상환액을 내가 1년간 벌어들이는 소득으로 나눈 것이  총부태상환비율입니다.

 

DTI = (주택 관련대출 원리금 + 기타 대출 이자상환액)/연간소득

 

개인의 입장에서 볼 때 DTI가 높다 = 버는 돈 중에서 많은 부분을 대출상환하는데 쓴다 = 생활이 어렵다로 이해할 수 있습니다. 때문에 은행입장에서는 차주의 DTI가 낮은 게 좋습니다. 생활비로 쓸 돈을 모두 대출상환하는 게 쓰면 결국 대출 상환에 문제가 생기기 때문입니다.

 

통상 DTI는 투기과열지구냐 조정대상지역이냐에 따라서 50 - 60% 정도로 제한되고, 다주택자냐 실수요자냐에 따라서  30 ~ 60%까지 변동이 있습니다.

 

DTI 가 50%인 지역에서 주택담보대출을 받는다면 나의 소득이 5,000만 원이라고 가정했을 때, 원리금으로 2,500만 원이 되는 한도 내에서만 대출을 받을 수 있습니다.

 

DSR

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Debr SeviceRatio 총부채원리금상환비율이라고 불리는 용어로써 차주의 총 대출금액의 원금과 이자상환액이 내 소득에서 얼마나 많은 비율을 차지하고 있는지를 나타냅니다.

 

DTI는 주택 관련대출의 원리금 상환액에 다른 대출의 이자 상환액만 봤다면, DSR은 주택대출의 원리금 상환액 + 다른 대출의 원리금까지 다 보다는 게 가장 큰 차이점입니다.(기타 대출의 원리금이 모두 포함됩니다.)

 

DSR = (주택 관련대출 원리금 + 기타 대출 원리금상환액)/연간소득

 

기타 대출, 예를 들어 자동차 할부금, 학자금대출, 카드론, 신용대출 등의 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 금액이 상황액으로 계산된다는 것인데요. 실제 신용대출의 경우 원금을 상환하는 경우는 거의 없지만 상환능력을 좀 더 꼼꼼히 보기 위새서 이렇게 적용하고 있습니다.

 

주담대 알아보기 팁

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주담대는 입주일 3개월 전부터 미리 은행에 알아보는 게 좋습니다. 왜냐하면 은행들도 해당 분양아파트에 대해 대출한도가 정해져 있기 때문입니다. 우리 지점에서는 이 현장에 300억 한도로만 대출해 줍니다. 뭐 이런 거죠.

 

만약 분양금액이 5억 원이라면 대출을 2억 정도 해줄 수 있고, 그럼 최대 150세대만 대출을 해줄 수 있다는 얘깁니다. 분양세대가 500세대 ~ 1,000세대 되는 큰 단지들의 경우 한도가 금방 차버리는 경우가 발생합니다.

 

대출해 주는 은행이 여러 곳일 수도 있긴 하지만, 한도를 다 더해도 단지의 세대수를 커버하지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 혹은 내 개인의 DSR  때문에 대출이 안 되는 경우도 있을 수 있습니다. 이런저런 이유로 대출이 안될 수 있기 때문에 미리미리 점검을 해야 합니다.

 

저 같은 경우에도 두 달 전쯤에 하면 되겠지 했는데 막상 그때 모든 은행이 한도가 다 됐다고 더 이상 대출이 안된다고 하더군요, 청천벽력 같은 소리였습니다. 입주 시 내야 하는 잠금과, 중도금 대출을 마련할 길이 없어 2 금융권과 P2P까지 알아보니라고 개고생 했던 기억이 있습니다.

 

결국 한 은행에서 한도를 늘려줌으로써 2.7%의 당시로서는 높은 금리로 대출을 받았습니다. 물론 지금에 와서는 신의 한 수였다는 생각이 들지만요;) 지금 어디 가서 2.7%짜리 대출해달라고 하면 뺨 맞을 수도 있습니다.

 

 

은행별 대출금리 비교

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은행연합회를 이용하면 현재 시중은행에서 판매하는 대출상품의 금리를 비교할 수 있습니다. 따라서 대출을 받기 전에 미리미리 살펴보면서 확인이 가능한데요. 그러나 실제 여기서 아무리 봐도 정확한 한도나 금리를 알기는 불가능합니다.

 

왜냐하면 앞서 본 것처럼 DTI와 DSR와 DSE은 "차주의 연소득"과 "차주의 대출상황"이 반드시 필요하기 때문입니다. 은행끼리는 이런 정보가 공유되기 때문에 쉽게 DTI와 DSR이 계산 가능합니다. 개인이 이걸 다 넣고 정확히 얼마나 대출되고 금리는 얼마인지 알기는 어렵습니다.

 

때문에 아래 정보는 참고만 하시고, 진짜 대출을 받아야 한다면 은행 창구로 가는 게 제일 편리합니다. 대출상담사를 통해서 해결 하시려는 분들이 있는데, 대출상담사분들은 말 그대로 상담을 해주는 분들이지, 실제 대출이 실행되는 것은 은행 창구로 동일합니다. 따라서 그냥 애초에 은행창구로 가는 게 가장 정확하고 빠를 수 있다는 사실 잊지 마세요.!

 

 

 

오른쪽에 보면 자주 찾는 메뉴에 "가계대출금리"가 있습니다.

 

 

가계대출금이 은행을 선택하고, 대출의 종류와 상세구분을 선택하고 검색을 누르며 아래처럼 은행별/신용점수별 금리 정보를 볼 수 있습니다. 예를 들어 우리은행에서 신용점수 700점인 사람이 대출을 받으려면 5.14%의 금리를 부담해야 한다고 읽을 수 있습니다.

 

 

혹은 그냥 구글에서 "주택담보대출 금리정보"라고 치면 정보를 얻을 수 있습니다. 물론 여기는 최저와 최고치를 나타냈을 뿐이고, 개인별 차주별 정보는 입력한 게 없기 때문에 참고만 하고, 직접 대출을 실행하다 보면 내가 얼마를 받을 수 있는지, 얼마의 금리로 받을 수 있을지를 알게 됩니다.

 

DSR 계산기

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사람들이 가장 관심을 많이 가지는 게 바로 DSR입니다. 본인의 연소득을 정확히 알아야 하고, 본인이 어떤 상품에 어떤 대출을 가지고 있는지도 알아야 합니다. 문제는 앞서 이야기한 것처럼 신용대출 같은 원금을 갚지 않는 대출까지도 특정 조건에 의해서 원리금을 갚는 것으로 판단하고 DSR을 계산하고는 하는데요.

 

이 DSR을 계산해 주는 계산기들이 여럿 있습니다. 제가 주로 쓰는 것은 아래인데요. 정확한 이름이 나와 있지 않네요. 아무튼 여기서도 계산을 하기 위해서는 신용 + 대출금액이 얼마인지 알아야 하고, 그에 대한 금리가 얼마인지, 대출기간이 얼마인지 등등을 모두 알아야 입력할 수 있게 되어 있습니다.

 

이런 계산을 하면서 제일 어려운 건 이런 정보를  알아보는 게 어려운 건데, 일단 네가 정보를 아아오면 내가 계산해 줄게! 와 같은 식이라서 실질적으로 효과를 보기는 어려운 게 사실입니다.

 

그래도 심플한 대출예정다의 경우 계산이 가능할 수도 있으니 한 번씩 참고하시면 좋겠습니다.

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이상으로 주택담보대출이란 무엇인가에 대해 알아보고, 관련 용어인 LTV DSR DTI에 대해서 알아보았습니다. 주담대 금리 조건을 확인할 수 있는 방법과 DSR 계산기에 대한 내용도 공유했으니 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.