도배 vs 장판 비용은 누가?

임차인 A 씨의 사정... 도배 안 해주는 집주인?

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임차인 A 씨는 얼마 전 직장과 가까운 지역에 어렵사리 월세방을 하나 구했습니다. 하지만, 주변 시세보다 저렴한 가격에 월세를 구했다는 기쁨도 잠시. 이사 당일 입주를 하려고 보니 한쪽 벽면에 예전 보지 못했던 곰팡이가 시커멓게 피어 있는 모습을 보고 경악했습니다.

 

A 씨는 즉각 임대인에게 도배를 해달하 요청을 했으나, 임대인은 요즘 도배, 장판은 세입자가 한다며 거절했습니다. 이에 A 씨가 부동산에 물오부니 도배, 장판 비용은 계약 전 합의에 따른다며 서로 잘 조율해 보라는 이야기만 들었는데요. 이런 경우는 임차인 A 씨는 어떻게 해야 할까요?

 

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관례상 전,월세별로 달라지는 책임?

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최근 임대차 계약시 다양한 분쟁이 이어지고 있습니다. 그중에 특히 도배, 장판 비용 부담을 임대인이 해야 하는지, 아니면 임차인이 해야 하는지에 대해 궁금해하는 분들이 많습니다.

 

일반적으로 부동산에 확인해 보면 도배, 장판 비용 의무는 전세는 임차인이, 월세는 임대인이 부담하는 것이 관례라고 알려져 있습니다, 그러므로 A 씨의 경우 월세이므로 통상 임대인이 도의적으로 도배, 장판을 해줘야 한다고 보입니다.

 

하지만 문제는 A 씨의 경우처럼 임대인이 해주기 싫다고 고집을 부리는 경우인데요, 통상 관례적으로 해결이 안 될 때는 어떻게 해야 할까요?

 

민법상 따려 보면 어떻게 되나?

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관례상 해결이 안 될 때는 법적으로 임대인의 책임을 따져볼 수 있습니다. 우선 민법 623조에 따르면 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"는 내용이 있는데요. 이에 따르면 위의 A 씨 사례처럼 벽지에 곰팡이가 피었거나, 또는 벽지가 심각하게 훼손되는 등 거주하기 어려운 상태라면 임대인이 임차인의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지해 주기 위해 도배, 장판을 해줘야 할 의무가 있습니다.

 

또한 , 2012년 대법원 판례에서는 "임대하기로 한 집에 생긴 파손 또는 장해가 사고하지 않고 목적에 따라 임차인이 사용할 수 없는 상태라면 임대인이 수선 의무를 부담해야 한다"라고 판시 한 바 있는데요. 만일 이런 상황에서 임대인이 수선 의무를 끝까지 지지 않으려 한다면, 임차인은 의무 불이행을 이유로 임대차 계약에 대한 해지와 손해배상을 청구하는 것도 가능합니다.

 

전세라고 다 도배할 필요 없다?

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그런데 여기서 궁금한 부분이 하나 생깁니다. 앞서 업계 관례상 도배, 장판은 전세인 경우 임차인이, 월세는 임대인이 해야 한다고 얘기한바 있는데요. 이를 법리적으로 떨쳐 보면 어떨까요?

 

다음 아닌 법률상으로는 임대인이 전세든, 월세든 다 해줘야 함이 맞습니다. 그 이유로는 민법 309조를 참고할 필요가 있는데요. 민법 3-9조에 따르면 "전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수건을 해야 한다"라고 나와 있기 때문입니다.

 

여기서 '전세권자'란 단순히 전세 임대차 계약을 맞은 임차인이 아니라 전세권 등기까지 한 자를 뜻하는 말입니다. 즉, 법적으로 따려 보면 전세권자는 수리나 수선을 해야 할 위무가 있으나, 그렇지 않은 임차인은 법률적으로 도배, 장판을 해야 할 의무는 없다고 보는 것이 일반적입니다.

 

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그렇다면 반전세는?

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하지만, 반전세의 경우에는 누가 도배, 장판 비용을 물어야 하느냐 문제가 생깁니다. 물론 반전세도 전세권 등기를 하지 않았다면 법률적으로는 임대인이 도배, 장판을 해줘야 합니다.

 

다만 임차인의 사용, 수익에 문제가 없을 정도라면 임대인 입장에서도 도배, 장판을 해줄 의무는 없습니다. 앞서 언급한 민법 623조와 309조 역시 강행규정(당사자의 의사와 상관없이 강제 적용하는 규정)이 아니라 임의규정(당사자의 의사표시가 있으면 그 의사를 먼저 적용하고, 그 외 경우에만 법에 규정된 내용을 적요하는 법 규정)이기 때문입니다. 그러므로 이 경우 임대인, 임차인 간 합의가 가장 중요하다고 보이는데요.

 

업계에 따르면 반전세도 월세의 일종이므로 도의적으로 이대인이 하는 것이 맞으나, 임대인과의 합의에 따라 도배 비용을 임차인이 일부 부담하는 등으로 진행하는 경우도 많다고 알려졌습니다.

 

세입자가 도배, 장판 훼손 했다면?

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만일 임대인이 계약 당시 합의에 다라 도배, 장판을 해줬는데 세입자가 이를 훼손한 부분이 발견 됐을 때는 어떻게 해야 할까요?

 

이 경우, 임차인은 훼손을 보상해야 할 책임이 있습니다. 민법 374조에 따라 임차인은 선량한 관리자로서 주의를 다해 목 저물을 보존하고, 임대차 종효 시 이매차 목적물을 원상회복할 의무가 있기 때문입니다.

 

다만, 이는 임차인이 고의적이거나 과실로 인해 훼손했을 경우에만 해당되는데요. 이를테면 냉장고나 식탁등을 옮기거나 장판이 찢기거나, 에어컨에서 물이 새어 벽지가 변색되는 경우를 들 수 있습니다. 이 외에 못자국이나 자연 변색 같은 '통산적인 손모(자연적으로 닳아 없어짐)'인 경우 대법원 판례에 따르면 원상회복의무가 없다고 알려졌습니다.

 

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무엇보다 합의가 우선, 특약 작성을 잘하자

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지금까지 도배, 장판과 관련한 분쟁 또는 다양한 문제점 해결에 대해 살펴봤는데요.

 

정리하자면 도배, 장판 비용은 관례상 전세는 임차인이, 월세는 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다. 하지만 도배, 장판이 곰팡이가 나거나 심한 훼손 등으로 임차인이 사용하는데 어려움이 있다면 법적으로는 임대인이 모두 해줘야 합니다. 또 전세권 경기한 임차인은 도배, 장판을 해야 할 의무가 있습니다.

 

보통 도배,장판 관련해서는 임차인이 임대할 주택 방문 시 문제가 있는지를 꼼꼼하게 살펴보고 계약 전 합의를 통해 임대인과 미리 조율하는 것이 가장 좋습니다. 이때 단순히 구두상이 아닌 계약서에 비용이나 면적 등 구체적인 사항을 특약으로 기재야 놓아야 향후 일어날 분쟁을 막는데 도움이 됩니다.

 

또한. 임대인 역시 도배, 장판을 해주었다면 미리 완성 상태를 사진으로 찍어 이후 임차인 퇴거 시 향후 일어날 문제에 미리 대비해 놓는 자세도 필요하겠습니다.