서울 재개발,재건축 가속 붙을까?

주목해야 할 부동산 정보/ 올해부터 시울시 재개발, 재건축 추진에 속도가 붙을 전망입니다. 신속통합기획으로 재개발이 더 빨라지고, 아파트지구가 폐지되면서 재건축도 더울 활성화될 전망인데요. 새로 추진 동력을 얻게 된 서울시 정비사업에 대해 짚어보겠습니다.

 

서울시 정비사업활기... 신통기획으로 주택 공급 탄력

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재개발, 재건축 부침을 겪으며 장기간 표류하던 서울시 정비사업이 다시금 활기를 띠고 있습니다. 그 중심에 서울시의 역점 사업인 신속총합기획(신통기획)이 있습니다.

 

오세훈 서울시장은 2021년 4월 취임 이후 택지 여유가 없는 서울에 주택을 공급할 방법이 재개발, 재건축뿐이라며, 향후 신통기획을 통해 정비사업 속도를 높이겠가고 밝힌 바 있습니다. 실제로 서울시는 2021년 9월 신통기획 도입 이후 현재 79곳에서 정비사업을 진행하고 있는데요.

 

신통기획은 재개발, 재건축 초기 단계부터 서울시와 조합원이 사업성과 공공성을 조화해 개발 계획안을 마련하고, 정비사업 절차를 간소화한 제도를 말합니다. 무엇보다 정비구역 지정에 걸리는 소요시간을 5년에서 2년으로 대폭 단축했다는 장점이 있습니다.

 

신통기획에 패스트랙 도입.. 정비사업 속도 더 빨라지나

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그런데 이러한 신통기획 속도가 앞으로 더 빨라진다고 해 화제입니다. 기존 방식에 패스트트랙인 '자문 방식'이 추가로 도입되기 때문인데요.

 

새롭게 도입된 자문 방식에 주민 제안이나 지구단위계획 등 정비 계획이 있는 지역은 별도로 기획설계 용역을 발주하지 않고 자문 절차로 대체할 수 있습니다. 통상 정비사업에서 기획설계 용역을 발주하는데 2개월, 이후 구체적인 계획을 수립하는 데 6  ~ 10개월이 걸렸는데, 그중 용역 발주기간이 빠지면서 향후 계획수립 기간도 단축될 것으로 보입니다.

 

앞으로도 신통기획을 신청하는 지역 중 주민 제안(안)이나 지구단위계획이 있는 곳은  자문 방식이 무조건 적요되며, 재개발은 주민 제안이 있는 곳과 개발사업 경관 심의 비대상(면적 3만㎡이하)인 소규모 지역이 자문 방식으로 추진될 계획입니다. 신통기획 밑그림을 그리는 작업인 대상지 기초 현황조사와 건축 기획설계 용역이 생략되는 만큼 두 달 이상 사업을 앞당기는 만큼 두 달 이상 사업을 앞당기는 효과가 있으리라 기대되고 있습니다.

 

서울 시내 아파트지구도 연내 폐지... 재건축 활성화 기대

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자문 방식 도입으로 재개발, 재건축 사업 절차가 단축될리라 전망되는 가운데, 40여 년 전 도입된 서울 시내 아파트지구도 ㅅ상당수가 올해 안에 폐지, 축소될 것으로 보입니다.'아파트 지구'는 걸설 토지 이용도를 높이고 주거 생활을 둘러싼 환경 보호를 위해 아파트의 집단적인 걸설을 목적으로 지정한 용도지구를 뜻합니다. 단 상가처럼 다른 용도의  건물을 지을 수 없어 다양한 수요를 감당하지 못한다는 한계 때문에 재건축에 오히려 불리하게 작용한다는 지적을 받았는데요.

 

이에 서울시는 대부분의 아파트지구를 연내 폐지하고 지구단위계획으로 전환키로 했습니다. 현재 아파트지구 폐지가 확정된 곳은 4개 지구(원효, 화곡, 아시아선수촌, 청담, 도곡)이며, 나머지 10개 지구(반포, 서초, 서빙고, 이수, 여의도, 압구정, 이촌, 잠실, 가락, 암사명일)도 구역을 축소할 예정입니다. 향후 이들 지역이 아파트지구에서 벗어나 지구단위계획에 따라 구역이 지정되면 용도 지정과 높이 규제가 완화되고, 지역에 맞는 토지 이용이 가능해져 재건축 사업이 보다 활성화될 것으로 보입니다.

 

노후 아파트 모인 여의도 일대... 재건축으로 더 뜨거워지나

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이로써 가장 수혜를 입을 곳으로 여의도 아파트지구가 꼽히고 있습니다. 여의도 아파트지구는 시범, 한양, 삼부, 목화, 공작, 목화, 공작, 수정, 장미, 대교 등 1970년대 중. 후반에 지어진 노후 아파트가 밀집해 있는 곳인데요, 그동안 부동산 규제 등의 영향으로 재건축이 속도를 내지 못한 채 방치돼 있습니다.

 

하지만, 여의도 시범아파트를 시작으로 한양 및 삼부아파트가 서울시 신통기획을 통해 정비사업을 진행하기로 확정하면서 여의도 일대 정비사업 시계도 빨라지고 있습니다. 향후 시범은 최고 65층, 한양은 최고 54층으로 지어질 예정이며, 최근 영등포구청에 신통기획 정비계획안 신청서를 제출한 삼부도 최고 60층 이상으로 재건축될 예정입니다. 이처럼 초고층 아파트가 들어서면 여의도 일대 스카이라인도 확 달라질 것으로 보이는데요. 여기에 현재 추진 중인 여의도 아파트지구의 지구단위계획 전환까지 성사되면 여의도 일대 재건축 사업 속도는 더욱 더 빨라질 전망입니다.

 

수월해지는 재개발. 재건축... 향후 공급시장 변화는

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여의도의 사례에서도 볼 수 있듯 앞으로 서울시내 정비사업이 본격적인 움직임을 보일 것으로 관측되고 있습니다. 재건축뿐 아니라 재개발 사업도 급물살을 타고 있는데요. 신통기획에 참여하는 재개발 사업장이 점점 더 늘고 있습니다. 일례로 관악구 신림 1 구역에 이어 최근 강서구 방화동 주택 재개발이 신통기획 방식으로 재개발을 추진하기로 해 주목받았습니다.

 

서울시는 그동안 규제에 걸려 수많은 노후 단디 개발에 어려움을 겪은 바 있습니다. 주택 공급도 공급이지만, 수만은 입주민이 주거 환경 악화로 인한 고충을 토로한 바 있는데요. 이번 신통기획 패스트트랙과 아파트지구 폐지를 필두로 재개발, 재건축이 활성화돼 서울시 주거 환경 개선이 지금보다 더 나아지기를 기대해 보겠습니다.