설 연휴가 지나고 본격적인 분양 시장이 시작 됐습니다. 과연 올해 분양시장은 지난해 이어 침체기사 계속될지에 모든 사람들에 주목을 끌고 있습니다. 여기저기서 부동산 하락과 금리 상승에 숨조차 쉬기 힘든 상황이라고 아우성치고 있습니다. 언제 시장이 좋아질지에 대해서는 전물 가들 조 차 조 의견이 나뉘고 있습니다.
저 또한 2021년에도 무리하게 아파트를 곰점에 매입해 매도 타이밍을 못 잡아 현시점에 4억을 앉은 자리에서 까먹고 있는 상황입니다. 그대로 만회하겠지 하면 하루하루 부동산 시장에 주목하고 있습니다. 또한 이런 난국 속에서도 주목할 만한 분양 단지는 어떤 곳이 있을지 한 번 살펴보겠습니다.
2022년 분양정리...2023년은 ?
2023년 계묘년이 시작된 지 벌써 1달이 다 되어가고 있습니다. 2022년 분양시장은 금리인상, 경기침체, 건축비 인상 등의 악재 속에 힘든 한 해를 보냈는데요. 올해 역시 분양시장은 지난해에 이어 침체기에 빠져 있습니다.
부동산시장분석업체 '부동산인포'는 2022년 전국 아파트 일반 분양이 총 391곳으로 2021년(429곳) 대비 38곳 감소했다고 했습니다. 그중 1순위 청약자 수는 110만 8331명으로 2021년(293만 7454명)보다 약 3분의 1로 줄었으며, 1순위 경쟁률도 19.32대 1에서 7.33대 1로 대폭 감소했습니다.
올해 분양시장도 지난해에 이어 고금리 기조가 이어지면서 시장에 악재가 이어지고 있는데요, 다만 1월 초 정부에서는 서울 강남, 서초, 송파, 용산구를 제외한 나머지 지역을 규제직영에서 해제하고, 민간택지 분양가상한제 적용지역 및 전매제한 기한 완화 등 시장 연착률을 위한 다양한 정책을 발표해 예비 청약자의 기대감을 높이고 있습니다.
부동산인포에 따르면 2023이냔 분양시장은 전국에서 약 19만 1000 가구가 일반분양할 예정이라 밝혔는데요(민간 기준, 공공제외)이는 2022년 23만 4264 가구와 비교해 약 4만 3000 가구가 줄어든 수준입니다. 그렇다면 올해에는 과연 어떤 단지가 시장의 주목을 받을지 한 번 알아보겠습니다.
대규모 정비사업지 분양 오픈.... 서울 분양 시장은?
먼저 서울에서 재개발, 재건축등 정비사업 단지가 눈에 띕니다. 2023년 서울 분양시장은 약 1만 4500 가구가 풀릴 것으로 예상되는데요. 그중 동대문구 분 앵한 물량이 약 3500 가구로 가장 많습니다.(일반분양 기준)
먼저 상반기에는 2월, 동대문구 휘경동 휘경자이디센이아가 1군 브랜드 단지로써 포문을 엽니다. 해당 단지는 휘경 3 구역을 재개발해 분양하는 단지로 서울지하철1호선 외대앞역이 가까우며,1806가구의 대형 단지로 일반분양은 700세대 예정돼 있습니다.3월에는 서울 동대문구 이문동 이문아이파크자이도 분양을 기다리고 있는데요.이문아이파크자이는 이문 3구역 재개발하는 곳으로 총 가구 4321 세대에 일반 분양만 1617 가구에 달하는 메머드급 단지입니다.
휘경 3 구역과 이문 3 구역은 서로 인접한 곳인 만큼 장단점이 비슷합니다. 장점은 외대 앞 역세권, 인근 대학상권, 그리고 병세권(경희의료원, 삼육서울병원)이라는 점입니다. 단점은 주변 동네 분위기가 다고 낙후돼 있고, 단지 바로 옆으로 지하철 선로가 놓여 있어 어느 정도 소음을 감안해야 할 듯싶습니다.
중, 하반기에는 강남 지역 분양이 눈에 띕니다. 6월에는 서초구 방배4동 방배 6 구역 분양이 있습니다. 해당 단지는 총 1097 가구에 일반분양은 465 가구이며, 삼성물산(래미안)에서 시공 예정입니다. 12월에는 송파구 신천동에 잠실진주를 재건축한 잠실래미안아이파트가 분양을 기다리고 있는데요. 청 2678 가구 중 578 가구가 일반분양할 예정으로 특히 잠실에서 약 20년 만에 나온 대단지 신축분양으로 주목받고 있습니다.
경기 - 인천 분양시장.... 전국 최대 물량 쏟아져
다음은 경기, 인천지역으로 가보겠습니다. 경기, 인천에서는 올해 약 7만 4600 가구가 분양할 예정인데요. 경기도는 약 5만 5000 가구, 인천은 약 1만 9600 가구가 예정돼 있습니다.(일반분양가구 기준)
먼저 2월에는 인천 미추홀구 주안동에서 주안 10 구역을 재개발한 더샵아르떼가 분양을 앞두고 있습니다. 해당 단지는 총 1146 가구의 대단지로 일반분양은 770세대가 예정돼 있습니다. 입지느느 인천지하철 2호선 석바위시장역 역세권이며, 주안도서관과 석바위공원이 가깝습니다.
3월 네는 경기 의왕시 내손동에서 내손라구역을 재개발한 인덕원 퍼스비엘 분양이 예정돼 있습니다. 해당 단지는 총 2180 가구의 대단지이며. 일반분양은 585세대 예정입니다. 대우건설, 롯데건설, GS건설이 컨소시엄으로 참여합니다.
9월에는 경기 광명시 광명동에 광명 뉴타운 2 구역을 재개발한 베르몬트로 광명이 분양을 기다리고 있습니다. 해당 단지는 총 3344 가구의 초대형 단지로 일반분양은 726 가구가 예정돼 있습니다. 시공사는 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링 컨소시엄이며, 광명뉴타운에서 2번째로 큰 단지로 주목받고 있습니다. 또한, 하반기 중에는 경기도 구리시 수택동에 수택 E구역 재개발 단지(3050 가구)도 분양을 앞두고 있습니다.
부산 최초 하이엔드 브랜드? 지방광역시 분양시장
2023년 지방광역시에서는 총 4만 4000 여 가구가 분양할 예정입니다. 가구 수는 부산이 약 1만 5000 가구로 가장 많으며, 그다음으로는 대전 1만 1100 가구, 광주 6200 가구, 대구 6100 가구, 울산 5600 가구 순입니다.(일반 분양가구 기준)
지방광역시에서 주목할 단지들 중, 하반기에 몰려 있습니다. 먼저 5월에는 광주 북구 운암동에서 운암 주고3단지를 재건축한 그랑자이포레나가 분양할 예정입니다. 해당 단지는 3214 가구의 대단지로 일반분양은 1192 가구입니다. 주변에 지하철역은 없지만, 초중고가 단지 주변에 가까이 있고 서광주 IC가 인접해 이동하기 편리할 듯싶습니다.
6월에는 부산 남구 대연동에 대연 3 구역 재개발 사업이 주목 받고 있습니다. 해당 단지는 총가구 4488가구로 일반분양만 2382가구에 달하는 초대형 단지인데요,부산지하철2호선 못골역(남구청)이 인접해 있다는 장점이 있으나 , 동별로 단차가 조금씩 있을 수 있으므로 분양시 고랴할 필요가 있습니다. 시공은 롯데건설,HDC현대산업개발에서 맡았습니다.
8월에는 대연 3구역 인근에 대연 4 구역을 재건축한 더비치 후르지오써밋도 분양 예정인데요. 해당 단지는 1374 가구의 대단지이며, 부산 최초 하이엔드 브랜드인 "써밋"이 붙여질 것으로 주목받습니다. 또 9월에는 대전 중구 문화동에 문화 2 구역 재개발 단지도 분양할 예정인데요. 총 가구 749 가구에 일반분양은 533 가구가 대기하고 있습니다. KTC서대전역이 바로 옆에 인접했다는 장점이 있습니다.
지방도시, 분양시장 침체로 지역 간 경쟁률 편차도 높아질 전망
수도권과 광역시를 제외한 지방에서는 올해 총 5만 899여 가구가 분양할 예정입니다.(일반 분양가구 기준) 그중 물량이 많은 곳으로는 경남(1만 1000 가구), 충남(1만 500 가구), 충북(9700 가구)등이 있는데요. 최근 분양시장 침체로 지역 간 편차가 심해질 것으로 예상되는 바 예비 청약자라면 입지, 브랜드, 분양가 등을 고려해 심사숙고할 필요가 있어 보입니다.
지방도시에서 주목할 만한 단지로는 2월 경북 구미시에 구미 고랑포에 데시앙이 있습니다. 해당 단지는 구미 꽃동산 민간공원 조성사업으로 지어지는 곳으로 총 2600여 가구 중 이번에 1단지 1350 가구를 일반분양 합니다. 단지 바로 옆에 대규모 공원이 들어선다는 장점이 있습니다.
9월에는 전북 전주시에서 전주 감나무골 재개발이 분양을 기다리고 있습니다. 전주 감나무골 재개발은 총 1986 가구의 대단지인데요. 그중 1245세대를 일반분양하며, 포스코건설과 HL디앤아리한라가 시공을 맡는다고 알려졌습니다. 완공되면 전주시 내에서 가장 큰 대단지 중 한 곳이 될 전망입니다. 같은 시기 충남 천안시에서 천안 중흥 S-클래스가 분양을 앞두고 있는데요, 총 833세대 중 746세대를 일반분양하며, 1호선 천안역이 인접해 있다는 장점이 있습니다. 이 외에도 상반기에는 경남 차우언시에 창원자이메가시티가 2638세대의 대단지로 주목받습니다.
2023년 분양 전망은?
지금까지 올해 분양을 앞둔 전국의 아파트 단지를 살펴봤습니다. 지난해 아파트 분양은 금리 인상과 경기 침체 영향으로 최악의 상황이 펼쳐진 바 있습니다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월만 기준으로 전국 미분양 주택은 총 5만 8027 가구로 6만에 육박했습니다. 이는 2021년 1만 7700 가구보다 약 3배 이상 증가한 수치인데요.
시장 상황이 심각해지자 정부에서는 비규제지역 확대, 전매기간 완화, 무순위 청약 거주요건 및 실거주 의무 폐지 등 미분양 주택 적체를 막기 위해 다양한 정택을 내놓고 있습니다. 게대가 주택도시기금을 투입해 미분양 주택 매입을 추진한다는 소식도 있는데요. 향후 국토부는 미분양 주택을 사들여 공공임대주택으로 활용하는 방안을 추진 중입니다.
한편, 이러한 정책 영행 덕분인지 주택산업연구원이 얼마 전 발표한 아파트 분양전망에서 1월 전국 아파트 분양 전말지수가 전월 대비 6.3p 상승했습니다. 특히 광역시의 경우, 56.6 → 66.2로 약 10p가량 오르기도 했는데요. 다만, 이는 정부의 주택시장 연착륙 정책에 관한 기대감이 일시적으로 반영된바, 앞으로는 분양가, 입지 등이 우수한 단지로의 쏠림 및 양극화 현상은 올해 들어 더 심화될 것으로 보입니다.
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