수익형부동산 투자 전 주의사항

수익형부동산은 잘못 투자하면 애물단지가 됩니다.실제로 노후자금을 모두 날리는 경우도 심심치 않게 볼 수 있는데요.지금부터 수익형부동산 투자 전 주의사항을 말씀드리도록 하겠습니다.분양대행업을 하고 있는 사람의 입장에서 전해드리는 것이니 꼭 필독하시길 바라겠습니다.

 

수익형부동산 투자 전 주의사항

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1.담당자의 말은 30%만 믿어야 합니다.

 

수익형부동산 영업사원은 해당 물건을 판매하여 수익을 챙기는 사람입니다.물건의 분양가마다 다르지만 최소 100만원 이상 수수료를 받기 때문에 손님에게 솔깃한 정보를 전달하는 건 어쩌면 당연한 일입니다.더불어 단기 알바개념의 직원이기 때문에 사실상 해당 물건에 대한 책임을 지지 않습니다.

 

물론 담당자가 하는 말이 모두 거짓은 아닙니다.다만 과대 포장되거나 장밋빛 미래만을 이야기하기 때문에 딱 30%만 걸러 들어야 합니다.나머지는 오로지 자신이 발품을 팔고,인터넷 정보를 획득하여 결정해야 합니다."그렇게 좋으면 왜 분양 안 받으시나요?"에 대답할 수 있는 직원은 그리 많지 않습니다.

 

2.수익성이 있는지 확인합니다.

 

수익형부동산은 첫째도 둘째도 셋째도 '수익'이 핵심입니다.안정적인 수익이 나오지 않으면 애물단지로 전략하게 되기 때문입니다.분양 받으려는 입지 주변 비슷한 물건을 꼭 체크해야 합니다.거래가 잘 이뤄지는지,공실은 없는지,월세는 평균 어느 정도에 있는지를 따져보는 것이 중요합니다.이는 인터넷으로 보기보다는 직접 공인중개사를 방문하여 확인하는 것이 좋습니다.

 

3.확정수익이라는 말에 속지 않습니다.

 

신규 분양 건을 보면 '2년간 확정수일률 00%'라는 이야기를 많이 합니다.이는 임대가 이미 되어 있거나 그렇지 않더라도 2년간 수익률을 보장해 공실의 부담을 줄여주겠다 말하는 것인데요.하지만 이부분에는 맹점이 있습니다.

 

확정수익은 법적효력을 지니는 것이 아니기 때문에 시행사의 재정상태에 따라 약속을 지키지 못할 수도 있습니다.더불어 확정수익의 대부분은 분양가에 폴함되어 있어 결국 분양자가 낸 돈을 돌려받는 것이나 다름 없습니다.좋은 물건은 절대 확정수익으로 소구 하지 않습니다.

 

4.인프라를 꼼꼼히 체크합니다.

 

수익형부동산의 수익을 판가름하는 가장 중요한 요소는 입지입니다.어떤 종류의 수익형 부동산이냐에 따라 조금씩 차이는 있으나 기본적으로 대중교통과 상권은 공실 리스크를 줄이는 핵심 포인트입니다.네이버지도를 통해 꼼꼼히 상권,학교,상권,유동인구,배후수요 등을 면밀히 체크해야 합니다.

 

5.수익률은 직접 계산합니다.

 

수익률이 높으면 솔깃해지는 것이 사실입니다.하지만 단순 수익률만 보고 투자를 하게 되면 차후 큰 낭패를 보기 쉽습니다.자신이 직접 대출이자를 계산해보아야 하며,만약 공실이 생겼을때 충분히 대처할 수 있는지도 체크해야 합니다.수익형부동산 투자 시,항상 최악의 상황을 고려해 투자해야 변동 리스크에 타격을 받지 않습니다.

 

※ 자기자본일 때 수익률 계산

(월 임대료 × 12개월) / (매매금액 - 보증금) × 100

 

※대출받을 때 수익률 계산

(월 임대료 - 월 이자) × 12개월 / (매매금액 - 보증금 - 대출금) × 100

 

6.구분등기인지 확인합니다.

 

호텔이나 일부주택의 경우 지분등기형 상품이 많이 판매되고 있습니다.지분등기는 주로 땅에 많이 활용되는 것으로 소유주를 1/n로 나누어 등기권리를 주는 것인데요.이럴 경우 재산권을 행사하기 어렵고 팔려고 해도 매수자가 없기 때문에 사실상 짐이 될 수 밖에 없습니다.

 

수익형호텔에서 많이 쓰는 방식으로 호텔에 숙박도 하고,임대수익도 얻어 갈 수 있다 유혹합니다.하지만 호텔의 특성사 평일 임대가 잘 되지 않을뿐더러 관리도 허술해 고객을 유입시키지 못하는 경우가 다반사입니다.반드시 내 권리를 행사할 수 있는 구분등기 물건을 매수해야 합니다.

 

7.시공사/시행사를 확인합니다.

 

수익형부동산의 입지는 충분한 검토를 마친 후 정해지게 됩니다.즉,공신력이 있는 시공가,시행사가 진행한다면 50%는 검증되어 있다 해도 무방합니다.인터넷에 담당 업체를 검색해 어떤 포트폴리오를 가지고 있는지 확인하고,기존에 문제가 된부분이 없었는지 체크합니다.

 

마치며...

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지금까지 수익형부동산 투자 전 주의사항에 대해 말씀드렸습니다.만약 투자를 처음 하시는 분이라면 되로록 잘 알고 있는 지역의 물건을 보시는 게 좋습니다.지역에 대한 정보를 잘 아는 것 만큼 투자 실패율도 줄어들기 때문입니다.더불어 매매를 결정했다면 광고 인쇄물,계약서 등 사진으로 찍어 남겨두고,담당자와의 대화는 녹음하는 것이 좋습니다.