은마 재건축 추정 부담금 나왔다,최대 7억7천만원...

대치동 은마아파트 정비계획이 결정되고 일대가 정비구역으로 지정됐습니다. 지난해 10월에 도계위를 통과한 내용을 정리해서 고시한 겁니다. 워낙 재건축 시장에 주목도가 높은 아파트라 시끌시끌한데요. 특히 역대급 분양가와 추정분담금에 대한 얘기가 많습니다.

 

대형이 절반 가까이...추정분담금은 7,700만 원/3.3㎡

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대치동 은마아파트 정비계획이 결정되고 일대가 정비구역으로 지정됐습니다. 지난해 10월에 도계위를 통과한 내용을 정리해서 고시한 겁니다. 워낙 재건축 시장에 주목도가 높은 아파트라 시끌시끌한데요. 특히 역대급 분양가와 추정분담금에 대한 얘기가 많습니다.

 

정비계획에 따르면 은마아파트는 총 28개 동 4,424세대를 허물고 33개 동 5,778세대 아파트로 거듭나게 됩니다. 공공기여를 위한 공원도 짓고, 경찰서도 짓고, 단지 중앙을 관통하는 보차혼용통로까지 만들기로 했습니다.

 

단지는 용적률 299%에 35층 높이로 조성한다는 계획인데요. 추진위는 조합설립을 마치는 대로 높이를 49층으로 변경하는 절차를 밟겠다는 계획을 밝힌 바 있습니다.

 

타입은 소형을 배제한 중대형 구성입니다. 전용 59㎡가 1,307세대 들어가고, 84㎡는 1,636세대 배치됩니다. 나머지 2,835세대는 모두 전용 85㎡를 초과하는 대형입니다. 거의 절반 가까이를 대형으로만 구성한 프리미엄 단지네요.

 

이론상 최대 추정분담금은 7억 7천만 원

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대형면적 위주의 세대구성, 늘어나는 세대수는 1,354세대인데 그중에 임대가 678세대라 일반분양은 사실상 670여 세대 내외, 딱 여기까지만 부담금이 만만히  않다는 걸 예상할 수 있습니다.

 

지난해 도정법 개정에 따라 은마아파트 재건축 정비계획에도 '토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거'가 담겼는데요. 이 내용에 따르면 추정 분담금이 최대 7억 7천만 원 수준인 것으로 확인되었습니다.

 

정비계획에 적힌 예상 분양가는 3.3㎡당 7,700만 원입니다. 여기에 소유자들이 90% 정도로 분양을 받는다고 치고 산정된 조합원 분양가 추정액은 전용 59㎡가 17억 5,400만 원, 전용 109㎡가 26.85억 원입니다.

 

지금은 래미안원베일리를 훌쩍 뛰어넘는 분양가에 다들 눈이 휘둥그레진 상황입니다. 그렇다고 높은 분양가를 덮어놓고 비난하기도 어려운 게, 당장 이웃한 래대팰 1단지도 전용 59㎡KB시세가 20억 초반입니다. 시각에 따라선 할인분양으로 볼 수도 있죠.

 

어쨌거나 분양가가 무시무시하니 부담금도 상당할 것으로 보이는데요. 정비계획에는 지금의 31평을 19억 원, 34평형을 22억 원으로 추정했습니다. 여기에 추정비례율 100.47%를 곱하면 종전자산 추정액이 나오고, 분양가에서 종전자산을 빼면 분담금의 윤곽이 나옵니다.

 

계산대로면 은마아파트 소유자들은 무상으로 집을 바꾸려면 다운사이징이 불가피합니다. 현재 34평(전용 84㎡) 형을 보유하고 있더라도 돈을 내지 않고 전용 84㎡를 가져갈 수는 없습니다. 약 1억 2천만 원 수준의 분담금을 내야 하죠.

 

7억 7천만 원은 현재 31평형(전용 76㎡)을 보유하고 있는 소유자가 109㎡를 신청했을 대 내야 하는 분담금입니다. 이런 선책을 할 정도면 재건축된 은마에 기대하는 바가 굉장하다는 얘기죠. 31평형을 매수해서 파티(조합원분양)의 입장권을 산 셈이니 7억 7천만 원을 부담으로 생각하지 않을지도 모릅니다.

 

물론 31평형 소유자가 추가분담금이 부담스럽다면 전용 59㎡로 다운사이징을 하면 됩니다. 1억 6천만 원 정도가 남으니까요. 34평형은 다운사이징을 하면 4억 5천만 원이 넘게 남습니다. 선택의 폭은 좁지만 여지가 없지는 않네요.

 

아직 분담금은 확실하지 않아... 더 늘어날 가능성은 커

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물론 추정분담금의 어디까지나 추정이고, 지금은 거의 재미로만 봐야 할 정도입니다. 사업이 진행되면서 반드시 바뀌게 되기 때문입니다. 당장 추진위도 계획을 뜯어서 49층으로 만들겠다고 하고 있으니, 사업성은 대폭 변하게 될 겁니다.

 

다만 지금의 계획을 유지한다는 전제로 예상해 보면, 부담은 늘어날 공산이 큽니다. 계획에 따르면 종전자산을 추정할 때 3개 기관의 시세와 함께 2022년 실거래가 평균 금액을 기준으로 했다고 하는데요. 2022년이면 은마아파트 가격이 꼭지를 찍었을 무렵이죠.

 

사실 정비사업의 종전자산가격은 사업시행인가 고시일 기준으로 감정평가를 하게 되는데. 그게 몇 년 뒤가 될지는 모를 일입니다. 앞으로 집값은 더 내려가고, 공사비는 오른다면 그만큼 부담도 늘어나게 되겠죠.

 

당장 은아아파트 실거래가도 34평형은 34평형은 21억 원, 31평은 18억 원으로 내려와 있습니다. 이미 종전자산 추정약보다 내려와 있는 상황입니다. 은마에 관심이 있으시다면 향후 정비계획의 변경은 물론 시황도 잘 주시하는 편이 좋겠습니다.