연말정산 주택임대소득

2020년 이후 주택임대 소득에 대해 과세하고 있습니다. 과세 대상 주택 수 계산부터 사업자등록 시 건보료 문제를 비롯하여 분리과세와 종합과세 중 어떤 방법으로 신고해야 하는지도 알려드리겠습니다.

 

 

과세 대상 월세 수입

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다주택자는 월세 수입에 대하여 종합소득세 신고 시 임대수익에 대하여 신고, 납부하여야 합니다. 다만, 1 가구 1 주택자여도 기준시가 12억 이상(2023년 기준, 2022년 이전은 9억) 고가주택에서 월세를 받는 경우 종합소득세 신고, 납부하여야 합니다. 월세 수입에 대한 과세이지만 집이 3채 이상인 경우 전세금에 대하여 간주임대료를 계산하여 신고 납부하여야 합니다.

종합소득세 과세 대상 주택 수 판정

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과세 대상 주택 수 기준

 

• 본인과 배우자가 보유한 주택(임대한 주택이 아님)을 환산
• 자녀 소유분은 합산하지 않음
• 판단 시점은 과세기간(1월 1일부터 12월 31일) 중 하루하도 과세요건에 해당하는 주택을 소유하였다면 포함하여 계산
• 국외 주택이 있는 경우 합산 계산
• 농가주택도 합산하여 계산(양도소득세와 다름)
• 오피스텔의 경우 주거용으로 사용한다면 합산하여 계산
• 건축물대장(등기)상 다가구는 건물 전체를 한 채로 보며, 다세대는 등기된 가구별 한 채로 계산

공동 소유 주택의 경우

 

공동 소유는 예외의 예외 규정이 있어 따로 설명하겠습니다.우선 기본적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 봅니다. 문제가 되는 경우는 5대 5의 지분율로 가지고 있다면 각 1채씩 가진 것으로 봅니다. 하지만 예외로 둘 중 한 명에게 소득을 몰아주기로 하여 신고하였다면 소득을 신고한 한 명만 한 채를 가진 것으로 봅니다. 하지만 예외의 예외로 임대료가 월 6백만 원 이상이거나 기준시가 9억 이상인 주택의 30% 이상 지분을 소유하고 있다면 무조건 각자 한 채로 봅니다.

 

예시 1) "갑"과 "을"은 부부이며 5대 5로 집을 한 채 소유하고 월세로 임대하고 있다.

예시 2) "갑"과 "을"은 부부이며 5대 5로 집을 한 채 소유(공시지가 9억 미만)하고 월세로 임대하고 있다. 종합소득세 신고 시 "갑"이 해당 집의 수익금액을 전부 신고하기로 합의하였다.

예시 3) "갑"과 "을"은 부부이며 5대 5로 집을 한 채 소유(공시지가는 9억 이상)하고 월세로 임대하고 있다.종합소득세 신고 시 "갑"이 해당 집의 수익금액을 전부 신고하기로 합의하였다.

 

이 예시 3개의 경우 각각 정답이 다 다릅니다.예시 1은 갑과 을 모두 한 채씩이며, 예시 2는 갑 1채, 을 0 채이고 예시 3은 갑, 을 모두 한 채씩입니다. 따라서 예시 1과 3은 부부가 각각 종합소득세 신고를 지분율대로 해야 합니다.

간주임대료

간주임대료는 집을 3채 이상 가진 사람들에게 부과되며,전세 보증금으로 이득 본 부분을 과세한다는 취지입니다. 전세 보증금의 적수를 곱하여 산출합니다. 간주임대료 계산 공식은 아래와 같습니다.

 

「(보증금 - 3억) * 임대일 * 60 / 100 * 1/ 365 * 정기예금 이자율」 - (금융비용,장부 신고의 경우만)

 

※ 임대일이란 실제 임대한 일수를 말합니다. 즉 1년 중 1월에서 6월까지만 임대하였다면 182입니다.

 

※ 간주임대료 계산 시 2023년까지 소형주택(주거전용면적 40게곱미터 이하)에는 주택 수에 들어가지 않아 제외하고 계산하셔도 됩니다.

사업자등록과 가산세, 건보료 문제

사업자등록(국세청, 지자체)

 

원칙적으로 월세를 주는 경우 국세청에 임대사업자로 사업자등록 해야 하며, 홈택스를 통해 사업자등록을 하시면 됩니다. 사업자등록은 2가지 종류가 있으며, 국세청에 하는 것과 지방자치단체에 하는 것으로 나뉩니다. 국세청에 하는 것은 의무지만 지방자치단체에 하는 것은 선택이며, 지방자치단체에 신고 시 소득세(임대소득), 재산세, 종합부동산세 등 세금혜택을 받을 수 있으나, 몇 가지 임대료 상승 제한 의무가 부여됩니다.

 

사업자등록과 건강보험료 피부양자 박탈

 

국세청에 사업자등록을 하지 않는다면 종합소득세 신고 시 수입금액의 0.2%를 사업자 미등록 가산세로 납부하여야 합니다. 그리고 은퇴하신 분들께서 주택임대를 하시면서 잘 생각하셔야 할게 바로 건강보험료 피부양자 문제입니다. 현재 직장이 없어 건강보험료 피부양자인 분들은 주택임대수입이 1천만 원이라면 피부양자 자격을 박탈당할 수 있습니다. 원래 건강보험료는 사업자등록을 하지 않으면 소득 500만 원 이하는 피부양자 자격을 유지해 주지만 주택임대소득은 사업자등록 여부와 상관없이 소득금액 0원 이하여야 합니다.

 

연 천만 원 주택임대 소득을 0원으로 만들 수 있는 방법은 아래 요건을 모두 지켜야 합니다.

 

• 월세 수입금액이 1천만 원 이하일 것(관리비 제외)
• 사업자등록(국세청, 지방자치단체)을 할 것
• 분리과세로 신고할 것

여기서 월세 수입금액이 1천만 원을 약간 넘기는 상황이라면 관리비를 올리는 방법이 있습니다. 월세 수입금액은 주택임대소득으로 잡히나 관리비는 수입금액이 아니기 때문입니다.

 

임대사업자 주택임대소득 과세 방식

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임대소득에 대한 과세 방식은 두 가지로 나뉩니다. 분리과세 방식과 종합소득 방식입니다. 가장 큰 차이점은 타 소득에 합산하는지이며, 타 소득과 합산 시 세율이 오르는 문제가 생길 수 있습니다. 보통 분리과세를 선택할 수 있는 사람이라면 분리과세가 유리합니다. 다만 분리과세가 불리한 사람도 있는데요, 임대소득 외 소득이 2천만 원을 초과하는 사람이나 주택임대 수입만 있으면서 연간 500만 원 정도의 수입금액만 있는 경우라면 종합과세 신고가 유리한 경우도 있습니다.

 

분리과세

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분리과세는 근로소득 혹은 종합소득(사업소득, 금융소득 등)이 있는 납세자들이 임대소득을 타 소득과 합산하지 않고 신고할 수 있는 제도이며, 기본공제를 많이 인정해 주어 납부 금액이 적습니다.

 

• 임대 수입금액이 2천만 원 이하(관리비는 수입금액에서 제외)인 사업자
• 세무서와 지방자치단체 모두 사업자등록이 되어있으며, 임대료 상한 등을 지킨 사업자
• 다만, 임대 수입 외 소득(근로, 사업, 금융)이 2천만 원 이상이라면 기본공제를 해주지 않아 종합소득으로 신고하는 것이 유리할 수도 있습니다.

분리과세 계산방법

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분리과세는 국세청과 지방자치단체 사업자등록 여부에 따라 계산이 다르게 나뉩니다. 월세 수입금액에서 기본공제(사업자등록자 60%, 미등록자 50%)를 해준 뒤 기본공제(등록자:400만 원, 미등록자 200만 원)를 해줍니다. 그 후 세율은 14%(지방소득세 포함 15.4%)를 적용하여 계산합니다. 그리고 기본공제의 경우 주택임대소득을 제외한 타 소득득 금액이 2천만 원 이하인 경우만 적용이 가능하니 신고 시 참고하시길 바랍니다.

 

아래는 연수입금액 1천만 원 분리과세 계산 예시입니다.

 

종합소득 합산과세

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임대 수입금액이 2천만 원을 초과한다면 장부신고나 경비율 신고를 통해 타 소득과 합산하여 5월에 종합소득세 신고를 해야 합니다.

주택임대 신고 종류 및 방법

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신고는 1년에 두 가지 신고를 해야 합니다.

 

사업장현황신고

 

매년 2월 10일까지 사업장현황신고를 해야 하며, 사업장현황신고를 바탕으로 종합소득세 신고를 하게 됩니다. 사업장현황신고를 하지 않으면 종합소득세 안내문을 받지 못하는 경우가 생길 수 있으며, 나중에 수입금액 증명서를 받지 못하는 등의 불이익 생길 수 있습니다.

 

종합소득세 신고

 

위에서 설명한 분리과세 방식이나 종합소득 합산 방식으로 매년 5월에 종합소득세 신고를 하여야 마무리가 됩니다.

 

 

연말정산 주택담보대출 소득공제 요건