서울 서북권 끝자락 은평구... 대규모 재개발로 천지개벽 중
서울 부동산시장에선 일반적으로 강남이 주목받기 마련인데요. 하지만 이제 그 시선이 서울 서북권 끝자락을 향할 전망입니다. 특히 주목받는 곳이 은평구입니다. 오해된 주택이 밀집한 노후 지역이란 과거 이미지를 벗고, 최근 대규모 재개발사업을 통해 새 아파트촌으로 거듭나고 있어서 인데요.
호재 옆에 호재라 해도 과언이 아닐 정도로 역대급 초대형 개발호재도 잇따르고 있습니다. 사람들에게 주목받는 것이 당연할 수밖에 없는 이곳, 은평구를 살펴보겠습니다.
대형 재개발로 들썩이는 은평구... 9,000 가구로 거듭난다.
서울의 끝자락, 북한산이 품은 동네라고 불리는 은평구는 과거 저층의 노후화된 연립주택이 많았던 곳입니다. 그래서 다른 지역과 비교해 주거환경이 뒤떨어진다는 꼬리표가 붙어 다녔는데요.
실제로 과거 수년 동안 녹번동과 응암동 등지를 중심으로 많은 정비구역이 공사에 착수했고, 현재도 은평 내에서 추진 중인 크고 작은 정빙사업만 100여 개에 달한다고 전해지고 있습니다.
이중 갈현 1 구역과 대조 1 구역, 불광 5 구역 등이 은평구 내 재개발 3 대장으로 불립니다. 총 9,000 가구 규모의 대형 재개발인데요.
사업이 가장 빠른 곳은 은평구 대조동 일원 11만 1665㎡ 부지에 대조 1 구역으로 지하 4층 ~ 지상 25층, 28개 동 총 2,451 가구 규모로 지어질 예정입니다. 이중 일반분양 분은 483 가구로 올해 5월 분양예정입니다. 입주는 2025년 말이나 2026초가 될 전망입니다.
지하철 3호선과 6호선이 지나는 불광역이 도보권이고, 연신내역도 인접해 교통이 좋을 뿐 아니라 단지 안에 초등학교가 있어 학부모 수요의 관심이 집중되고 있습니다.
나머지 2곳도 박차를 가하고 있습니다. 연신내역과 인접한 갈현 1 구역은 은평구 재개발 가운데 최대 규모로 지난해 재개발 과정의 마지막 단계인 관리처분 인가를 받은 이후 올해 상반기 철거 예정입니다. 개발이 완료되면 이곳은 지하 6층~지상 22층, 32개 동, 총 4,116 가구의 매머드급 단지가 될 텐데요.
조합 간 갈등을 겪으며 가장 속도가 더뎠던 불광 5 구역도 지난해 시공사 선정을 완료하고, 재개발사업에 불이 붙은 모습니다. 현재 관리처분계획 수립을 추진 중에 있으며, 향후 지하 3층 ~ 지상 24층, 32개 동, 총 2,387 가구의 아파트 단지로 변모할 예정입니다.
그동안 이 일대에 신규 분양이 많지 않았던 터라 이들 단지는 귀한 대접을 받고 있습니다. 이미 해당 구역 내에선 매물을 구하기가 어려운 상황입니다.
"지금 제가 알기로는(갈현 1 구역, 불광 5 구역 등 재개발 매물) 한찬 남아있다가, 이제 규제 풀리고 싼 거는다 빠진 걸로 들었거든요"(은평구 내 s공인중개소)
재개발사업이 본격화되고, 여러 호재들이 있다 보니 미래가치도 뛰고 있습니다. 사업이 완료된 주변 단지들의 시세를 뛰어넘을 거란 전망이 우세한데요.
일례로 인근 응암 2 구역 재개발인 '녹번역 e 편한 세상 캐슬'전용 84㎡는 10억대를 넘어서고 있고, 녹번동 1-2 구역 재개발인 '래미안 베라힐즈'전용 84㎡도 11 ~ 12억 선을 유지하고 있습니다.
서울혁신파크, GTX-A 등 굵직한 호재 모두 은평구로 ~
이처럼 은평구 부동산시장에서는 새 아파트에 대한 선호도가 높습니다. 실제로 은평구에 준공 10년 이상된 노후 아파트 비율은 67%에 달하고 있습니다.
노후화가 많이 진행된 만큼 은평구 내 신규 분양에 대한 수요가 큰데요, 오피스텔 등 새 주거지로 갈아타길 희망하는 지역민들도 많습니다.
일례로 지난해 은평구에서 분양한 '은평자이 더 스타'는 지역 내 기대주라 불리며 많은 이목이 쏠렸습니다. 올해도 연신내역인근에 들어설 415 가구 오피스텔'빌리브 에이센트'에 높은 관심이 쏠리고 있습니다.
이러한 새 주거지가 들어서는 은평구는 교통 및 교육, 편의시설 등이 이미 잘 갖춰져 있다고 평가받습니다. 앞으로도 더 굵직한 호재들이 은평구로 모일 전망입니다.
호재 소식 이후 부동산시장 변화는?
가장 이목이 쏠리는 호재는 지난해 12월 발표된 서울혁신파트 부지 개발입니다. 은평 내에서도 노른자 입지로 꼽히는 이곳이 주거. 업무. 편의. 문화시설을 모두 갖춘 융복합단지로 조성되며 규모는 약 50만㎡에 달할 전망입니다. 이는 삼성동 코엑스(46만㎡) 보다 큰 규모여서 약대급 호재로 기대를 모으는데요.
서울시는 △ 업무공산 및 취업. 창업시설 △주거단지 △상업. 문화복합공간 등 3개의 축으로 나눠 60층 높이의 랜드마크 건물로 만들겠다는 계획입니다. 올해 안에 기본계획안을 확정, 2025년 하반기 착공, 2030년 준공을 목표로 하고 있습니다.
파주운정부터 삼성을 거쳐 동탄으로 이어지는 GTX-A노선의 연신내역 역사 건립도 지역 주민들을 설레게 하고 있습니다. 2024년 개통예정으로 작년 기준 공정률은 50%에 달하고 있습니다. 이미 지하철 3.6호선이 지나는 연신내역에 GTX-A노선까지 개통하면 서울역 5분, 삼성역(28년 예정)까진 10분 이내 도달이 가능해질 전망입니다.
따라서 강남 접근성은 더욱 좋아질 것으로 보입니다. GTX는 물론 신분당선 연장선이 독바위역과 은평뉴타운까지 연결될 예정이기 때문입니다.
이밖에도 통일로 우회도로, 은평새길 건설 추진 등의 교통 호재와 더불어 언급한 대형 재개발사업까지 완료되면 은평뉴타운은 상전벽해, 환골탈태할 일만 남았다 해도 과언이 아닐 텐데요.
외면받던 은평구, 금평구 시대 오나
그래서 일까요? 침체기 속에서도 부동산 지형을 뒤흔들 초대형 개발사업이라 인근 아파트 매물들이 다시 자취를 감췄다는 게 일선 부동산들의 설명입니다.
"(서울혁신파크 부지) 옆에 푸르지오 매물이 나오다가(혁신파크 부지 개발) 기사 나니까 매물이 쏙 다 들어갔어요. 호재가 생기니까 집주인들이 팔려고 내놨다가 호재구나 하고 다시 다 들이시더라고요. 들이시고 금액을 또 올리고 그런 상황이에요"(은평구 내 S공인중개업소)
서울 중심과 가깝지만 노후 주택이 많아 외면받던, 때문에 중거가 베드타운의 역할만 해오던 은평구, 냉랭하던 시장 분위기 속에서도 9천 가구 새 아파트촌에 대한 기대감, 초대형 개발 소식에 서울에서 유일하게 들썩이는 지역이 됐습니다.
향후 GTX 역사가 완공되고, 불광역 앞에 코엑스보다 큰 복합단지가 건설되면 금평구로 거듭날 날도 머지않아 보입니다.
서울 내에서도 주거환경이 뒤떨어진다는 평가를 받던 은평구 일대가 어떻게 변화하게 될지, 직(職). 주(住). 락(樂)을 다 갖춘 은평구의 가치가 앞으로 얼마나 더 오를지 궁급합니다.
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