강남 4구 라더니 하락률1위,반전을 이룰까?

'강남 4구'중 한 곳으로 평가받는 서울 강동구가 최근 급격한 하락세를 겪었습니다. 얼나 전 아파트 매매가격 하락률 1위를 차지했다는 강동구의 최근 시장 동향을 분석해 봤습니다.

 

강남 4 구도 떨어졌다

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전국 집값 하락률이 가파르게 떨어지고 있습니다. KB부동산에 따르면 전국 아파트값은 지난달 12일 기준으로 전월 대비 1.03% 내리며, 1998년 IMF 외환 위기였던 5월(-3.03%) 이후 가장 높은 하락률을 기록했다고 전해졌습니다.

 

하락세는 전국 대장주로 불리는 강남도 예외는 아닌데요. 최근 부동산시장에서는 강남구, 서초구, 송파구, 강동구를 합쳐 부촌을 뜻하는 '강남 4구'로 여긴 바 있습니다. 하지만 , 이들 강남 4구의 경우, 7~8월부터 하락세가 본격화된 바 있는데요. KB부동산에 따르면 강남구의 경우, 8월 중순부터 1월 1주까지 21주 연속 하락률을 기록 중입니다. 서초구 역시 19주 연속 하락세이며, 송파구는 27주 연속 하락을 거듭하고 있습니다.

 

강동구 하락세 가팔라

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그중 최근 하락세가 가장 가파른 곳은 강동구입니다. 강동구도 강남구와 동일하게 8월 2주부터 하학세가 본격화돼 1월 1주까지 21주 연속으로 내림세를 띠고 있는데요. 최근 하락률은 KB부동산 주간아파트 매매가격증감률에서 12월 1주 -0.74% 시작해 2주 차에는 -0.79%, 3주 차 -0.73를 기록하더니 12월 4주 차에는 -1.22%로 전국에서 가장 높은 하락률로 화제를 모았습니다.

 

그 결과 강동구는 12월(1~4주) 주간아파트 매매가격 하락률에서도 -3.48%로 서울 내 1위를 차지했는데요. 그 가음으로는 금천구(-2.62%), 성북구(-1.98), 마포구(-1.86%) 순으로 나타났습니다. 그중 -3% 넘는 곳은 강동구가 유일했습니다

 

주요 아파트 실거래가는?

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실제 시세 변화는 어떨까요? 먼저 강동구 고덕동에 있는 4932세대의 대단지 고덕그라시움부터 보겠습니다. 해당 단지는 전용 84㎡가 2021년 10월 20억 원(13층)에 최고가 거래되며 20억 클럽을 열었던 곳인데요. 지난달에는 14억 3000만 원(33층)에 거래되면서 무려 6억 원 가까이 내린 금액으로 실거래 됐습니다. 최근 호가는 동일 면적이 12억 원 중반대까지 떨어졌습니다.

 

인근 암사동 강동롯데개클퍼스트는 2021년 7월 전용 84㎡ 21층이 16억만 원에 신고가 거래됐으니 , 지난해 11월에는 동일 면적 18층이 10억 원에 실거래되면 6억 이상 하락한 바 있습니다. 호가는 중층이 11억 원 중반대로 약간 올랐습니다.

 

얼마 전 분양했던 둔촌주공 인근도 살펴볼까요? 둔촌동 둔 혼푸르지오의 경우, 둔 혼주공 영행에 힘입어 전용 84㎡가 2021년 10 얼 15억 4500만 원(24층)까지 시세가 올랐으나, 지난해 11월에는 11억 원(13층)으로 4억 원 이상 하락했습니다. 호가는 면적이 12억 원에 올라 있습니다.

 

인근에 상권이 발달한 천호동 래미안강동팰리스는 전용 84㎡가 2021 8월 17억 6000만 원(36층)까지 올랐다가 지난해 7월 14억 7000만 원(39층)으로 약 3억 원 내린 손바뀜 했는데요. 최근 호가는 중층이 12억 후반대에 형성돼 있습니다. 이를 살표 봤을 때 전반적으로 강동구느 주요 단지의 현 시세가 신고가 대비 20%에서 30%가량 큰 폭으로 내린 모습을 확인할 수 있었습니다.

 

고금리에 인근 송파구 하락 영향도

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그렇다면 강동구 집값이 이처럼 급락하는 원인에는 무엇이 있을까요? 시장에서도 고금리와 더불어 집값 고점 인식 및 송파구 하락 영향을 주요 원인으로 들고 있습니다.

 

최근 주택시장은 금리가 급등하며 전국적으로 매수세가 떨어지고 있습니다. 특히 강동구는 매수세 하락률이 높은 편인데요. 아실에 따르면 1월 6일 기준으로 강동구는 아파트매물이 10일 전보다 3.7% 증사해 서울시 내 송파구(5.9%), 금천구(4.3%)에 이어 3위를 기록한 바 있습니다. 그만큼 적체가 적지 않다는 뜻인데요.

 

여기에 강동구는 지난 2년간 '강남 4구'에 포함될 정도로 집값이 급등한 바 있는데요. 당시 오른 금액이 최근 들어 거품이 빠지면서 급락하는 현상을 빚고 있습니다. 송파구의 하락세도 영향을 미치고 있는데요. 파트리오, 잠실엘스 등 송파구 주요 아파트가 수억 원씩 하락하며 강동구 시세에 영향을 주고 있습니다. 그뿐 아니라 지난달 둔촌주공(올림픽파크포에 온) 분양바 저 기대 이하의 청약 경쟁률을 거두는 등 하락세를 가속화하는 것으로 알려졌습니다.

 

올 초 규제지역 해제... 과연 영향은?

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한편, 강동구는 얼마 전 규제직역에서 해제되면서 시장의 주목을 다시금 받고 있습니다. 지난주 정부에서는 서울 4개 지역(강남. 서초. 송파. 용산구)을 제외하고 전국 규제지역을 전면적으로 해제한 바 있는데요. 강동구도 이번에 규제지역에서 해제되면서 집값 하락세가 이전보다는 둔화될 것이라는 기대감이 생겨나고 있습니다. 실제로 규제 해제 이후 KB부동산  1월 1주 아파트 매매가격 증감률에서 강동구는 -0.61%로 전주의 절반으로 하락률이 감소했습니다.

 

일례로 고덕그라시움 등 몇몇 단지에선 느 규제 완화 발표 직후 일부 매물에서 호가를 올리는 모습도 확인할 수 있었는데요. 다만 고덕동 내 공인중개사에 따르면 규제 해제 이후 매물을 거두거나, 매수 문의가 대폭 늘어나는 현상은 없었다고 전했습니다.

 

또한 , 일선에서는 이번에 강동구가 규제 해제 지역에 포함되며 둔촌주공이 최대 수혜자가 될 것으로 예측하고 있는데요. 이번 규제 해제를 통해 둔촌주공의 전매제한은 기존 8년에서 1년으로 줄고, 실거주 의무도 없어지기 때문입니다. 이에 분양권 전매가 가능해져 계약률이 높아질 것이라는 전망이 우세한데요. 향후 둔촌주공을 필두로 강동구 부택시장이 다시 반전을 이룰지 관심 있게 지켜봐야 하겠습니다.