임대보증금 반환대출, 임대보증금반환자금보증 차이 뜻 의미

전국에 걸쳐 부동산가격이 계속해서 하락하는 중입니다. 당연히 전세가격도 하락하고 있는 중인데요. 주택담보대출의 계속해서 오르고 있고, 전세대출 역시 금리가 오른 상황이어서 당분간 부동산 시장이 역전할 거 같지는 않다는 게 중론입니다.

 

이런 와중에 이미 비싼 전세 보증금을 내고 계약을 맺은 임차인들의 계약이 만료되는 때가 속속 돌아오고 있습니다. 당장 집주인에게 보증금을 낮추고자 요구하기도 하는데요. 임차인이 보증금을 낮추자고 요구하거나,퇴거할테닌 보증금을 돌려달라고 하는 경우가 있습니다. 전세를 준 집주인은 그만한 목돈이 없는 경우가 대다수죠. 역전세난이 심화됨에 따라 보증금을 못 돌려주는 집주인이 많이 늘어났고, 이럴 경우에 이용하는 상품이 바로 전세퇴거자금대출 혹은 임대보증금반환자금보증입니다.

 

오늘은 임대보증금반환자금보증과 전세보증금반환보증상품에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

한국주택금융공사 주택보증 상품

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일반적으로 보증금을 반환하기 위해서 하는 게 바로 주택담보대출입니다. 그러나 아직 세입자가 들어 있는 상황이기 때문에 이런 상황에서 후순위로 대출을 받기는 매우 어렵습니다. 이미 대출을 많이 받았거나 혹은 DSR로 인해 신규로 대출을 받기가 어려운 집주인이 그런 경우인데요.

 

이럴 때 이용하는 상품이 HF 한국주택금융공사의 임대보증금반환자금보증 상품입니다. 사실 이 상품은 전세보증금반환보증상품과 좀 헷갈릴 수 있습니다. 이름이 비슷하니까요.

 

정확히 구분해서 말하자면,

 

① 임대보증금반환자금보증(HF 주관)

 

• 신청자가 임대인
• 임차인의 보증금을 반환하기 위해 은행에서 대출을 받을 때 공사가 보증해 주는 상품
• 최대 2억 원, 동일주택당 1억 원
• 최초 임대차 계약 만료일 전후 3개월 이내

② 전세보증금반환자금보증(HF 주관)

 

• 신청자의 임차인
• 임대인이 보증금을 돌려주 지 않을 경우, 공사가 임대인을 대신하여 임차인에게 보증금을 돌려주는 상품
• 임차보증금 전액
• 임대차 계약 1/2 경과하기 전

보시는 것처럼 임대인이 돌려줄 돈이 없을 때는 임대보증금반환자금보등 상품을 이용하여 공사로부터 보증을 받고 은행에서 대출을 받아야 합니다. 그리고 그 돈을 임차인에게 돌려주고, 새로운 임차인을 받아 다시 그 돈을 되갚아야 하는 것입니다.

 

문제는 이 상품의 보증 한도가 기존에는 1억 정도밖에 안 되었다는 것입니다. 이게 너무 낮다 보니 임대인들이 세입자들의 돈을 못 돌려주는 경우가 발생하기 시작했고, 이런 주택들이 경매시장에 나오기 시작했습니다.

 

때문에 정부에서는 올 1월 말에 임대인을 위해, 또한 무주택자들을 위해 보증한도를 기존 1억 원에서 2억 원으로 올리고, 주택당 보증한도 역시 5천만 원에서 1억 원으로 올렸습니다.

 

다만, 이 상품을 보증받기 위해서는 매매가가 12억 원 이하의 주택이어야 하며, 신청시기도 잘 맞춰야 합니다.

 

만약 기존 임대차계약 기간이 만료되는 경유 계약 만료일 전 후 3개월 이내에 신청해야 합니다. 만약 2023년 5월 1일에 전세계약이 만료되는 임대인이고 상황을 보아하니 임대보증금 5,000만 원을 돌려줘야 하는데 모자라다면 2023년 2월 1일부터 2023년 8월 1일까지 보증상품을 통해 대출을 신청해야 합니다.

 

임대차계약이 중도 해지된 경우에도 계약해지일 전후 3개월 이내에 신청해야 합니다. 묵시적 갱신의 경우 해지통지를 받은 날부터 6개월 이내에 신청해야 하며, 임차인의 귀책으로 인해 계약이 중도 해지된 경우네는 임대인의 해지통지일 이후 6개월 이후 3월 이내에 신청해야 합니다.

 

당연히 보증료를 내야 합니다.보증해 주는 금액의 0.6%를 보증료는 내야 합니다. 만약 주택당 최대치인 1억원을 보증해주는 조건이라면 60만 원의 보증료를 내야 합니다. 만약 우대조건(다자녀, 신혼, 저소득. 장애인. 국가유공자, 한부모)의 경우 0.1%가 추가 차감되어 50만 원만 내면 되겠습니다.

 

보증받을 수 있는 금액이 2억 원 이내에서 임대보증금의 30%까지 가능합니다. 즉, 전세보증금이 5억 원이라면 최대 1억 5천만 원까지 가능하다는 말입니다. 5억을 빼줘야 하는 집주이라면 어찌 됐든 3억 5천만 원은 다음 세입자를 받아서 채우던지, 아니면 자기 돈으로 채우던지 돌려줘야 한다는 것입니다.

 

만약 집에 대출로 인한 근저당이 있다면 이 금액도 빼야 합니다. 예를 들어 선순위채권액이 3억 원 있는 5억짜리 집이라면 가능한 금액은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

 

★ (주택가격 × 60%) + 5,000만 원 - 선순위채권액 3억원 = 3억원 + 5,000만원 - 3억원 = 5,000만원

 

따라서 이 임대인은 대출로 5,000만 원까지만 받을 수 있습니다. 물론 선수윈채권액이 있는 집이었다면 보증금도 그리 크지 않을 테니 큰 문제는 없겠습니다.

 

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사실 이 상품은 은행에서 잘 모르는 상품입니다. 자기네가 설계한 상품이 나이거든요. 대출한도는 작고 은행 스스로 할 수 있는 것도 별로 없습니다. 정부기관과 협약을 맺어야 하고 어쨌든 정부과 계속해서 이야기를 해야 하기 때문입니다.

 

은행입장에는 이윤이 많이 나는 자기네 상품을 더 팔려고 할 수밖에 없습니다. 창구 입장에서 자기 실적도 안 되는 상품에 대해서 열심히 알아봐 주기를 바라는 것은 과한 기대입니다. 은행이 무슨 주민센터도 아니고 말이죠.

 

아무튼 지금의 역전세 난을 이 보증상품이 해결해 주기는 쉽지 않아 보입니다. 보증한도가 작은 게 가장 큰 문제. 그다음은 은행의 실적에 도움이 안 되는 게 두 번째입니다. 은행에 가서 "임대보증금반환자금보증"을 들었고 대출 좀 해주세요 ~ 그러면 아마 대부분 은행직원들은 고개를 갸우뚱할 것입니다. 진짜 몰라서든, 혹은 아... 하기 싫은데.. 이든 말이죠.