최근 빌라왕 사태 등 전세사기로 인한 세입자들의 피해가 커지고 있습니다. 전세사기는 모두 정보를 찾아보기 어려운 정보 비대칭과 객관적인 자료를 확인하기 어려운 깜깜이 구조에서부터 시작됩니다.
세입자의 입장에서는 계약을 하는 과정에서 보증금이라는 큰 돈이 넘어가는 것일 분만 아니라 악의적으로 전세금을 떼먹거나 경매로 넘겨버리는 등의 악덕 꼼수 투자들도 있기 때문에 더욱 잘 알아보고 계약을 진행하는 것은 무척 중요합니다. 그렇게 때문에 꼼꼼하게 확인하고 처리를 한다고는 하지만 세입자가 여기저기 흩어져 있는 정보를 모두 취합하여 파악하기에 어려움이 따릅니다.
이러한 세입자들의 어려움을 해결하기 위해 국토부에서는 HUG,한국부동산원,한국감정평가사협회,한국공인중개사협회 등의 관계기관과 협업하여 "안심 전세 App"을 개발했습니다.
"전세보증금을 돌려 받을 수 있을까?""집주인이 내 전세보등금을 제 날자에 돌려줄 수 있을까?"와 같은 고민을 덜어 줄 수 있는 방법, "안심 전세 App"에 대해 알아보도록 하겠습니다.
깡통전세
공급탄력성이 낮은 주택 시장에서는 집값이 한번 올아가면 주변 시세도 따라서 올라가는 의도치 않은 일시적 담합이 발생하게 되고 전세가격이 크게 상승하는 추세가 형성됩니다.
하지만 경기가 식고 집값이 떨어지게 되면 전세가격도 따라서 급락하게 되는데, 결국 집값의 하방지지선을 형성한다는 전세가격보다 주택 가격이 떨어지는 경우도 발생합니다. 한마디로 깡통전세가 발생한다는 것입니다.
더불어 신축 빌라 가격을 부출린 뒤 전세보증금을 높게 받아 주택을 수백, 수천 채 사들인 전세 사기꾼들에 의해 깡통주택이 속출하게 되었습니다.
이러한 전셋값 하락에 대한 안전 장티가 전세보증보험입니다. 이는 주택도시보증보험 HUG와 같은 공공기관이나 민간보험사에 보험료를 내고 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 경우 보증기관에서 돈을 대신 돌려받게 하는 제도입니다.
집값은 떨어지고 빌라왕들의 전세사기로 인해 HUG가 대신 같아준 전세 보증금이 지난해 9,241억에 달하며(2021년 대비 83% 증가), 올해에만 1,692억에 달한 만큼 전세보증금에 대한 우려가 커지고 있습니다.
뿐만 아니라 전세보증금을 대신 갚아주고 HUG가 임대인에게 회수한 금액은 전세보증금반환 사고 전체의 21%인 2천590억 원에 불과할 만큼 전세 계약 시 정확한 정보 확인은 필수겠죠.
내가 계약하는 집값이 시세에 맞는지, 집주인에 대한 정보는 정확한지를 확인하기만 해도 적절한 전세가로 계약을 하거나, 적어도 깡통전세를 떠안는 것을 예방할 수 있습니다. 하지만 이러한 정보는 세입자가 찾아보기 어려울 뿐 아니라 흩어져 있는 서류를 스스로 취합해서 확인해야 하는 어려움이 있었는데. 이러한 어려움을 해소할 수 있는 방법이 국토교통부에서 개발한 "안심전세 App"입니다.
안심할 수 있는 정보 불균형 완화 - 안심 전세 App
안심전세앱은 국토부에서 지난 9월 1일 발표한 "전세사기 피해 방지방안"의 후속조치로 임차인이 전세계약을 맺을 때 필요한 정보를 제공하는 App으로 HUG, 한국부동산원, 한국감정평가협회, 한국공인중개사협회 등의 관계 기관이 협업 및 개발하여 2023년 2월 출시된 App입니다.
임차인들이 안심할 수 있도록 전세보증금 가격을 파악할 수 있는 수도권 내 다세대, 연립주택, 50세대 미만 소형 아파트 시세를 제공하고 있습니다. 실 거래가, 호가, 공시가 등 다양한 가격자료를 비교, 분석하여 신뢰도 높은 정보에 가중치를 두어 최종가격을 결정하는 방식이기 때문에 꽤 신뢰도가 높아 보입니다.
앞으로도 시세 정확성을 지속 보완해, 주거용 오피스텔과 지방광역시 시세까지 제공범위를 확대할 예정이라고 하니 잘 활용한다면 임대차 거래 시 정보비대칭에 의한 문제는 다소 해소될 것으로 보입니다.
또한, "안심 전세 App"은 그동안의 전세 사기의 주요 타깃이 되었던 신축빌라에 대한 시세 정보도 제공할 예정입니다. 통상 착공에서 준공까지 3~4개월이 소요되는 신축빌라의 경우 전세 계약이 준공이전에 이뤄지기 때문에 적정시세를 알기 어려운 정보 사각지대였습니다. 이 앱에서는 준공 1개월 전 '잠정시세'를 제공하고 준공 1개월 후 '확정시세'를 제공할 계정이라고 하니 보다 안심할 수 있을 것 같습니다.
뿐만 아니라, 지금까지는 집주인의 채무나 체납 여부, 위험성 등은 임차인이 확인하기 어려웠습니다. 안심 전세 App에서는 조증금 사고 위험이 있는 집주인을 사전에 파악할 수 있는 집주인 관련 정보를 조회하는 기능이 있습니다.
집주인의 과거 보증사고 이력, 보증 가입 금지여부, 악성임대인 등록여부, 임대인의 체납 여부를 보여주는 방식이므로 전세 계약 전 확인하면 문제를 사전에 예방할 수 있습니다.
그동안 여기저기 흩어져 있던 정보들은 한 번에 확인할 수 있다는 것이 이 앱의 가장 큰 장점 중의 하나입니다.앱 자체에서 건축물대장을 열람하여 불법건축물 여부를 확인하고,등기부등본을 통해 선 순위채권,근저당 설정 여부를 확인할 수 있습니다.
추가적으로 임대사업자 물건을 확인 할 수 있는 등 다양한 정보를 확인 할 수 있으며, 유관 부서로 바로 연결되는 링크도 삽입되어 있어 전세 계약을 맺는 임차인들의 정보 불균형을 편리하게 해소할 수 있을 것으로 보입니다.
안심 전세 App활용하기
핸드폰 앱 스토어에서 "안심전세 앱"혹은 아래의 QR코드를 촬영해 다운을 받습니다.
1. 안심전세 앱을 실행하면 안심전세 진단과 상담 탭과 세입자 탭, 임대인 탭으로 구분되어 있습니다. 필요한 경우 각각의 정보를 확인할 수 있는 탭이 따로 있으니 활용하는 것도 좋을 것 같습니다. 안심전세 진단과 상담을 클릭해서 들어가면 시세조회와 위험성 진단을 포함한 다양한 정보를 확인할 수 있습니다.
2. 확인해야 하는 주택의 주소를 입력하여 찾아봅니다.
3. 해당주택에 대한 정보가 확인됩니다.
해당 아파트의 시세를 확인하거나 해당 주택이 있는 주택이 있는 지역에 전세보증 사고가 있었는지도 확인할 수 있으며 사용승인일,대지면적,건축면적,건폐율 등도 한눈에 확인 할 수 있습니다.
4. 국토교통부 실 거래가 사이트를 방문할 필요 없이 실 거래가를 확인할 수 있습니다. 더 정확한 정보를 확인하고 싶을 때 어느 사이트로 가야 하는지 몰라 머뭇거릴 때 가 있죠.하지만 안심 전세 App에서는 해당 정보를 보여줄 뿐 아니라 정보가 연동되어 있는 사이트를 바로 연결할 수 있기 때문에 간편하게 모바일로 확인 할 수 있습니다.
5. 해당 주택이 임대 주택인지 여부와 임대보증보험 가입여부도 확인할 수 있습니다. 여기에서도 마찬가지로 임대주택 여부에 대한 정보를 제공하지만 더욱 정확한 정보 확인을 할 수 있는 사이트인 렌트홈을 연동시켜 두었습니다.
6. 안심전세 App에서는 근저당 등 등기부등본, 불법건축물 여부를 확인할 수 있습니다. 뿐만 아니라 등기사항 변동 내역 알림 서비스도 받을 수 있습니다. 입주 전에는 등기부등본을 떼어서 확인하고 입주하였지만 입주 후에는 내가 살고 있는 집에 어떤 변동이 생겼는지 모르는 경우가 많죠.
안심전세 App은 입주 후에도 내가 살고 있는 집에 변동이 생길 경우 2년 6개월 동안 이를 알려주는 등기변동내역 알림 서비스 제공하고 있습니다. 나도 모르는 등기변경이 생긴다면 이를 빨리 알아챌 수 있을 네니 더욱 안심할 수 있을 듯합니다.
7. 집주인의 보증사고 이력과 악성 인대인 여부도 확인할 수 있습니다.
대부분 집주인에 대한 정보는 신분등과 계약하러 온 사람이 동일인인지 얼굴만 보고 계약을 하게 됩니다. 정작 이 집주인이라는 사람이 문제를 일으킨 임대인인지 확인할 방법이 없었죠. 하지만 이 앱에서는 집주인데 대한 정보 비대칭성을 해소하기 위해 노력한 흔적이 보이는데요, 바로 임대인 정보 조회입니다.
집주인의 보증사고 이력이 있는지, 악성임대인은 아닌지, 보증금지 임대인은 아닌지 확인할 수 있기 때문에 한번 더 안전장치를 거치는 것이죠.
9. 전세보증보험 가입도 안심전세 앱에서 모바일로 간편하게 가입이 가능합니다. 앱으로 가입하면 보증보험료를 3% 할인해 줍니다. 편리함과 가격할인까지 두 마리 토끼를 잡을 수 있습니다.
마치며...
현재 전세 피해를 예방하기 위해 5월에 "안심 전세 App 2.0"업데이트가 진행될 예정입니다. 시세제공범위는 지방광역시까지 주택유형은 오피스텔까지 확대되며, 임대인에 대한 정보 제공이 강화되는 증 보완작업이 이루어질 예정입니다. 앱 고도화에 따라 정보의 양이 늘어나 전세사기 예방이 기대됩니다. 점차 사용자 편의를 고려하면서 보완작업을 하고 있는 HUG의 노력이 엿보이는 앱입니다.
사용해 본 결과 여기저기 흩어져 있던 정보들이 한 곳에 모여 있고, 정보의 비대칭 성이 개선될 수 있다는 점에서 만족도가 높았을 뿐 아니라 앞으로 다양한 정보 사이트들의 공산력 있는 정보가 모두 연동된다면 전세 계약 전 반드시 활용하여 나의 소중한 돈을 지킬 수 있는 하나의 수단이 될 것으로 보입니다.
전세계약을 앞두고 있다면 반드시 앱을 다운로드하여 활용해 보시길 바랍니다. 보증보험은 선택이 아니라 필수입니다. 보증가입하면 보증금을 100% 보호할 수 있으니 꼭 가입하시기 바랍니다. 앱으로 가입하면 보증료 3%가 추가 할인되니 이 부분도 놓치지 마세요.
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