1.3 대책 세 달 지났는데,아직 헷갈린다? 바뀐 청약제도 알아보기

이른바 '규제 완화 패키지'라고 불렀던 1.3 부동산 대책이 발표된 지 3개월이 지났습니다. 부동산 시장 정상화를 목표로 한 만큼 청약제도의 많은 규제가 완화된 가운데, 예비 청약자가 여전히 헷갈려할 만한 부분들을 짚어 보기로 했습니다.

 

전매제한-실거주 의무 '한몸'....둔촌주공 실저주 의무 유효해

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예비 청약자가 가장 무목하는 부분은 바로 '전매제한'과 '실거주 의무'입니다. 이 두 규제가 완화되면 사실상 투자를 목적으로 청약에 도전할 수도 있기 때문입니다. 또 기존에는 청약에서 고배를 마셨던 신축 아파트를 당장 매입하고 싶어도 일정 기간 불가능했으나, 규제 완화 시 분양권을 거래해 직접 입주를 할 수도 있게 됐습니다.

 

먼저 아파트 분양권 전매제한 기간을 살펴보면 규제지역.분양가 상한제 적용 지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화됐습니다. 기존에는 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년이었는데요. 해당 내용이 담긴 '주택법 시행령'개정안은 7일부터 시행됐습니다.

 

그렇다면 규제 완화의 대표적 수혜단지로 꼽히는 서울 강동구 둔촌동의 '올림칙파크포레온(둔촌주동)'의 분양권은 당첨자 발표일(2022년12월15일)로부터 1년이 되는 2023년 12월 15일에 바로 매매 거래를 할 수 있을까요?

 

정답은 'No'입니다.실거주 의무 폐지와 관련한 주택법 개정안이 아직 국회에 계류돼 있기 때문이죠. 현재 수두권 분양가 상한제 적용 대상 주택에 대해서는 2~5년의 실거주 의무 기간이 아직 적용되고 있습니다. 올림픽파크포레온 역시 2년의 실거주 의무 규제가 걸려 있어 입주 예정일(2025년 1월) 이전 주택법이 개정되지 않으면 계약자가 2년간 직접 거주를 해야 합니다.

 

특공 분양가 제한 사라지고 무순위 누구나 가능

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이제 청약을 신청하는 대 자격과 조건 등 완화된 부분을 살펴보겠습니다.

 

특별공급의 경우 과거 투기과열지구 내 분양가 9억원을 초과하는 주택은 배정이 제한돼 있었습니다. 이렇다 보니 수도권 등 투기과열지구로 지정된 지역에서는 소형 평형만 특별공급으로 배정되는 문제가 있었는데요. 특히 세대원 수가 비교적 많은 다자녀 가구, 노부모 부양 가구 등에는 특별공급이 무용지물이라는 지적이 나왔었습니다.

 

이에 정부는 1.3 대책을 통해 분양가 기준을 폐지했습니다.지난 3월 24일 모집공고를 낸 서울 동대문구 휘경동 '휘경자이 디센시아'전용 84㎡는 분양가가 8억원 초반 ~ 9억 원 후반대로 책정됐습니다. 개정 전이었다면 분양가 제한이 있어 특별공급 물량이 없었을 텐데요. 하지만 규제 완화로 인해 단지는 전용 84㎡에 특별공급 42가구를 배정할 수 있었으며, 606병의 청약자가 몰려 두 자릿수의 경재율을 거뒀습니다.

 

휘경자이 디센시아뿐 아니라 향후 서울에서 분양하는 단지들 역시 9억원을 넘겨도 특별공급 물량이 배정될 것으로, 서울에서 내 집 마련을 희망하는 이들이라면 특별공급을 노려보는 것이 좋겠습니다.

 

특히 서울은 1.3대책으로 인해 현재 강남. 서토. 송파. 용산을 제외하고는 비규제지역이 된 상황입니다. 이에 △가구원도 1순위 청약 가능△재당첨 제한 폐지 등 비규제지역이 되면서 생긴 이점도 적지 않아 더욱 많은 이들이 한결 홀가분한 마음으로 청약에 도전할 것으로 보입니다.

 

특별공급과 거불어 무순위 청약도 문턱이 낮아졌습니다. 기본에는 주택이 공급되는 지역에 거주하고 세대 구성원 모두 무주택자여야만 청약할 수 있었으나, 이제는 지역과 보유 주택 수에 상관없이 국내에 거주하는 성인이라면 누구나 무순위 청약이 가능합니다.

 

다만 불법전매 및 위장전입 등으로 발생한 물량은 해당 지역 무주택 거주자만 청약할 수 있습니다.두 무순위 청약에 해당되는 법령이 상이하기 때문으로, 청약자는 무순위 청약을 신청하기 전 해당 물량이 발생하게 된 이유를 살펴볼 필요가 있겠습니다.

 

"낮아진 문턱에 분위기 살아났지만,묻지마 청약은 경계해야"

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이 외에도 1주택자가 청약에 당첨돼도 기존에 가지고 있던 집을 처분할 필요가 없어졌습니다. 이미 처분 조건부로 당첨된 1 주택자도 소급 적용을 받습니다.

 

또 지난 3월30일부터는 분양가와 관계업싱 중도금 대출을 받을 수 있게 됐으며, 인당 최고 5억 원으로 제한됐던 대출 한도도 사라졌습니다. 지난해 11월 분양가 상한선을 9억 원에서 12억 원으로 한 차례 상향했으나 이번에 이를 아예 없애는데요. 해당 조치는 기존 분양 단지에도 소급 적용될 것으로, 이에 따라 분양가가 12~14억 원인 올림픽파크포레온 전용 84㎡ 분양자도 대출을 받아 중도금을 낼 수 있게 됐습니다.

 

업계 전문가들은 새 정부의 청약제도 개편 방향을 긍정적으로 평가하는 동시에 수요자들에게는 청약에 신중하게 접근해야 한다고 조언합니다.한 전문가는 "1.3 대책 이후 확실히 잠잠했던 청약 시장이 살아나는 분위기"라며 "하지만 여전히 물가. 금리 원자재 등이 상승세이고 부동산 시장을 비롯한 경기 전반이 불안정한 상황인 만큼, 낮아진 청약조건에 '묻지 마 청약'을 하기보다는 자금계획, 안전 마진 등을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다'라고 전했습니다.