연진아! 문제는 입주율이야

부동산 경기 침체되면서 입주 리스크가 부각되고 있습니다. 미분양보다 낮은 입주율이 더 문제라는 주장이 나오는데요. 부동산시장에서 입주가 왜 중요한지 살펴보도록 하겠습니다.

 

소비자들은 입주율보다는 비분양이 익숙하다....

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부동산시장을 진단하는 여러 가지 지표들이 있습니다.주택인허가,착공,분양,미분양,입주물량,입주율 등 다양한 것들이 잇는데요.

 

전문가들은 2023년 현 시점에서 주목할 지표로 '비분양'과 '입주율'을 꼽습니다.

 

많든 적든 분양은 배달 실시되다 보니 '분양이 다 안 됐다'는 의미의 '비분양'이라는 말을 쉽게 접할 수 있어 일반인들에겐 '입주율'보다는 '미분양'이 좀 더 익숙한 편입니다.

 

국토교통부에 따르면 2월말 기준, 전국 미분양 가구는 7만 5,438 가구로 지난 1월 7만 가구를 넘어선 후에도 미분양 가구는 증가세를 이어가소 있습니다. 지난해 2월 2만 5,254 가구에서 약 3배가량 증가할 만큼 전국에는 미분양이 쌓여 가고 있습니다. 비분양이 쌓이고 있다는 것은 시장에 주택을 구입할 여력이 없거나, 여유가 있어도 구입을 하지 않는 사람이 많다는 의미입니다.

 

하지만 건설사 입장에서 초반에 비분양이 발생을 해도 준공까지 길게 수년이 소요되기 때문에 비분양을 해소할 수 있는 시간이 있습니다. 이점은'입주율'과 큰 차이입니다.

 

더 심각하게 봐야 하는 '입주율'

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'입주율'은 해당 월에 입주를 마쳐야 하는 아파트의 전체 세대에서 이미 입주를 했거나, 입주 잔금을 납부한 세대의 비율을 하합니다. 100세대 중 이들 세대가 60세대라면 입주율은 60%가 됩니다.

 

팔 수 있는 시간이 비교적 긴 비분양과 달리 수개월 내에 잔금 마련이 되지 않으면 입주율은 현저하게 낮아집니다.

 

현재 아파트 입주율은 어떻게 될까요? 주택산업연구원이 발표한 '아파트입주 전망지수 보고서'에 따르면 , 지난 2월 아파트 입주율은 63.3%로 역대 최저 수준이었던 지난해 11월(66.2%) 기록을 갈아치운 것으로 나타났습니다. 2월에 입주를 실시한 단지들 중 10채 가운데 4채 정도가 빈집이란 의미입니다.

 

부동산시장이 대체로 안정적인 경우 입주율은 70%대 수준이며 상승기에는 80%를 웃도는 경우가 많습니다. 지난해 80%대 수준이던 입주율은 시장 위축으로 60%대까지 낮아졌습니다.

 

권역별로는 수도권은 70%대 수준에서 머물고 있으나 지방은 50~60%까지 입주율이 떨어져 지방 부동산 시장의 침체가 심각한 것으로 나타났습니다.

 

이런 형상에 대해 주택산업연구원 측은 정부의 규제완화로 인해 수도권 주택가격 하락세가 둔화되면서 급매지만 거래가 늘어난 상황들이 반영된 것으로 분석하고 있습니다.

 

낮은 입주율은 건설사에겐 큰 부담이 됩니다.

 

건설사는 미분양이 우려가 되면 처음부터 사업을 접어서 손해를 최소화하거나 할인분양 등으로 자구책을 마련할 수 있지만 공사가 다 진행된 상태에서 입주가 제대로 이뤄지지 않으면 경영악화로 이어질 수 있습니다. 경영악화는 신규 주택공급 등 건설경기 침체로 이어지는 악순환이 됩니다.

 

낮은 입주율.... 원인이 뭘까?

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입주율이 낮은 이유를 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

주택산업연구원에 따르면 2월 아파트 입주율 하락 가장 큰 원인으로 '기존 주택 매각 지연'을 꼽았습니다. 관련 조사 전체 응답자의 44.4%가 이를 이유로 꼽았습니다.

 

차순위는 세입자 미확보가 33.3%를 차지했습니다. 이외에 잔금대출 미확보(14.3%), 분양권 매도지연(1.6%)등이 이유로 꼽혔습니다.

 

결국 아파트 입주율 하락 원인은 부동산 경기 침체 사유들에 기인하고 있음을 알 수 있습니다.

 

기존 주택이 팔려야 잔금을 치르고 입주를 할 수 있는데 매매시장이 얼어붙으면서 급매도 잘 팔리지 않았기 때문입니다. 그나마 급매로 팔려도 나머지 부족한 자금 확보도 쉽지가 않을 것입니다.

 

전세를 놓는 방법으로 잔금을 해결하고 싶어도 역전세난, 전세매물 급증 등의 이유로 전세 세입자를 구하기도 어렵고, 전셋값 또한 하락하며 부족한 잔금 확보 역시 쉽지가 않았기 때문입니다.

 

이렇듯 아파트 입주율은 기존 주택 매각지연(거래절벽), 세입자 미확보(역전세난, 깡통주택), 잔금대출 미확보(고금리 등)와 같은 현 부동산시장의 상황이 종합적으로 반영되고 있는 것입니다.

 

입주율 변화에 따라 투자방향도 달라져야

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입주율이 낮을수록 부동산 시장 회복도 더딜 수밖에 없습니다.

 

주택산업연구원은 3월 아파트 입주전망지수는 2월이 비해 8.1p상승할 것으로 예측했습니다.

 

이는 규제지역 전면 해제, 전매제한 기간 완화, 다주택자 규제 완화, 무주택자 대출규제 완화, 부동산 관련 세제 완화 계획 발표 등 정부가 주택시장 연착륙에 적극적으로 나서며 시장엔 회복에 대한 기대심리가 확산되고 있기 때문이라고 밝혔습니다.

 

하지만 아파트 입주전망지구와 실적은 오차가 발생하는 만큼 전망만 믿고 매입, 투자를 결정하는 것은 주의가 필요합니다.

 

60%대의 입주율은 현 부동산 시장이 침체기라는 의미입니다. 한두 달 정도 반짝 70%대로 입주율이 올라온다고 해도 지속되기는 쉽지 안아 보입니다. 최소 3개월 이상 입주율이 꾸준하게 증가하고 80%대 입주율이 나온다면 침체기를 벗어나 회복기로 접어들었다고 볼 수 있습니다.

 

마치며....

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지금까지 현 시장을 진단하는 주요 지표 가운데 '입주율'의 중요성을 살펴봤는데요.

 

입주율을 활용해 움직이려는 실수요자라면 새 아파트 입주 시점에 나오는 급매물을 노려보는 것도 좋겠지만, 새 아파트를 갭투자 할 계획이면 낮은 전세가격을 고려한 자금계획이 선행 돼야 함을 명심하시기 바랍니다.