1기신도시 특별법 투자전략

1기 신도시 특별법 - 분당 일산 용적률 재건축 투자전략

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분당과 일산이 1기 신도시들의 대장격입니다. 둘을 비교하는 콘텐츠도 많습니다. 개인적으로 일산보다는 분당을 선호합니다. 이유는 간단합니다. 제가 투자한 아파트들이 여기에 있기 때문입니다.

 

당연하게도 언제쯤 재건축이 되는 건지 항상 궁금했습니다. 그러나, 분당에 일이 있어 가보면, 과연 여기가 재건축이 될 수 있을까? 하는 의무 들었습니다. 왜냐하면 용적률 자체가 워낙 높은 상태였기 때문입니다.

 

분당과 일산의 평균 용적률은 184% 정도 된다고 합니다. 200% 안팎에 불과한 최대 용적률 때문에 그동안 재건축보다는 리모델링으로 선회하는 단디즐이 많았습니다. 어차피 수직으로 못 올릴 거 그냥 새집에서라도 살겠다는 의지가 담겨 있었습니다. 실제 리모델일이 진행되는 단지도 있습니다.

 

만약 용적률 문제만 해결된다면 사실 리모델링보다는 재건축을 선택하는 단지들이 많아질 겁니다. 그래서 윤석열 정부는 선거공약으로 1기 신도시 특별법을 가지고 나왔었습니다.

 

어제 민주당이 발표한 자료에 따르면 특별법을 만들어 일산과 분당 같은 1기 신도시들의 용적률을 최대 500%까지 완화해 주겠다고 합니다. 여기에 안전진단은 면제 또는 완화해 주겠다는 내용도 담았는데요.

 

현행 200% 내외인 용적률이 500%까지 늘어난다면 수직으로 더 많은 집을 지을 수 있고,이를 통해 수익성을 확보할 수 있게 됩니다. 기존 주택을 보유한 소유자들 입장에서는 당연히 호재일 수밖에 없습니다.

 

★ 용적률,건폐율이 뭔지 모르겠다면 아래 글을 먼저 읽어보세요.

 

사실 윤석열 정부는 그동안 1기 신도시에 대해 약간은 부정적인 입장을 취해 왔습니다. 인수위원회부터 취임 이후까지 오락가락하는 모습을 보여줘서 논란이 많았습니다. 2022년 8월경 1년 6개월은 걸리는 일이다라고 했을 때부터 열심히 준비했다면 지금쯤 뭔가 그림이 그려졌을 텐데 그렇지 못한 점은 무척 아쉽습니다.

 

그래서 이번엔 민주당이 나선게 아닌가 싶은데요. 2024년 4월에 치러질 총선에서 승기를 잡기 위해 급하게 내놓은 게 아닌가 싶기도 합니다. 과연 표에 도움이 될지 말지는 잘 모르겠지만요.

 

1기 신도시 중에서 총 주택수가 가장 많은 곳은 성남시 분당구입니다. 용적률은 184%로 낮은 편이지만, 주택수가 워낙 많이 일시에 재건축하는 건 거의 불가능하다고 보입니다.

 

9.8만 가구가 일시에 이사할 곳도 없거니와 이사할 곳이 있다고 하더라도,그에 따른 부작용이 엄청날 것이기 때문입니다. 전셋값 상승에 더해 교토오가 교육 문제 등이 불거질게 뻔하죠. 쉽지 않은 것으로 보이는데요.

 

때문에 선도지구라는 것을 정해서 우선 시행하고자 하는데,이 걸 또 어떤 단지를 선택하느냐도 걸림돌이 도리 수 있습니다. 오래된 단지를 할 것이냐, 역세권을 할 것이냐, 세대수가 적은 단지를 할 것이냐... 참 어렵습니다.

 

일산은 169% 용적률에 6.3만 가구가 거주하고 있습니다.평촌,산본,중동 등등이 200%보다 조금 높은 용적률로 4.1만 가구씩 거주하고 있습니다.

 

사실 이번 특별법은 1기 신도시 특별법이라고 불리고는 있지만,조성된지 20년 이상 된 100만㎡ 이상의 택지를 대상으로 하고 있습니다. 이런 택지가 경기도뿐 아니라 수도권 신도시, 서울시 중계동, 부산 해운대까지 다양하게 위치하고 있습니다. 이들 모두 "특별정비구역"에 포함되어 안전진단이 완화될 것이라고 합니다.

 

당연히 지역들에서는 부동산 가격이 변동이 있습니다.재건축 이슈 때문에만 변동이 있는 건 아닌 거 같고, 다양한 요인이 섞여 있지 않을까 합니다.(구체적인 단지 이름은 논외)

 

다만 아직 구체적인 법안이 나온게 아니기 때문에 실제 법인이 나오게 된다면 결국 전체 신도시 아파트 단지의 가격을 끌어올리게 될 것은 당연한 사실로 받아들일 수밖에 없습니다.

 

그럼 이 시점에서 가장 현실적인 투자방안은 무엇일까요?

 

만약 내가 무주택자라면,분당이나 일산 내부의 특별법이 적용될 단지를 찾아서 매수하는 것이겠죠. 물론 자금 마련에 압박이 있을 수 있겠지만요.

 

이미 다주택자라면,주택수에 영향을 미치지 않는 물건을 찾아서 매수하는 것이 도움이 될 것으로 보입니다.

예를 들어 단지내 썩은 상가를 매수해서, 입주권으로 바꿔치기한다든지 말이죠.

 

이미 1기 신도시내에 주택을 보유하고 있다면, 재건축이 끝날 때까지 잘 유지하는 것이 중요합니다. 급한 자금이 필요한 경우가 아니라면 단계별로 상승하는 주택 가격에 대응하면 좋겠습니다.

 

여기까지 1기 신도시 특별법에 영향받을 분당과 일산의 용적률과 재건축 투자전략에 대해서 생각해 보았습니다. 모두 성투하세요.!

 

 

 

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