대한민국은 부동산 공화국이라고 불리만큼 부동산 거래가 활발한 나라 중 하나입니다. 살 집은 누구에게나 필요하지만 내 집 마련은 목도리 필요한 데다 집값의 등락폭이 큰 만큼 쉽지 않은 것이 현실입니다. 이러한 경우 집을 담보로 대출을 바당 주택을 마련하는 대출 제도인 주택담보대출이 필요한데요, 지난 몇 년간 급격하게 오르고 내리는 주택가격 변동으로 인해 주택담보대출을 받는 것부터가 어려운 일이 되었습니다.
주택담보대출은 대출금액이 크고 상환기간이 길기 때문에 조금의 금리변동에도 갚아야 하는 총 금액의 차이가 크죠, 그렇기 때문에 주택담보대출은 금리와 상환 방식을 더욱 꼼꼼하게 따져야 합니다. 변동이 큰 주택 가격에 따른 은행 별 주택 담보대출의 금리와 상환 방식등에 대해 알아보겠습니다.
주택담보대출
은행에서 돈을 빌려줄 때는 빌려준 돈을 잘 갚을 수 있는 사람인가를 따져보고 빌려줍니다.돈을 빌리는 사람은 돈을 잘 갚겠다는 의미로 집을 약속의 징표로 내걸기도 합니다. 빌려간 돈을 제때에 갚지 못하면 집을 팔아서 갚겠다는 약속인 것이죠.
주택담보대출은 금융기관에 주택을 담보로 제공하고 대출을 받는 것으로 담보가 있기 때문에 신용대출보다 좀 더 수월하게 돈을 빌릴 수 있다는 장점이 있습니다.
2023년 3월부터는 규제지역이 모두 해소되고,다주택자에게도 대출을 허용하고 있습니다. 1 주택자와 2 주택자 모두 가능하기 때문에 투자를 위해서 찾아보시는 분들이나 생활비로 쓰기 위해 찾아보시는 분들도 많아지고 있는 실정입니다.
주택담보대출 금리 기준
주택담보대출금리는 기준시장금리에 대출자 신용도를 반영한 가산금리를 더하고 우대금리를 빼서 결정합니다.
*주택담보대출의 금리 = 기준시장금리 + 가산금리 - 우대금리
주택담보대출의 기준 시장 금리로 주로 이용되고 있는 것은 금유채5년물과 COFIX가 있습니다.
금융채는 은행,종합금융회사,여신금융전문회사 등 금융기관이 자체적으로 자금 조달을 위해 발행하는 채권을 말하며, 은행이 채권을 발행할 때 제공되는 금리를 토대로 산출되어 일반 채권과 함께 거래되기 때문에 시시각각 가격 변동이 생길 수 있습니다.
COFIX는 은행 연합회가 국내 8개 은행(신한,우리,SC제일,하나,국민,한국시티,농협,중소기업 은행)으로부터 자금 조달 관련 정보를 제공받아 산출하는 자금 조달비용 지수입니다.
이는 주택담보대출의 변동금리의 기준 시장금리가 되는 지수로 코픽스 지수의 움직임에 따라 주담대 금리도 변동하게 됩니다. 이러한 코픽스는 신규취급액 기준. 잔액기준, 신잔액기준 등 세 가지 기준으로 계산됩니다.
코픽스가 떨어지면 은행은 적은 이자를 주고 돈을 확보할 수 있게 되고 코픽스가 오르면 많은 이자를 주어야만 돈을 확보할 수 있게 됩니다. 때문에 코픽스의 변동은 대출금리의 기준이 되는 것이지요.
최근 주요 은행의 주담대 금리가 내림세를 보이는 이유는 코픽스가 지속적으로 하락하면서 이를 반영했기 때문으로 볼 수 있습니다.
은행주택담보대출금리
대출을 받을 때면 습관적으로 주거래은행을 찾아가 상담받는 경우가 많습니다. 대출 우대 금리가 적용될 수 있기 때문이죠. 하지만 주택담보대출의 경우에는 대출을 받는 순간 주거래 고객이 되기 때문에 기존 주거래은행에 연연하지 말고 여러 은행의 대출 상품을 꼼꼼하게 비교해서 선택하는 것이 중요합니다.
대출을 받으러 은행에 가기 전 시중 은행주택담보대출금리를 확인해야 합니다. 이를 위한 가장 쉬운은 은행연합회 비교사이트를 이용하는 것입니다.
이렇게 찾아보면 은행 별, 신용점수별 금리를 확인할 수 있습니다. 하지만, 개인 차주별 정보에 따라 대출 가능 금액과 대출금리는 차이가 날 수 있으니 이것은 그저 참고용으로만 확인하시는 게 좋습니다.
단순한 은행 별 주택담보대출 상품을 확인하는 방법도 있습니다.
각 은행 별 금리방식과 상환방식, 대출금액과 대출기간을 설정해 월평균 상환액 및 총 대출비용을 확인할 수 있는데요.은행별 금리차이에 따라 총 대출비용이 얼마나 달라지는지 확인 할 수 있기 때문에 장기적인 상환 계획을 세우는데 도움이 될 것 같습니다.
* 비교사이트를 잘 보시는 게 도움이 될 수 있습니다.
주택담보대출 감독규정 개정안
지난 3월 2일 정부의 규제완화 정책이 시행되었습니다. 부동산 시장의 신속한 실수요 거래 회복을 위한 정책 완화로 DSR만 충분하다면 주택 마련에 조금이나마 숨통이 트일 것 같습니다.
- 다주택자 규제지역 내 주택담보대출 허용(LTV 0 → 30%)
- 임대. 매매사업자에 대한 주택담보대출 허용(LTV규제 0→30%, 비규제 0→60%)
- 임차보증금 반환목적 주택담보대출의 각종 제한 규정 완화
- 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지(2억 원 → LTV.DSR 허용)
- 주택담보대출 대환시 기존 대출시점의 DSR 적용(1년 한시)
- 서민. 실수요자의 주택담보대출 한도 폐지 (6억 원→LTV.DSR 허용)
주택담보대출한도조회
사실 대출한도를 조회하는 건 직접 은행에 가보는 수밖에 없습니다. 왜냐하면 LTV, DSR, DTI 등등을 모두 고려해야 하기 때문입니다. 이걸 다 고려했다고 하더라도 은행에 따라 금리가 다르고, 지점마다 부여된 한도가 달라서 될지 말지는 현장에서 확인하는 수밖에 없습니다.
최근 앱이 많이 나오고 있고, 카카오뱅크나 토스 같이 대면할 수 있는 창구가 없는 인터넷 기반 은행들의 경우 비대면으로 해주긴 합니다. 다만, 이럴 경우 굉장히 보수적으로 한도를 잡기 때문에, 만약 대출한도가 모자라다면 반드시 시중은행으로 가시길 추천드려요.
물론 가기 전에 상담사와 논의해 보는 것은 좋습니다. 다만 이 분들이 직접 대출을 해주는 거나 아니라는 건 명확히 아샤야 합니다. 결국 돈이 나오는 곳은 은행이기 때문에 은행원과 직접 이야기해보는 게 주택담보대출한도조회하는 가장 좋은 방법입니다.
은행주택담보대출 중도상환 수수료
요즘처럼 이율이 계속 고공 행진을 하게 되면 이자부담을 조금이라도 낮추고자 대출금을 빨리 갚기를 원하는데요. 이런 경우 은행은 차주에게 중도상환수수료를 부과합니다.
대출을 받을 때 은행과 약정한 기간보다 빠른 시일 내엘 대출금액을 갚게 되었을 때 부담하는 수수료로 은행입장에서는 돈을 빨리 돌려받으면 줄어드는 금리 수익을 상쇄하기 위해 부과하는 일종의 페널티 같은 비용이죠.
중도상환 수수료는 은행별로 차이는 있으나 대체적으로 1.2~1.5% 정도 수준입니다.
3년 만기 3억 원을 주택담보대출로 빌렸을 때, 대출 실행 후 1년 뒤 1억 원을 갚은다고 가정해서 계산해 보면 생돈 80만 원이 비용으로 지출될 것으로 보입니다.
- 중간에 갚기로 한 돈 100,000,000원
- 수수료율 1.2%
- 잔여일 수 2년
- 총대출기간 3년
- 100,000,000원 * 1.2% * 2년 / 3년 = 800,000원
하지만, 중도상환을 하게 되면 대출 잔금이 이자도 함께 줄게 되는 이점이 있죠. 또한 대출 기간이 3년을 초과하면 대부분의 은행에서는 중간에 돈을 미리 갚아도 수수료를 면제하기도 합니다. 따라서 여유 자금이 생겼다면 수수료와 남은 대출이자를 계산하여 꼼꼼히 따져 돈을 갚을 계획을 세우는 것을 추천드립니다.
특히나, 높은 고정금리 상품으로 대출을 받았다면, 중도 상환 후 낮은 금리의 대출 상품으로 갈아타는 대환도 고려해 볼 만합니다.
주택담보대출은 일생에서 처음 진행하는 경우가 많습니다. 내 집을 마련하는 과정에서 처음으로 대출이라는 것을 알아보고 DSR, DTI, LTV 등 뉴스에서나 접하던 용어들을 실제로 적용해야 하는 과정은 누구에게나 어려운 일이지요.
하지만 어렵다고 아무 은행이나 가서 덜컥 받으면 안 되는 것 또한 주담대입니다.
긴 시간 동안 큰 금액을 빌려 적지 않은 이자를 납부해야 하는 데다 중간에 갚고 싶다고 마음껏 갚아 버릴 수도 없는 대출이니 만큼 정확하고 꼼꼼하게 찾아보고 대출 실행 하시는 것이 필요하겠습니다.
반드시 여유 시간을 가지고 충분히 찾아본 뒤 금리의 추세도 확인되며 주담대 실행하시길 바랍니다.
여기까지 1 주택자 2 주택자의 은행주택담보대출금리와 한도조회, 이자와 중도상환수수료 비교사이트에 대해서 알아보았습니다.
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