3월 이사 철을 앞두고 있지만, 전세 시장을 중심으로 주택 경기는 여전히 냉랭한 모습입니다. 특히 명문 학군이 밀집해 있어 꾸준한 전세가를 유지했던, 강남권 아파트의 전세가가 본격 입주장이 시작되면서 큰 낙폭을 보이고 있습니다. 혼란스러운 부동산 시장 바닥시세인지?, 뭔지 도대체 예측이 힘든 가운데 강남권 전체시장 현재 현황을 알아봤습니다.
집값 하락에 감액 갱신계약 증가... 전세가는 '뚝뚝'
KB부동산이 발표한 통계자료에 따르면, 올해 1월, 서울 아파트 전세가격 변동률은 지난달 대비 -3.98% 하락한 것으로 나타났습니다. 지역별로 살펴보면, 강남구의 변동률이 -6.47%로 가장 높았고 송파구(-5.25%), 강동구(-4.92%)등이 뒤를 이었는데요.
이는 집주인이 기존 전세 가격을 깎아주는 감액 갱신계약이 크게 늘어났기 때문으로 분석됩니다. 부동산 중개업체 집토스에 따르면, 지난해 12월, 수도권 아파트에서 계약생신요구권을 사용한 계약 중 감액 갱신계약으로 거래된 것은 1,481건으로 전년 동월(76건) 대비 무려 19배가량 증가한 수치인데요. 계약갱신요구권을 사용한 계약 중 약 32%가 감액 갱신계약인 셈입니다.
서울 내 최대 낙폭... 강남 신축에 무슨 일이?
여기서 주목새야 할 것은 강남의 전세가격 변동률입니다. 강남은 국내 부동산을 대표하는 지역으로서 하락장에도 가격방어가 잘 이워지는 지역입니다. 특히 강남 전세시장은 학군 등의 이유로 꾸준한 수요가 뒷 받침돼 높은 가격을 자랑하곤 했죠.
하지만 강남 역시 집값 하락과 더불어 예정된 수많은 입주 물량으로부터 버틸 수 없었던 모양입니다. 부동산 R114에 따르면, 올해 서울 세는 총 3만 3,125 가구의 입주 물량이 기다리고 있는데요. 이 중 1만 2,402 가구가 강남권에 몰려 있습니다. 또한 2025년 2월에는 단군 이래 최대 재건축 단지로 꼽히는 '올림픽파크레온(둔촌주공, 1만 2,032 가구)도 입주가 예정돼 있죠. 즉 2만 가구가 넘는 물량이 단기간에 공급되면서 강남을 비롯한 수도권 지역의 전세가격 하락을 야기하고 있습니다.
실제로 강남권 아파트의 전세가는 큰 낙폭을 기록하고 있습니다. 강남구 개포동에 위치한 '개포프레지던스자이(3,375 가구)가 이달 말부터 입주를 시작하면서 인근 아파트의 전세가가 하락하고 있는데요. 일례로 지난 1월, 해당 단지 인근에 위치한 '디에이치아너힐스'의 전용면적 84㎡는 11억 원에 전세거래가 이뤄지면서, 2년 전 최고가인 18억 5,000만 원 대비 7억 5,000만 원 하락한 모습을 보였습니다.
같은 생활권을 공유하고 있는 '개포래미안포레스트'와 '개포래미안블레스티지'역시 상황은 마찬가지입니다. 2년 전, 두 단지의 전용면적 84㎡ 최고 전세가는 16~17억 원 달했지만, 현재는 6억 원 후반에서 8억 원대 수준에 거래되고 있습니다. 2년 만에 많게는 10억 원 가까이 전세가가 떨어진 셈입니다.
업계 관계자는 "집값 하락과 더불어 입주 3~4년 차를 맞은 개포동 아파트의 전세 수요가 신축 아파트로 옮겨가면서 기존 단지의 전세가격이 크게 하락했다"며 수년 전과 비교해 매매와 전세 가격이 하락했지 때문에 집주인이 세입자에게 돌려줄 전세금이 부족한 역전세 현상도 나타나고 있는 상황"이라고 설명했습니다.
'전세 대신 월세'.. 고금리. 전세사기 불안에 월세 수요 증가
한편, 전세계약을 감액 갱신하거나 만기 후 더 싼 전세로 이동하는 세입자들의 행보와 함께 아예 전세를 월세로 전환하는 사례도 증가하고 있습니다. 이는 고금리에 따른 대출 이자 부담과 전세사기에 대한 우려등이 수요자의 심리가 시장에 반영되고 있기 때문인 것으로 풀이되는데요.
실제로 지난해 전국 아파트 전월세 거래량 105만 9,306건 중 전세 거래량은 60만 6,686건으로 전년 대비 0.1% 감소한 반면, 월세 거래량은 45만 2,602건을 기록하며 전년 대비 28.5% 증가했습니다. 지난해 전국 아파트 임대차 시장에서 월세계약이 차지하는 비중도 42.7%로 통계 작성 이래 최대치를 보였습니다.
또한 집토스에 따르면, 지난해 하반기 수도권 전월세 갱신 계약 중 전세를 월세로 전환한 계약은 총 5971건으로, 전년 같은 기간(3572건) 대비 67.2% 증가했는데요. 집토스는 "집값이 빠르게 하락하면서 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지자 이동하는 경우가 늘어났다"라고 설명했습니다.
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