지지부진했던 서울 재건축이 빨라지고 있습니다. 정부의 연이은 재건축 규제완화 때문인데요. 서울 주요 재건축의 현황과 시장분위기를 살펴봤습니다.
정비구역 지정된 은마아파트.. 재건축 본궤도 올라
지난해부터 이어진 재건축 완화 기조로 노후 아파트들의 재건축 속도가 빨라지고 있습니다.
최근에는 강남 재건축 최대어로 불리는 서울 강남구 대치종 은마아파트가 지난 2월 16일 서울시의 '은마아파트 재건축 사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정안'에 따라 정비구역 지정 고시됐습니다.
이로써 1979년 준공 이후 45년된 은하아파트는 28개 동, 총 4424 가구에서 33개 동, 총 5778 가구 규모로 재탄생하게 됐는데요. 정비계획안에 따르면 늘어나는 1354 가구 가운데 676 가구가 일반분양을 통해 공급될 예정입니다.
이번 고시에서 눈길을 끄는 것은 예상 일반분양가입니다. 고시에 따르면 은마아파트 일반분양의 분양가는 3.3㎡당 7700만 원으로 역대 최고가를 경신할 것으로 보입니다.
이를 기준으로 전용면적 84㎡는 약 26억 원 59㎡ 19억 원 수준에 해당하며 지금까지 재건축 분양단지 중 3.3㎡당 최고기록인 서초구 반포동 래미안원베일리(3.3㎡ 5653만 원)보다 2000만 원 이상 높고, 최근 분양한 올림픽파크포레온(강동구 둔촌주공아파트 재건축) 3.3㎡당 3800만 원보다 2배 시상 높은 가격입니다.
한편, 은마아파트 재건축 추진위는 올 상반기 조합설립인가, 내년 5월까지 사업시행인가, 2년 뒤인 2025년 상반기경 관리처분인가 후 같은 해 7월부터 이주하는 일정으로 사업을 빠르게 추진하겠다는 입장입니다.
송파구 올림칙선수기자촌 아파트 재건축 확정, 송파 풍남미성도 재건축 허용
서울 송파구의 올림픽선수기자촌(올림픽선수촌) 아파트와 풍납미성도 최근 안전진단을 통화했습니다. 이 두 단지는 이전 실시했던 안전진단에서 D등급을 받아 조건부 재건축 판정을 받았었습니다.
일반적으로 조건부 재건축 판정 시 공공기관의 적정성 검토를 거쳐야 하기 때문에 재건축이 늦어지지만 안전 진다 기준 완화 조치로 공공기관 적정성 검토가 사실상 폐지되면서 사업기간이 짧아질 수 있게 됐습니다.
올림픽기자촌 아파트는 송파구 방이동에 1988년 들어선 36년 된 아파트입니다. 총 122개 동 5540 가구 규모에 용적률도 137%에 불과해 재건축 후 1만 가구 이상의 메머드급 단지로 바뀝니다.
송파구 풍납동에 위치한 풍납미성은 1985년 지어진 275 가구 규모의 작은 단지지만 용적률이 낮아(167%) 사업성이 좋은 단지로 관심을 모으고 있습니다.
목동, 상계동 등 비 강남권 노후 아파트 단지들도 재건축 기대
비강남권 지역 아파트들도 재건축 행보가 빨라졌습니다. 대표적인 곳들이 양천구와 노원구 일대 노후단지들인데요.
양천구의 목동지구(목동, 신정동 일대 신시가지 아파트들)는 2018년 재건축 계획안이 만들어졌었으나 안전진단 기준이 강화되면서 사업추진에 어려움을 겪고 있었으며 비슷한 시기에 지어진 노원구 상계동 등 일대 아파트들 역시 규제 완화를 숨죽여 기다리고 있었습니다.
결국 지난 1월 양천구 목동과 신정동 신시가지 6개 단지(3,5,7,10,12,14단지)들과 노원구의 상계주공(1,2,6단지), 상계한양, 상계미도, 하계장미 6단지 등 준공 30년 안팎의 비강남권 노후단지들도 재건축이 허용됐습니다.
재건축 아파트값 난폭은 줄었다지만 마이너스 계속
정부의 규제완화와 서울시 지원까지 더해졌지만 서울 재건축 아파트 값은 여전히 마이너스입니다.
부동산 R114의 주간 서울 재건축 아파트 매매가격 변동률은 지난해 9월 4주(-0.15%)를 시작으로 19주 연속 0.10% 넘게 하락이 이어졌습니다. 최근에는 2월 3주 -0.05%,2월 4주 -0.07% 등으로 하락폭이 다소 둔화됐으나 규제완화 효과는 크지 않은 모습입니다.
수억 원씩 하락한 가격에 거래도 이어졌습니다은마아파트 전용 76㎡의 경우 지난해 5월까지만 해도 25억 원대에서 거래됐지만 올해 1월 들어서는 17~18억 원대까지 떨어져 거래됐습니다. 올림픽선수기자촌 1단지 전용 83㎡ 역시 지난해 3월 24억 2000만 원까지 실거래 됐지만 2월 들어 16억 7000만 원에 손바뀜 되며 1년여 만에 7억 5000만 원이 하락하는 등 규제 완화 효과를 보지 못하고 있습니다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 "사업 초기 환경은 개선됐지만 재건축 초과이익환수제, 조합원 이해관계, 추가부담금을 비롯해 금리변화 및 경기상황 등의 여러 리스크들이 시장의 발목을 잡는 것"이라고 말했습니다.
투자 종정 가능성도 있어 수요자는 냉정한 시각 필요
최근 강남구 압구정동 한양 1차 전용 121㎡가 직전 거래가인 35억 원(2021년 2월)보다 4억 원이 오른 39억 원에 거래돼 커뮤니티에서 이슈가 됐었습니다. 마이너스 중인 시장에서 수억 원 비싸게 거래 됐으니 말입니다.
하지만 이러한 거래는 극히 일부에 지나지 않으며 대부분의 거래는 급매물 위주로 이뤄지고 있어 하락이 계속되고 있는 것입니다. 현재 서울 재건축 시장은 호재와 악재가 혼재된 시장이라 향방을 가늠하기가 쉽지 않습니다. 양천, 강남 증 주요 재건축지역들은 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 제한 돼 규제완화 효과는 한계가 있으며 추가 조정 가능성도 있습니다.
수요자들은 조급하게 시장에 뛰어들기보다는 신중하게 시장 흐름을 보며 관련 지직을 쌓는 것이 앞으로의 투자를 위한 현명한 방법이란 사실을 명심해야 할 것입니다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| 집 살때 경매 어때?반값에 매입~ (0) | 2023.03.07 |
|---|---|
| 은행 이자 장사 계속?은행 예금 금리차 또 확대 (0) | 2023.03.05 |
| 강남권 큰 폭 떨어진 전세가 강남 입성 가능할까? 역전세난 우려 (0) | 2023.02.28 |
| 주택연금 가입자 사상 최대,치솟는 인기 이유 (0) | 2023.02.26 |
| 케이뱅크와 카카오뱅크 주담대 금리 적극적 인하 속내는? (0) | 2023.02.26 |
