전세가격 하락이 주춤하고 있다고 합니다. 집값은 여전히 하락하고 있기 때문에 전세가율이 조금씩 낮아지고 있는 것으로 보입니다. 현금 가진 부자들은 여전히 집을 살 타이밍이라고 보고 있는 듯합니다. 대출 이자 내야 하는 게 아니라면 낮아진 가격이 충분히 매력적으로 보일 수도 있겠다는 생각을 합니다.
이런 돠중에 전세세입자가 나가겠다고 연락이 왔습니다. 4년 전 계약하고 2년 전에는 묵시적으로 계약이 갱신되어 2년을 추가로 살았던 세입자입니다. 작년 분양을 받아 나간다고 한니 축하해 줄 일입니다.
가끔 묵시적 갱신에 대해서 질문이 달리는데,질문에 대한 답을 글로 만들어보도록 하겠습니다.
전세 및 월세의 묵시적 갱신
임대인은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 더 이상 계약을 하지 않겠다는 통보를 하거나 혹은 보증금이나 월세를 올리지 않으면 더 이상 계약을 하지 않겠다는 통보를 하지 않으면 이전 임대차와 동일 조건으로 다시 임대한 것으로 보는 제도를 묵시적 갱신이라고 합니다.
임차인이 임대차 계약이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 재계약을 통지하지 않은 경우에도 동일하게 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다.
다시금 연장된 임대차의 경우 존속기간은 총 2년입니다.
묵시적 갱신 조건
임대인은 6개월 전 ~ 2개월 전까지 갱신을 거절하겠다 혹은 계약조건을 변경하겠다고 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 성립합니다.임차인의 경우는 2개월 전까지 갱신하지 않겠다 혹은 계약 변경을 하고 싶다고 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 성립됩니다.
말은 어렵게 했는데,"나는 더 이상 당신과 계약하지 않겠다."라고 말하지 않았거나 "계약 조건을 변경하지 않으면 계약하지 않겠다."라고 말하지 않았다면 자동적으로 묵시적 갱신이 성립된다는 말입니다.
임대인과 임차인 모두 계약 종료2개월 전까지 서로 계약에 대해서 아무런 이야기를 나누지 않고 가만히 있는다면, 이전에 맺은 계약이 그대로 동일한 조건으로 다시 연장된 것으로 간주합니다.
문제는 "아무런 이야기를 나누지 않는다."라는 조건입니다. 임대인이 직접 임차인에게 계약을 다시 합시다.라고 전화,카톡,문자,이메일,팩스,우편,내용증명을 한 번이라고 했다면 이 조건은 지킬 수 없게 됩니다.
통상 임대인은 전세보증금이나 월세액을 올리고 싶기 때문에 계약 전에 거의 모든 경우에 임차인에게 연락을 하게 되어 있습니다.세입자의 경우 연락이 안 오기를 바라는 것이 묵시적 갱신이 되도록 할 수 있는 가장 좋은 행동입니다. 임대인이 연락을 안 하도록 노력할 수 있는 것 없으니까요.
임차인이 묵시적 갱신을 하고 싶다고 연락하는 것도 사실상 묵시적 갱신 조건을 깨는 행위입니다.묵시적 갱신은 계약갱신에 대해서 상호 간에 아무런 이야기를 나누지 않아야 하는데, 이런 경우라면 상호 간 생신에 대한 이야기가 진행됐기 때문에 묵시적 갱신이라고 주장할 수 없습니다.
더구나 임대인 입장에서 묵시적 갱신은 불리한 부분이기 때문에 이런 연락을 받는다면 계약을 다시 하자고 하지,절대 묵시적 갱신으로 해줄 리가 없기 때문입니다. 따라서 임차인이 "묵시적 갱신"이 되도록 할 수 있는 일이란 전혀 없다고 봐야 합니다.
묵시적 갱신후 임대인과 임차인의 계약해지
가장 논란이 되는 부분은 바로 상호 간 아무 이야기 없이 묵시적으로 갱신된 계약을 한쪽이 해지하고 싶은 경우입니다.
묵시적 갱신은 주택임대차보호법에 명시되어 있으며, 강행규정에 속합니다. 즉, 이야기 없으면 계약 갱신이 강행된다는 것이죠. 이렇게 2년 계약의 연장되었다면 임대인은 임차인에게 2년간 계약해지를 강제할 수 없습니다. 구체적 절차에 의해서 계약이 갱신된 게 아니라도 강행규정에 의해 갱신되었기 때문입니다.
그러나, 임대차보호법은 임차인에게 유리하게 작용하도록 설계되어 있습니다. 묵시적 갱신 이후에도 임차인은 언제든 계약해지를 요구할 수 있습니다. 요구를 받은 임대인은 3개월 이내에 전세보증금을 반환해야 하는 의무를 지니게 됩니다.
이 말은 거꾸로 임차인이 묵시적 갱신 중에 계약해지를 요구하면 최대 3개월 이후에나 집을 뺄 수 있다는 말입니다. 24개월을 살고 묵시적 갱신된 이후 10개월까지 살다가 계약해지를 요구할 수 있고 그렇다고 하더라도 13개월째가 돼야 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.
중개수수료 복비 문제
전월세 계약기간 2년 중 임대인은 계약해지를 요구할 수 없습니다. 정확히는 요구는 할 수 있지만, 임차인이 그를 들어줄 의무는 없다고 표현하는 게 맞겠죠.
임차인 역시 계약기간 2년 중 계약 해지를 요구할 수는 있습니다. 그러나 임대인이 이를 들어줄 의무는 없습니다. 때문에 통상적으로 임차인은 새로운 세입자를 구하고, 구하는 중개수수료를 임차인이 대신 지불하게 됩니다.
이를 두고 임차인은 왜 내가 이 중개수수료를 내나요? 내가 내는 게 맞나요?라고 묻기도 합니다. 그러나, 위에서 말한 것처럼 임대인은 2년 계약기간 동안 임차인의 계약해지 요구를 들어줄 의무는 없습니다.
이런 경우, 임차인이 요청에 따라 보증금을 내주는 것이기 때문에 임차인은 임대인에게 계약위반에 따른 위약금을 지급해야 합니다. 계약서에 적힌 계약기간을 채우지 못했으니까요. 그러나, 편의상 임대인은 위약금을 받지 않고 다음번 세입자의 복비로 그를 갈음하게 됩니다.
만약 다음 세입자의 중개수수료를 내주는 것이 싫은 임차인이라면 위약금을 지급하고 계약을 해지하면 됩니다. 그마저도 임대인이 동의해야 하며, 동의하지 않으면 계약을 해지할 수 없습니다. 따라서 다음 세입자의 중개수수료를 내고 계약을 해지할 수 있다는 건 오히려 다행으로 생각해야 합니다.
그러나 묵시적 갱신이 이루어진 뒤에는 임차인은 언제든 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 이에 반드시 응해야 합니다. 따라서 묵시적 갱신 이후 임차인이 계약해지를 요구할 때 다음 세입자를 구해줄 필요도 없으며 다음 세입자의 부동산 수수료를 대신 지불할 필요도 없습니다.
임대인의 묵시적 갱신
임대인은 일반적으로 묵시적 갱신이 불리합니다. 임차인은 묵시적 계약 이후 언제든 계약을 종료하겠다고 통보할 수 있고, 임대인 이를 무조건 들어줘야 하기 때문입니다. 따라서 갱신보다는 명시적으로 계약서를 다시 작성하자고 하는 것이 좋습니다. 계약서를 다시 작성하면 2년간은 보증금을 돌려주지 않아도 되기 때문입니다.
따라서 임대인은 계약이 끝나기 6개월째 되는 날부터 임차인에게 명시적으로 "나는 더 이상 당신과 재계약을 하지 않겠다."라든 혹은 "보증금을 3,000만 원을 올려주지 않으면 재계약을 하지 않겠다."하고 말하는 게 좋습니다. 그래야 묵시적 계약의 조건이 깨지게 되고, 임대인에게 불리한 조건을 적용받지 않게 되기 때문입니다.
임차인의 묵시적 갱신
반대로 임차인은 묵시적 갱신이 유리합니다. 계약서를 쓰게 되면 2년간 강제적으로 이 집에 살아야 하는 의무가 생기는데, 묵시적으로 갱신되면 원하는 때에 3개월만 더 살고 보증금을 돌려받을 수 있기 때문입니다.
따라서 임차인은 계약 종료일자가 다가와도 최대한 아무런 연락도 취하지 않고 기다리는 게 현명합니다. 계속해서 그 집에 살고 싶다면 말입니다.
여기까지 부동산 전세와 월세의 묵시적 갱신 기간과 임대인 임차인 각각의 계약해지방법, 그리고 복비 중개수수료 부담 문제에 대해서 살펴보았습니다.
특히 계약을 해제할 수 있는지, 해제한다면 수수료는 누가 내야 하는지 등에 대해서 물어보시는 분들이 많은데, 이 글로 해결이 될 수 있다면 좋겠습니다.
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