송파구 19개 재건축 단지 진행 현황은?
최근 송파구 집값이 휘청휘청합니다. 조사에 따라서 서울에서 장장 많이 떨어지고 있다는 얘기도 나오는데요. 지금 주택 시장 상황을 고려해 보면 "그나마 거래라도 되고 있다는 거 아닌가?"싶긴 합니다. 그런 의미에서 오늘 송파구를 둘러봅니다. 119개 재건축 단지를 간력하게 훑어보고, 진행현황과 시계도 확인해 보도록 하겠습니다.
신천동 - 잠실진주,미성크로바,장미 1차 2차 3차
잠실 진주아파트는 진작에 진작에 재건축 구체안이 나왔습니다. 1,507세대를 허물고 잠실래미안아이파크 2,678세대 재건축합니다. 일반분양물 양은 43,59,84㎡로 578세대가 나온다고 합니다.올해 중에 일반분양을 할 예정이고, 입주는 20256월 예정되어 있습니다.
이 단지는 원래 적년에 착공을 하고 진작에 분양도 마쳤어야 하는 단지인데요. 착공 전 조사에서 삼국시대 유구가 등장하는 바람에 최근가지 착공이 지연됐습니다. 지금은 송파구와 조합, 문화재청이 협의한 결과 단지 내 어린이 공원에 유물을 이전 보존하는 방안이 채택됐고, 공사도 재개됐습니다.
현재 조합원 지위양도가 가능한 매물의 호가는 전용 59㎡ 기준 17억원 수준입니다. 전용 59㎡는 분담금 1억 7천 정도에 34평을 받을 수 있다던데, 파크리오 전용 84㎡가 지금 10억 후반인 걸 고려하면 신축 프리미엄과의 간격을 잘 재야 하겠습니다.
잠실 미성크로바는 이주 2년만에 건축심의를 통과하고 지난해 1월부터 착공에 들어갔습니다. 전체 1,350세대를 허물고 1,910세대를 새로 짓습니다. 브랜드는 롯데건설의 로열입니다. 이 단지는 후분양을 계획하고 있어서 2024년이나 되어야 일반분양 소식이 들릴 듯합니다.
미성 전용 59㎡는 현재 15억 원, 95㎡는 22억 5천만 원, 크로바 전용 125㎡는 30억 원에 호가가 형성되어 있습니다.
전체 3,522세대 신천동 장미 1.2.3차는 통합 재건축을 추진하고 있습니다. 조합설립을 마친 상황입니다. 2021년 말 신속통합기획에 이름을 올렸고, 서울시가 기획 설계용역을 발주했으니 올해 중에 청사진이 나올 전망입니다.
장미 1차 전용 82㎡는 헌재 18억 수준에 호가가 형성되어 있습니다. 1년 전에는 최고 23억 2,500만 원으로 거래된 타입인데, 가격이 꽤 낮아졌습니다만 거래가 없는 상황입니다.
잠실동 - 잠실주공 5단지, 잠실우성 1.2.3차, 잠실우성 4차
탄천변 잠실우성 1.2.3차는 2021년에 조합설립인가를 받았습니다. 전체 1,842세대 규모입니다. 정비계획은 지난해에 수정을 거쳐서 2,680세대가 되었습니다. 원래 좀 더 많았는데 전용 85㎡ 초과 중대형을 늘리게 돼서 세대수가 줄었습니다.
이 단지 전용 96㎡는 현재 호가가 20억대에 형성돼 있습니다. '21년 8월에는 23억 원이었던 타입입니다. 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정된 터라 거래는 끊긴 지 오래됐습니다.
약간 동남쪽에 위치한 잠실우성 4차는 555세대를 허물고 최고 32층 825세대를 지을 계획입니다. 지난해 말에 건축심의까지 통과했습니다. 전용 59㎡부터 160㎡까지 6개 타입이 들어갈 계획이라고 하네요.
지금 전용 81㎡ 호가는 14억 5천만 원, 95㎡는 그보다 약간 높은 수준입니다. 역시 '21년 이후에 거래가 끊겼고, 당시 실거래가보다 호가가 다소 하락해 있는 상황인 건 마찬가지입니다.
잠실주공 5단지는 앞서 다뤘으니 생략합니다. 우측 상단을 눌러 관련 영상을 확인해 보시면 되겠습니다.
송파동 - 미성맨션, 가락삼익, 송파한양 2차
이번엔 송파동입니다. 378세대 미성맨션은 810세대 재건축을 꿈꾸고 있습니다. 지난해 1월에 추진위 승인을 받고 사업에 박차를 기하는 중입니다. 용적률이 178% 수준으로 사업성이 나쁘지 않습니다.
지난해 5월에 116㎡가 18억 7천만 원으로 거래됐습니다. 지금 호가는 18억 원이네요. 전용 58㎡ 호가는 12억 7천만 원인데, 2021년 가격으로 돌아온 것으로 보입니다.
이웃한 가락삼익은 한 발 앞서가고 있습니다. 조합설립은 이미 2019년에 끝냈고, 지난해 1월에 건축심의를 총과 한 후 사업행인가를 준비하고 있습니다. 936세대를 허물고 1,531세대 규모 아파트를 새로 올릴 계획입니다.
서쪽에 위치한 한양 2차도 조합설립인가를 마쳤습니다. 현재 744세대 규모 단지고 새로 지으면 1,600세대입니다. 신통기획을 신청했던 단지인데, 임대율 21%에 조합원들의 반발이 심해서 신통기획을 철회했다고 합니다.
여긴 유독 서래가 없는데, 전용 146㎡ 가 21년 8월에 22억 2천만 원으로 실거래가 성사됐습니다. 이 타입의 지금 호가는 17억 8천만 원까지 내려와 있습니다.
방이동 - 올림픽선수기자촌, 방이 대림
올림픽선수기자촌은 이번 안전진단 규제 완화의 최대 수혜자로 꼽힙니다.'21년에 D등급(조건부)을 받은 상황인데, 완화된 기준을 소급적용하면 올해 1분기 중에 무난하게 안전진단을 통과할 것으로 예상됩니다. 덩치 큰 단지라서 거래는 좀 있는데, 그만큼 하락폭도 커 보입니다. 전용 100㎡ B타입이 지난해 12월에 18억 원으로 실거래 됐습니다. 21년 9월에 26억 5천만 원으로 거래된 타입입니다. 지금 같은 면적 호가는 20억 정도로 올라왔습니다.
방이역(⑤) 역세권 방이대림은 지난해 4월에 추진위 승인을 받았습니다. 480세대를 허물고 929세대를 새로 짓는 사업입니다. 지금은 조합설립을 준비하고 있는 상황입니다. 전용 125㎡가 지난해 12월에 16억 원으로 거래됐습니다. 지난해 3월만 해도 21억 원으로 실거래가 성사됐었는데, 1년도 안 돼서 5억 원 가까이 빠졌습니다.
오금동 - 상아 1차
오금동 상아 1차 지난해 5월에 사업시행인가를 받고 12월에는 시공사 선정까지 마쳤습니다. GS선설이 자이를 짓습니다. 단지는 226세대를 허물고 405세대를 새로 올리게 됩니다. 여기는 가격이 상대적으로 안정적인 편입니다. 전용 106㎡가 21년 6월 16억 원으로 거래됐는데, 지금 호가는 15억 원입니다. 거래가 없기는 마찬가지이긴 합니다.
문정동 - 가락 현대 1차
문저동 가락현대 1차는 2019년 조합설립 이후 별 소식이 없습니다. 현재 514세대를 허물고 765세대를 새로지울 계획입니다. 전용 123㎡가 21년 6월에 최고 17억 5천만 원으로 거래됐었는데, 지금은 호가 13억 원까지 나왔습니다. 여기도 하락폭이 상당하네요.
가락동 - 가락극동, 가락삼환, 가락플라자
개롱역(⑤) 역세권 가락극동도 조합설립인가를 받았습니다. 현재는 555세대이고 신축은 1,070세대를 계획하고 있습니다. 전용 120㎡가 21년 7월에 18억 9천만 원 거래됐었습니다. 지금은 같은 타입 호가가 20억 원 수준이네요. 요즘 보기 드물게도 가격 하락이 없는 단지입니다.
인접한 가락삼환나우빌은 사업시행인가를 준비하고 있습니다. 648세대 구축을 허물고 1,082세대 신축을 세울 계획입니다. 22년 1월에 전용 84㎡ B타입이 15억 6,800만 원으로 거래됐는데, 지금 같은 타입호가는 13억 원으로 조정됐습니다.
가락플라자는 지난해 12월에 건축심의를 통과했습니다. 최고 12층 11개 동 672세대를 허물고 최고 34층 12개 동 1,070세대를 짓습니다. 이제 다음으로 사업시행인가를 준비 중입니다. 전용 84㎡가 지난해 1월 15억 7천만 원으로 거래됐었고, 그 뒤로는 거래가 없습니다. 지금 같은 타입 호가는 12억 9천만 원입니다. 1년 사이 3억 원 정도 조정됐습니다.
오늘은 송파구 전체 재건축 19개 단지 현황을 간력하게 둘러봤습니다. 어디든 전체적으로 호가가 가라앉은 게 눈에 보이네요. 재건축에 관심이 있으시다면 동향을 확인해 보시는 것도 좋겠습니다.
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