부동산 공부좀 합시다.

얼마 전 서울에 임대를 주고 있는 임차인에게서 연락이 왔습니다. 4년간 재계약해서 거주하고 있어서 이제 나가려나 싶어서 통화를 했는데, 아니나 다를까 계약을 마치고 이사를 가소 싶다는 이야기를 전해왔습니다.

 

4년간 계약할 때 빼고는 한 번도 연락한 적이 없던 터라 좋은 일이 있으시냐 물었더니 분양을 받아서 거기로 이사를 가야 한다고 하시네요. 축하한다는 말씀을 드리고, 세입자를 얼른 구해서 전세금을 돌려드리겠다 전했습니다. 요새 전세금 미반환 사태가 많아도 걱정하지 않아도 된다는 말과 함께요.

 

이 분이 생각난 이유는, 첫 계약 당시 장말 부동산에 대해 아무것도 모르는 분이었기 때문입니다. 중개사무소에서 등기부등기부등본을 떼주면서 이것저것 설명을 해주는데도 아무것도 모른다는 표정으로 않아 있던 분이거든요.

 

심지어, 확정일자와 전입신고는 꼭 하라고 했더니 오늘은 바빠서 못하고 다음 주쯤 하겠다면서 안 하면 벌금이 나오는 건가요?라고 묻던 천진난만한 분이기까지 했습니다. 중개사무소 소장님과 제가 서로 쳐다보면서 어이없이 했던 기억이 있습니다.

 

아무튼, 그랬던 분이 분양을 받고 대출을 받고 내 집을 마련하게 되었네요. 이야기를 잠시 나눠보니 지난 1년간 부동산에 대해서 공부를 많이 했더군요. 그동안 아무런 안전장치 없이 살았다면서 이제야 안정감 있는 삶을 살 수 있겠다는 생각이 들었다고 합니다.

 

그 분과의 잠깐 나눈 이야기에서 얻은 3가지 생각을 전하고자 합니다. 부동산 초보분들에게는 인사이트가 될 수도 있고, 투자 고수들에게는 다시 한번 기본을 상기시키는 이야기가 될 것입니다.

 

우리 삶의 기본 3요소인 의식주 중 하나입니다.

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수많은 투자 상품이 있지만,그중에서 부동산은 좀 특이합니다. 집은 살기 위해서 반드시 필요한 필수재라는 것입니다. 또 다른 투자 상품인 주식이나 채권, 금, 코인 등은 몰라도 되고 없어도 삽니다. 그러나, "집"은 정말 중요합니다.

 

집은 투자대상이면서 거주하기 위해 필요한 필수재입니다. 집을 가지고 있던, 집을 빌리든 간에 상관없이 누구나 부동산 시장에 참여해야 한다는 것이죠. 만인의 만인에 대한 투쟁이 진행되는 곳이 부동산 시장입니다.

 

문제는 집이 "살아가는 곳"이라고만 생각하는 경우입니다. 누구는 투자대상으로 보는데 누구는 살아가는 곳이라고만 본다면 후자는 당연히 뒤처질 수밖에 없습니다. 무조건 거래에 참여해야 하는 상황이라면 더더욱 그렇죠. 필수재를 거래 안 하고 살 수는 없으니까요.

 

때문에 부동산에 대한 동부는 필수입니다.하다못해 부동산 거래방법이나, 전세와 월세의 차이점, 등기부등본 보는 방법 등 아주 아주 간단한 지식조차 없는 경우가 많기 때문에 조금만 공부를 해도 이미 30% 내에는 들어오게 마련입니다.

 

관련 책을 10권 이상 읽어보고,다양한 기사나 유튜브 등을 보면서 시야를 넓힌다면? 상대적으로 거래에서 우위를 점할 수 있게 되겠죠. 남들보다 싸게 사거나, 남들보다 더 좋은 물건을 살 수 있게 된다는 뜻입니다.

 

부동산은 거래 비용이 무척이나 비쌉니다.

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부동산으로 돈을 버는 이유 중 하나는 바로 거래 비용이 비싸다는 것입니다. 으잉? 돈이 많이 들면 나쁜 거 아닌가요?라고 생각하는 사람들은 하수일 가능성이 높습니다. 기억하세요! 거래비용이 비싸기 때문에 부동산으로 돈을 벌 수 있는 것입니다.

 

주식이나, 코인을 생각해 보세요. 주변에 이걸로 부자된 분들을 쉬게 만날 수 있나요? 미디어에서 만나는 사람들 말고요. 실제 회사 동료나 친구들 중에서 삼성전자 주식 사서 부자 된 사람 봤습니까? 비트코인 사서 부자된 사람 보셨어요?

 

그러나 부동산은 다릅니다. 가장 가까이는 부모님이 집을 사서 우리를 키워낸 것을 볼 수 있죠. 가까운 친구들도 부동산을 사서 부를 축적한 경우도 많습니다. 심지어 내가 사는 아파트의 집주인들 모두 분양받을 때보다 높아진 가격의 집을 보유한 사람들입니다.

 

이런 차이가 나는 것은 바로 취득세와 양도세로 대표되는 거래비용이 비싸기 때문입니다. 한번 사면 팔기가 어렵다는 뜻이죠. 주식이 버튼 한 번으로 매도가 되는 것에 반해 부동산은 신중하게 고민해서 집을 내놓고, 집을 보러 오는 사람과 결판을 쳐야 하고, 그런 와중에 내가 이사 가야 하는 집도 알아봐야 하는 등 , 그 과정도 복잡합니다.

 

이런 이유로 부동산 투자자들은 비자발적 장기 투자자가 됩니다. 주식의 평균 보유기간이 1.3개월이라고 합니다. 그러나 주택의 평균 보유기간은 6.4년이 넘습니다. 장기적으로 투자하면 돈을 벌 수 있다는 지극히 기본적인 상식이 적용되는 곳이 부동산 시장입니다.

 

레버리지를 적극 활용할 수 있습니다.

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이건 초보자에게 와닿는 내용은 아닐 텐데요. 부동산은 적극적인 레버리지 활용이 가능합니다. 레버리지란? 지렛대를 지칭하는 말로, 쉽게 말해서 내 돈을 적게 들이고 투자할 수 있다는 의미가 됩니다.

 

내 돈이 적게 들어간다는 것은 두 가지를 이야기합니다.

 

1) 대출 

2) 갭투자

 

대출을 최대한 내고 내 돈을 조금만 투자해 집을 살 수 있다는 것이죠. 갭투자는 세입자의 전세금을 레버리지 해서 투자금을 줄일 수 있다는 것입니다.

 

물론 갭투자에 대한 작금의 현실은 어두울 수밖에 없습니다. 이 때문에 피해를 입은 분들도 많고요. 다만, 그만큼 부동산에는 저금리의 자금을 활용해 레버리지 할 수 있는 방법이 많다는 이야기입니다.

 

물론, 그에는 상당한 위험과 책임이 동반됩니다. 대출은 어쨌든 이자를 내야 하고, 금리가 올라가면 이자 부담도 커지며, 대출에 담보로 잡힌 주택의 가격이 하락하면 은행에서 대출 상환을 요구하기도 하기 때문입니다.

 

아마 2021년 말 ~ 2022년 초에 부동산 꼭지에 영혼까지 끌어모아 풀대출로 집을 매수했던 사람들은 앞서 말한 상황에 노출되어 있을 가능성이 큽니다.

 

갭투자 역시 마찬가지죠. 주택을 수십 채 - 수백 채 갭투자를 통해 사들인 사람들이 만들어낸 지금의 전세사기 사태를 보면, 낙관적인 시선으로만 보는 것은 문제가 있습니다.

 

레버리지가 투자수익률을 높여주는 마법의 지렛대라고 생각하실 수도 있지만, 반대의 겨우가 될 수도 있다는 사실을 잊지 마세요. 제 경험상, 부동산 투자에서 대출은 필수이고 꺼려해서는 안되지만 무작정 계획 없이 받는 것은 인생을 대출의 노예로 만들 수도 있습니다.

 

여기까지 부동산 공부를 해야 하는 이유 3가지에 대해서 알아보았습니다. 재미있게도 세입자분이 분양을 받게 되었다는 데서 시작된 이야기인데요. 분양뿐 아니라, 경매나 공매에 대해서도 동부해야 하고, 대출이나 갭투자 역시 공부해야 하는 분야입니다.

 

이미 부동산 투자로 성공한 사람의 블로그를 잘 보는 것도 좋습니다. 세미나 등도 들어보시면 좋고요 당연히 책도 여러 권 읽어보는 것이 좋습니다. 택은 그 사람의 성공 노하우를 알려주는 아주 중요한 매체거든요. 10권 ~ 20권 정도만 보면 그 얘기가 그 얘기인만 큰 중요한 내용은 체득할 수 있을 겁니다.

 

입장을 다니는 것도 중요하다고 하는데, 저는 개인적으로는 경매가 아니라면 입장이 꼭 의미 있는 행동인가에 대해서 의문이 많습니다. 지역의 특성을 파악하고, 주변을 둘어보면서 입지를 확인하는 것이 주요 목적인데, 일반적인 투자 상품인 아파트들은 사실 이러한 내용이 다 가격에 녹아있다고 생각하기 때문입니다.

 

마치며...

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아무튼 책도 좀 읽고, 커뮤니티 활동을 하시면서 정보를 얻는 과정을 거친다면 금방 30% 안에는 들 것입니다. 부동산 지식을 가지고 있냐 없냐는 결국 내 삶을 안정시킬 있냐 없냐로 이어지기 때문에 꼭 해야 합니다. 놓쳐서 40대가 돼서야 부랴부랴 공부하고 투자하면 실수할 수밖에 없고, 그러면 회복이 어려운 시기가 될 수도 있기 때문입니다.

 

모든 분들의 성공적인 투자를 기원합니다.