이번 약세장에서 유독 고전을 면치 못했던 서울 송파구 내 단지들이 최근 반등 조짐을 보이고 있다.?! 특히 잠실 대장주로 꼽히는 엘리트(엘스. 리센츠. 트리지움) 움직임이 심상치 않다는데... 잠실 엘리트의 반등 이유를 비롯해 향후 전망까지 살펴보는 시간 가져보겠습니다.
'강남 3구'중 하락세 가팔랐던 송파구에 볕이?
이번 주동산시장 하락기에 맥을 못 추던 서울 송파구 아파트들이 최근 반등을 보이고 있습니다. 특히 송파구 대장주 아파트들의 상승세가 눈에 띄는데요. 올 초만 해도 최고가 거래 대비 수억 원씩 떨어졌던 아파트 가격들이 최근 오른 가격에 매매가 이뤄지고 있습니다.
실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 일명 잠실 '엘리트'라 불리는 단지 중 하나인 '잠실 엘스'전용 84.8㎡는 지난달 각각 21억 8500만원,21억5000만원에 거래됐습니다. 지난 1~2월까지만 해도 같은 평형대가 18~19억 원대에 거래됐는데, 두 달 사이 실거래가가 2억 원 넘게 올랐습니다.'리센츠'전용 84.99㎡ 역시 두 달 전만해도 18~19억 원대에서 거래가 이뤄졌는데, 지난 4월 실거래된 3건 모두 20억 원이 넘는 가격에 팔렸습니다. 올 초만 하더라도 거래된 단지 모두 18~19억 원대로 주저앉았던 '트리지움'전용 84.83㎡ 또한 3월 들어 20억원선을 회복했고요.
송파구 내 또다른 대장주 아파트인 가락동 '헬리오시티'도 잠실 엘. 리. 트와 비슷한 양상을 보이고 있습니다. 전용 84.96㎡ 이 3월 말 19억 2000만 원에 계약이 체결된 것인데요. 올 1월 실거래 최저가(15억 8000만 원)와 비교하면 두 달 만에 3억 원이 넘게 오른 셈입니다.
이러한 상황은 통계로도 확인이 되고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 , 4월 셋째 주(17일 기준) 서울 송파구 아파트 매매가격은 0.04%이 상승하며 2주 연속 상승세를 기록했습니다. 특히 전주(0.02%) 보다 상승폭을 확대해 나가고 있다는 점이 눈길을 끄네요.
잠실 엘.리.트 올초 거래가, 최고가 대비 6~8억 원 떨어져
송파구 아파트 중에서도 대장주로 꼽히는 잠실 엘. 리. 트는 지난 집값 상승기에 10억 원이 넘게 뛰며 국민평형의 경우 30억 원 수준까지 바라볼 정도였습니다. 하지만 많이 오른 곳이 더 떨어진다 했던가요? 이번 하락기에 대부분의 상승분을 반납하며 털썩 주저 앉고 말았습니다.
전용 84㎡을 기준으로 잠실 엘스 최고가는 27억 원(2021년 10월)이고 리센츠 최고가는 26억 2000만 원(2021년 10월)이었습니다. 트리지움 최고가는 이들보다 낮은 24억 5000만 원(2021년 9월)이었고요. 최고가와 비교해 올해 최저가 거래는 약 6~8억 원가량 떨어진 가격이었죠.
업계에서는 급격한 금리인상 등의 여파로 지난해 말부터 집값이 크게 흔들리자 잠실 엘. 리. 트에서도 최고가 대비 수억 원을 낮춘 급매가 출현한 것이 급악의 주요 원인으로 보고 있습니다. 또한, 송파구의 지역적 특성도 한몫했다는 분석도 있는데요.
송파구가 강남 3 구로 분류되고 있지만 입지 및 인프라가 탄탄한 서초구와 강남구와 비교해 상대적으로 집값 방어력이 약한 지역이란 것입니다. 실제 KB부동산 자료에 따르면, 2023년 4월 기준으로 서초구와 강남구의 아파트값은 지난해 동월대비 3.98%,5.64% 하락만 반면, 송파구 아파트값은 10.46%나 떨어졌습니다.
큰 폭의 조정 보였던 잠실 엘. 리. 트 반등 이유는?
이렇게 큰 폭으로 조정을 보였던 잠실 엘. 리. 특가 최근 반등세를 보인 이유는 무엇일까요? 특히나 잠실 엘. 리. 특가 위치한 잠실동의 경우 토지거래허가구역으로 묶여 있어 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능한데도 말입니다.
우선 정부의 규제 완화 정책 때문이라는 의견이 많습니다. 집값 하락이 큰 상황에서 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 허용되고, 정부의 1.3 부동산대책이 발표되는 등 전반적인 규제완화 분위기가 수요 심리 회복에 일조했다는 분석입니다.
여기에 강남권으로 진입을 노린 갈아타기 수요도 매도 호가를 올리는 원인으로 꼽힙니다. 집값이 상승할 때보다 하락할 때 오히려 갈아타기가 용이한데, 이는 상승기보다 하락기에 갈아타기 비용이 적게 들기 때문입니다. 특히 송파구의 경우, 강남과 서초 대신 상대적으로 가격은 낮지만 생활 인프라가 좋은 지역으로, 상급지 갈아타기를 시도하는 수요자들이 많은 곳 중 하나입니다. 이에 따라 집값 조정이 가장 컸던 잠실 엘. 리. 트을 중심으로 강남권 진입을 기다리던 수요자들이 재빠르게 움직이면서 급매물 소직은 물론 단기간 수억 원씩 상승할 수 있었다는 것이죠.
6월 22일 토지거래허가구역 기한 만료를 앞두고 해제에 대한 기대감이 반영됐다는 분석도 있습니다. 물론 이달 초 서울시가 압구정. 여의도. 목동. 성수를 토지거래허가지역으로 재지정함에 따라오는 6월 기한이 만료되는 잠실동도 토지거래허가구역으로 유지될 가능성이 높아졌습니다.
20억대 재진입한 잠실 엘리트, 향후 전망은?
그렇다면 잠실 엘리트의 향후 전망은 어떻게 될까요? 심리적 지지선인 20억 원선을 재진입한 후 지속적으로 상승세를 유지할 수 있을까요? 아니면 일시적인 반등세를 그칠까요?
우선 앞서 언급한 6월 토지거래허가구역 재지정 여부가 향후 전망에 중요한 키가 될 것으로 보입니다. 물론 서울시는 재지정에 좀 더 무게를 두는 것 같긴 하지만 만에 하나 토지거래허가구역으로 재지정되지 않고 해제가 된다면 실거래 수요뿐만 아니라 투자수요까지 확보할 수 있어 잠실 엘리트를 비롯해 송파구 전체 집값 상승에 모멘텀이 될 수 있습니다.
잠실 엘. 리. 트 주위로 다양한 개발호재들이 잇따르고 있다는 점도 향후 집값 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 대표적인 것이 잠실 스포츠. 마이스(MICE) 복합 공간 조성사업인데요. 잠실종합운동장 일대 약 35만㎡의 부지에 전시. 컨벤션 및 야구장 등 스포츠. 문화시설과 이를 지원하는 업무. 숙박. 상업시설 등을 조성하는 사업으로, 총사업비는 2조 원에 이를 것으로 전망되고 있습니다.
또, 코로나 펜더믹 이후 잠실 상권의 상승세도 주목되고 있습니다. 한국부동산원 1분기 잠실/송파 임대가 격지수는 전년 동기 대비 0.77% 올랐는데요. 잠실역 인근에는 호텔. 리테일. 오피스 등이 갖춰진 KT 송파빌딩 신규 복합건물이 생겨나면서 집객률을 점차 끌어올리는 것으로 분석되고 있습니다.
한편, 최근 주택시장의 상승세가 급매물 소화에 따른 일시적 반등세일 수 있다는 의견도 무시해서는 안됩니다. 정부의 전방위적 규제 완화가 있지만 여전히 금리 부담에 따른 이자는 높고 국내 경제상황도 좋지 않기 때문입니다. 특히 단기간에 전고점까지 오르는 반등을 기대하기 어렵기 때문에 과도한 추격 매수 전략은 자제해야 하겠습니다.
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