문정동 올림픽 훼밀리타운이 최근 정밀안전진단 문턱을 넘었습니다. 조건부도 아닌 E 등급으로 통화해 무조건 재건축이 확정됐죠. 덕분에 나이가 비슷한 '올림픽 3 대장'전체가 때아닌 재건축 훈풍으로 들썩이고 있습니다.
정밀안전진단 통화로 이른 봄 맞이한 올림픽훼밀리타운
올림픽훼밀리타운 현장은 이른 봄을 맞이하고 있는 듯합니다. 정밀안전진단 통과 사실이 알려지면서 급매물들이 사라지고, 기존의 매물들도 게눈 감추듯 사라지고 있다고 하네요. "1월 30일 날 재건축 정밀안전진단 통과 후부터는 물건이 많이 사라졌어요... 안 팔겠다고 물건이 많이 거둬들여졌고"
실제로 전용 84㎡ 호가는 15억 원을 넘습니다. 상대적으로 비선호 평면인 B타입이 이미 15억 원부터 호가가 형성되어 있는데요. 지난해 12월에는 최저 13억 4천만 원까지 거래됐었던 평면입니다. 남향에다 지분까지 커서 인기를 얻고 있는 A타입의 경우 최소 15억 5천만 원에서 17억 원대까지 호가가 나오고 있습니다. 올해 1월에는 15억 2천만 원에도 거래됐었는데 어느새 가격이 올랐네요.
지난해 초에 비해서 가격이 많이 떨어진 편이긴 한데 진입장벽이 낮아졌다고 보기는 또 힘듭니다. 전세가격이 매매가와 동반 하락했기 때문에 실제 투자금은 비슷한 수준입니다. A타입 전세가 2월에 5억 8천만 원 거래 됐으니 족히 10억 원은 조달해야 하는데요. 전고점이던 '21년 중반에도 이 정도 필요했었어요. 물론 실거주는 다른 얘기입니다. 보기에 따라선 할인찬스로 볼 수도 있겠습니다.
단지는 최고 15층 4,494세대로 1988년 입주했습니다. 용적률은 194%입니다. 용적률이 크게 낮은 편은 아닙니다만 평균 대지면적은 세대당 20평 정도 된다고 합니다. 괜히 강남권 재건축 잠룡 중 하나로 꼽히는 게 아니네요. 사업성이 상당할 것으로 예상됩니다.
다만 전용 84㎡는 대지면적이 14평입니다. 계산기를 제대로 두드려봐야 하겠지만 보통은 재건축 마지노선이라 불리는 면적입니다.
준비 충실한 올림픽기자촌... 뒤이어 안전진단 통과
'올림픽선수기자촌'도 상황은 비슷해 보입니다. 전용 83㎡호가가 현재 최소 18억 원인데요. 지난해 12월만 해도 16억 원대에 급매물이 거래됐었는데, 언제 그랬냐는 듯 18억 원대 튼튼한 방어선을 구축하고 있습니다. 이 단지는 진작부터 정비계획안 구상이 한창입니다. 2021년 1차 정밀안전진단에서 D등급(조건부 재건축)이 나오자 규제가 완화되기 전까지는 통화가 요원하다고 판단하고 바로 뒷 작업부터 착수해 둔 거죠. 투트랙 전략입니다.
이 전략은 제대로 맞아떨어졌습니다. 지난해 말에 나온 재건축 안전진단 합리화방안이 소급적용까지 되면서 지난 2월 15일에 안전진단을 최종 통과했습니다. 미리 준비를 해 둔 만큼 사업 진행도 빨라지겠죠. 패밀리와 같은 해인 1988년 입주한 단지로 122개 동 5,540세대입니다. 그 유명한 둔촌주공에 이웃한 단지이기도 합니다. 재건축 관련해서는 여기도 잠룡이라는 수식어가 붙는데, 잠재력이 상당합니다.
일단 용적률부터 137%입니다. 최고 24층 높이이긴 한데 올림픽플라자상가를 중심으로 부채꼴로 펼쳐지며. 각 동은 중심에서 멀어질수록 높아지는 구조로 설계되어 있어 용적률이 대폭 낮아지는 효과가 있었습니다.
덕분에 5천 세대가 넘는 규모지만 대지지분도 넉넉합니다. 평균 대지지분은 26.7평이고, 전용 84㎡(공급 112㎡) 대지면적이 20평에 달합니다. 서울에서 전용 84㎡대지면적 20평이면 아름다운 수준이죠. 물론 가격도 그만큼 화려합니다.
별 관심 없는 아시아선수촌, '굳이 해야 하나?'
아시아 선수촌은 '재건축 그걸 굳이 해야 하나'분위기로 가고 있는 듯합니다. 올림픽 3 대장이라지만 그중에서도 입지와 상품이 단연 압도적이고, 실거주 만족도가 높아서 그렇습니다. 요 몇 년 사이 재건축 움직임도 있었지만 서울시가 만든 지구단위계획에 주민들이 학을 떼버렸다고 하네요. 어차피 각각 리모델링해서 살고 있고, 상하수도까지 싹 바꿨으니 당장은 재건축이 아쉬울 것도 없다고 합니다.
1986년 준공한 1,356세대 아파트로, 최소 전용 99㎡부터 최대 178㎡까지 구성된 초대형 중심 아파트입니다. 프리미엄 아파트라는 말에 손색이 없는 단지죠. 전용 99㎡가 지난해 12월에 30억으로 거래됐는데, 같은 타입 지금 호가는 33억 원입니다. 여긴 그냥 다른 리그에 있다고 봐야겠네요.
단지는 최고 18층 높이로 용적률이 152%입니다. 대형면적 중심이라 평균 대지면적은 33.5평이나 되네요. 전용 99㎡ 개별 대지면적은 24평입니다. 재건축 사업성도 아주 넘치는군요.
올림픽훼밀리타운은 앞서 나가고 있고, 올림픽선수기자촌은 미리미리 준비했고, 아시아선수촌은 별 관심이 없는 상황이네요. 아시아선수촌은 리그가 다르니까 제쳐놓고, 이번 재건축 호재로 올림픽훼밀리타운과 올림픽선수기자촌은 확실히 하락세를 저지하는 효과가 있었던 것으로 보입니다. 앞으로 잠룡들이 어떻게 등천을 준비할지도 기대가 됩니다.
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