2023년 재건축,곳곳에 터지는 축포... 시장 변화는

지난해 8월 발표한 '국민 주거안정 실현방안'가운데 재건축 등의 정비사업 정상화 분야가 조금씩 결실을 맺고 있습니다. 지난해 하반기 이후로 서울지역 노후 단지들의 재건축 사업 속도가 빨라지고 있기 때문인데요. 지지부진했던 사업에 변화가 생기면서 침체됐던 시장이 살아날 것인가에 대한 기대 또한 커지고 있습니다.

 

송파구, 양천구, 노원구 등 대단지들 연이어 재건축 허용

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최근 송파구는 방이동 올림픽선수기자촌 아파트를 포함한 구내 4개 노후단지에 대한 안전진단 통과를 통보했습니다. 5천500여 가구의 대단지인 올림픽선수기자촌 아파트는 조건부 재건축 판정을 받은 후 사업이 지지부진했었으나 이번에 통과 통보를 받아 사업에 속도를 낼 수 있게 됐습니다.

 

영천구 목동,신정동 일대 신시가지 단지들(3,5,7,10,12,14단지)도 지난 1월 안전진단을 통과해 재건축 기대가 한껏 부풀어 있는데요. 이처럼 연이어 재건축 허용이 증가할 수 있는 것은 재건축 정비사업에 필요한 안전진단 평가항목 조정이 있었기 때문입니다. 정부는 지난 11월, 주택공급 확대를 위한 구체적인 방법으로 안전진단 평가 구조를 손봤는데요.

 

이에 따르면,안전진단 평가 항목 중 50%를 차지하던 구조안정성 비중을 30%~40%로 낮췄습니다. 대신에 주거환경, 설비노후도 각각 30%까지 높였습니다. 이에 따라 조건부 재건축, 정밀 안전진단을 앞뒀던 여러 단지들이 안전진단을 통과, 재건축이 가능해졌습니다.

 

양천구 목동 일대 단지들은 발 빠르게 사업설명회 등을 실시하는 등 재건축 사업에 박차를 가하고 있습니다. 최근에는 강남구 대치동 은마아파트가 정비구역 지정되면서 일반분양분 추정가격이 공개되며 주목을 받기도 했습니다.

 

회복 기대 커졌지만 여전히 마이너스 행보.... 반등은 언제

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이처럼 서울 곳곳에 자리 잡은 노후 단지들의 재건축 행보가 빨라지면서 주택시장은 반등 기대감이 커지고 있습니다. 1년 가까이 하락세가 이어지고 있는 상황게서 재건축 시장의 활성화는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 하지만 지난 하반기 정부의 '부동산시장 정상화'조치 발표 이후 재건축에 기대가 커졌음에도 불구하고 서울 아파트값의 하락을 잠재우거나 반등시키시는 여전히 힘에 부친 모습입니다.

 

부동산시장분석업체 부동산인포가 최근 3개월(2022년 12월~2023년 2월) 한국부동산원 주간 아파트 매매지수 변동률을 살펴본 결과 대규모 재건축이 몰린 송파구, 양천구, 노원구 등 주요 지역의 변동률은 마이너스 벗어나지 못하고 있는 것으로 나타났습니다.

 

그래프를 보면 주요 지역 모두 2월 2주까지 마이너스를 벗어난 곳이 없습니다. 그나마 노원구와 송파구는 올해 들어서 하락폭이 둔화된 것으로 나타나 재건축 시장 변화가 어느 정도 영향을 끼치고 있는 것으로 분석됩니다. 다만 재건축이 모두 원활한 것은 아닙니다.

 

안전진단 통과 이후로 정비사업은 여러 단계를 거쳐야 하는 데다 시공사 선정도 해야 하는데. 최근 공사비 문제로 시공사와 조합 간의 갈등이 곳곳에서 나타나고 있고, 정비사업 특성상 조합원들 간의 이해관계 충돌 역시 얼마든지 사업을 지연시킬  수 있습니다.

 

부동산인포 권일 리서치팀장은 "과거의 경우 추진위 설립 등 사업 단계 하나하나 변화가 생기기만 해도 집값이 올랐으나 요즘은 일시적으로 그치거나 그렇지 않은 경우가 많습니다."면서 "최근 은마아파트 일반분양가 추정치를 접했듯이 향후 분양시점 상황에 따라 조합원들의 부담이 크게 달라 질 수 있는 만큼 긴 호습을 가지고 재건축 대상 단지를 보유할지 여부를 판단해야 한다"라고 말했습니다.

 

한편, 현장세서는 정부와 서울시가 판을 깔아 준 만큼 이번을 기회 삼아 숙원사업이던 재건축 정비사업을 어느 정도 진전시켜야 한다는 분위기는 커지는 모습입니다.

 

재건축시장이 서울 부동산시장의 대형 태풍으로 커질 것인지, 아니면 소형 태풍에 그칠 것인지 관심이 모아지고 있습니다.