관리비 꼼수,뿌리 뽑는 날 올까?

최근 아파트, 오피스텔, 빌라 증 주거시설에 부과되는 관리비가 이슈가 되고 있습니다. 부당한 관리비 책정 및 인상 등이 문제가 되면서 논란의 중심에서 있는 것인데요. 현재 일어나고 있는 관리비 꼼수를 알아봤습니다.

 

전달보다 2배로 부과된 관리비 근데 내역 공개가 안된다고?

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서울의 한 오피스텔에 거주하는 A씨는 최근 관리비 내역서를 받고 깜짝 놀랐습니다. 관리비가 전달 대비 2배 이상 오른 것입니다. 그전보다 특별히 달라진 것도 없는데 관리비가 터무니없이 오른 것이 이해가 안 돼 관리사무소에 관리비 내역 공개를 요구했지만 할 수 없다는 답변만 되풀이될 뿐 A 씨가 기대한 속 시원한 답변은 없었습니다. 

 

A 씨는 "처음에 오피스텔에 들어올 때만 해도 주거 고정비로 월세 정도만 생각했지 관리비가 이렇게 부담이 될 줄 몰랐다"며 지금은 높아진 관리비까지 포함하면 월세가 처음보다 1.5배 이상 된 것이나 다름없는 수준이라 이사를 가야 할지 걱정이 앞선다"라고 말했습니다.

 

빌라에 거주하는 B씨의 상황도 비슷합니다.  최근에 집을 옮긴 B 씨는 예상보다 높은 관리비에 당황했는데요. 특히 세세한 내역을 확인할 수 없어 더 답답한 상황입니다. B 씨는 "요듬 깜깜이 관리비가 기승을 부린다고 하더니 내가 대상이 될 둘은 몰랐다 "월세가 시세보다 낮아 기분 좋게 계약했는데 관리비로 뒤통수를 맞을 줄은 몰랐다"며 토로했습니다.

전국적으로 약 430만 가구가 "깜깜이 관리비"에 노출 원인은 뭘까?

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요즘 A씨와 B 씨처럼 일명 '깜깜이 관리비'때문에 속앓이 하는 분들이 많습니다. '깜깜이 관리비'란 집주인 등에 의해 자의적으로 관리비가 부과돼 세입자가 구체적인 관리비 내역을 알 수 없는 것을 말합니다.

 

그렇다면 왜 이러한 문제가 생기는 걸까요? 국토연구원이 지난 2월 발표한 '깜깜이 관리비 부과실태와 제도개선 방안'에 따르면, 깜깜이 관리비의 문제는 , 빌리, 오피스텔 등 비아파트 세입자의 대한 '제도의 공백'에서 주로 기인하고 있습니다.

 

우선 주택임대차에 보편적으로 적용되는 '주택임대차보호법'에는 관리비에 대한 내용을 다루고 있지 않습니다.'집합건물법'및 '민간임대주택법'에 관리비 관련 부분이 있긴 하지만 인지도나 낮고 구속력이 낮아 이행 수준이 낮습니다.

 

또한 '공동주택관리법'제 23조에 따라 공개 의무가 있는 공동주택(100 가구 이상)의 경우 비목 설정, 내역 공개, 공동주택관리정보시스템(K-APT) 운영, 감사 등을 통해 비교적 체계적으로 관리되고 있는 반면, 소위 '비아파트'는 이에 해당되지 않아 법률 사각시대에 놓여 있습니다.

 

국토연구원 자료에 따르면 전국의 약 429만6000가구가 '깜깜이 관리비'상황에 처해 있다고 합니다. 전체 가구의 20.5%에 해당하는 상당한 수준입니다. 또한 집주인과 세입자가 납부하는 관리비 격차는 주택유형에 따라서 최대 10개 박 넘는 것으로 나타났습니다.

 

그렇다고 아파트가 관리비 꼼수에 안전하다고 볼 수는 없습니다.현행법상 100 가구 미만이니 소규모 아파트는 관리비 폄에를 공개할 의무가 없는 데다, 공동주택 관리비 횡령 비리도 심심치 않게 일어나고 있기 때문입니다.

 

월세 대신 관리비 인상...꼼수 부리는 임대인 증가

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특히 최근 들어 깜깜이 관리비가 부각되고 있는 이유는 월세를 올리는 대신 관리비를 올려 세입자 부담을 가중시키는 사례들이 늘어나고 있기 때문입니다. 국토연구원 자료에 따르면, 집주인들이 주택임대차보호법 개정에 따라 5% 이상 임대료를 올리지 못하게 되면서 관리비에 임대료를 전가하는 경우가 빈번하게 일어나고 있습니다.

 

또한, 현행 임대차신고제에 따라 보증금 6,000만 원 이하나 월게 30만 원 이하는 신고 대상에서 제외된다는 점을 이용해 월세를 30만 원 이하로 하고 그 차액을 관리비로 전가하는 현상도 다구 발생하고 있습니다. 실제 다방, 직방 등 온라인 부동산 중개플랫폼에 올라온 매물들을 살펴보면, 월세 27만 원에 관리비 105만 원, 월세 20만 원에 관리비 41만 원 등 월세보다 관리비가 터무니없이 높은 경우도 있었습니다.

 

이외에도 임대인들이 임대소득세 탈세 및 건상보험료 절감을 위해 관리비를 높게 부풀리는 경우도 있습니다.월세 일부를 관리비로 전가하는 경우 임대소득세 대상에서 제외돼 탈세가 가능하기 때문입니다. 또 한 임대소득액은 건강보험료 산정에도 활용되기 때문에 관리비로 전가해 임대소득액을 축소하게 되면 건강보험료도 편법으로 낮출 수 있습니다.

 

특히 공적지원이 이뤄지는 전세임대주택 및 민간등록임대주택에서의 관리비 약용 실패가 더욱 심각한 것으로 나타났는데요.전세임대에서는 이중계약, 임대료의 관리비 전가, 관리부실이 동일하게 발생하고 있으며, 등록임대에서도 공공성 확보를 위한 임대료 인상 제한 등을 회피하기 위해 약용하는 사례가 존재하고 있습니다.

 

깜깜이 관리비 해결방안은?

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그렇다면 이러한 ㄲ마깜이 관리비 해결방안은 없을까요?다행히 최근 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'일부 개정안이 지난 2월 말 국회 본회의를 통과하게 되면서 어느 정도 해결될 것으로 보입니다.

 

이 개정안에서는 관리인이 의무적으로 관리비 장부를 작성.보관.공개하도록 규정했습니다. 이를 위반하면 200만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 또한 관리인은 소유자뿐 아니라 세입자에게도 관리비 상세 내역을 의무적으로 보고해야 합니다. 지방자치단체장이 요구할 경우 관리비 장부나 회계 감사 내역 등 관련 자료도 제출해야 하고요.

 

아울러 건물 관리에 관한 의사결정을 내리는 관리단 집회 의결 정족수를 종전 '5분의 4이상'에서 '4분의 3 이상'으로 완화해 집회 개최 불가로 인한 관리 공백을 최소화했습니다. 이 개정안은 50세대 이상 집합건물에 적용되며, 시행은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 이뤄질 예정입니다.

 

관리비에 대한 법적개선이 되긴 하지만,50세대 이상 집합건물에 적용되기 때문에 해당되지 않는 원룸 등 다가구. 단독주택 등에 거주하는 세입자들은 어떻게 관리비 꼼수에 대처해야 할까요?

 

우선 국토교통부가 지난해 10월 발표한 '관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안'에 따르면,주택임대차 표준계약서 내에 관리비 항목을 반명 하고, 임대차 계약 시 공인중개사가 임차인에게 관리비 관련 사항을 안내하도록 홍보할 방침이라고 밝혔는데요. 구체적으로 언제 시생이 되는지에 대한 정보가 나와있지 않은 상태이기 때문에 추천할 만한 방법으로는 임대 계약 시 관리비 항목과 금액에 대한 특약을 설정하는 것입니다. 그래야 계약 후에 발생할 수 있는 분쟁을 최소화할 수 있습니다.

 

또한 관리비 명세서가 있다면 중복된 비용은 없는지,실사용금액보다 더 부가됐는지 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 수도세(서울에 한함)나 전기세 등은 온라인으로 통해 조회가 가능하기 때문에 관리비 내역과 재조가 가능합니다. 이외에도 관리비가 투명하게 잘 활용되고 있는지 주기적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

 

지금까지 깜깜이 관리비의 실태 및 해결방안 증에 대해서 알아봤습니다.제대로 알지 못하면 그 피해는 고스란히 세입자의 피해로 돌아올 수 있으니 꼼꼼히 따져보는 것이 중요해 보이는데요. 향후 법적 제도 개선에 다라 깜깜이 관리비에 피해를 당하는 이들이 없어지길 바라봅니다.