반값아파트 조심하세요.

마곡에 반값아파트가 생기네요? 10-2단지 청약 주의점

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마곡은 서울에 얼마 남지 않은 너른 땅이라는 이점 때문에 많은 관심을 받았습니다. 마곡지구에 대기업들이 입주하면서 일자리 수준도 높아졌습니다.

 

저도 마곡에서 4년간 회사를 다녔습니다.땅이 넓고 평지이고, 주면에 식물원과 미술관 등이 존재하여 주말에도 가족들과 함께 찾아가기도 했을 정도로 좋은 지역이었습니다.

 

당연히 줍변에 지어진 아파트들의 가격도 많이 올랐습니다. 민간 대신 공공에서 분양하는 아파트들도 많았는데요. 이번에 분양하는 10-2 단지가 반값 아파트라는 이름으로 등장해서 잘 모르는 사람을 현혹하고 있는 거 같아 속시나 하는 마음에 독자분들을 위한 글을 남겨봅니다.

 

3억대 반값아파트

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네 반값 맞습니다.마곡 주변에 아파트들의 가격을 살펴보면 금방 이해가 갑니다.

 

가장 늦게 지어진 9단지부터 11단지와 12단지, 마곡역 주변의 아파트들의 가격을 살펴보면 국평 기준 최소 10억 ~ 12억까지도 나와 있습니다. 물론 호가지만, 실거래가를 살펴봐도 최소 9.5억 ~ 10.5억 정도 됩니다.

 

그런데 이번에 분양하는 10-2 단지 분양가는 무려 3억이라고 합네요?40%도 안 되는 가격에 마곡에 아파트를 살 수 있다고요?

 

중요한 것은 없어지지 않는 토지

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아파트를 산다는 것은 본질적으로 토지를 사는 것과 마찬가지입니다. 흔히 콘크리트로 된 거 뭐 좋다고 수억씩 주고 사냐고 비아냥거리는 사람들은 "아파트=건물"이라는 시각에 사로잡힌 사랍들입니다.

 

아파트는 건물 그 자체로도 중요하지만, 그보다는 아파트가 깔고 않아 있는 토지가 더 중요합니다. 아파트의 가격이 오르는 이유는 토지의 가격이 오른다는 뜻입니다.

 

왜냐하면 토지는 더 이상 만들어 낼 수 없는 유한한 자원이기 때문입니다. 게다가 모두가 좋아하는 서울 중심지의 "토지"는 아무나 원한다고 살 수 없을 정도로 유한한 자원입니다.

 

따라서 아파트의 가격을 결정하는 것은 전적으로 토지라고 할 수 있습니다. 건물은 감가상각으로 인해 세월이 지나면 가치가 하락하고, 40년이 지나면 그 가치를 모두 잃게 됩니다. 재개발 재건축은 이렇게 가치를 잃은 건물을 부수고 새로운 가치를 부여하는 과정입니다.

 

그렇게에 아파트를 구입할 때는 반드시 "건물"과"토지"를 모두 같이 구입해야 합니다. 건물만 구입하면 시간이 지나면 사라질 물건을 비싼 돈 주고 사는 것과 다름이 없기 때문입니다.

 

건물만 분양주택 마곡 10-2단지

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그런데 말입니다. 마곡 10-2단지 분양 홍보물을 보면 "건물만", "토지임대부"라는 말이 나옵니다. 잘 읽어보면, "건물은 너한테 팔지만, 땅은 우리가 가지고 있겠다"라는 것임을 알 수 있습니다.

 

엥? 이게 무슨 말인가요? 말 그대로입니다. 땅의 소유권은 서울시가, 건물의 소유권은 분양받은 사람이 각각 가지는 것입니다.

 

감가상각되어 가티가 없어지는 건 분양받은 사람이 가집니다. 시간이 지나서 가격이 올라가는 유한한 자원인땅은 서울시가 소유하고요. 어떤가요 이런 분양 방식이 정말 괜찮은가요? 3억 원이나 주고 정말 "콘크리트"덩이리를 사야 할 이유가 있을까요?

 

여기에 한술 더 뜹니다. 건물은 토지 위에 서서 토지를 사용합니다. 그렇기에 서울주택공사에서는 분양자에게 토지를 이용하고 있으니 그에 대한 임대료를 내라고 청구하게 됩니다.

 

실제 분양 자료를 보면 분양주택가격은 3억 1,119만 원이지만, 매달 토지임대료러 697,600원씩 내야 합니다. 이렇게 매달 내기 싫다면 임대료를 보증금으로 전환하여 1억 465만 원을 추가로 내면 됩니다.

 

이러면 실제 분양가격은 4억 1,583만 원으로 훌쩍 뛰게 됩니다. 아니 건물만 사는데 왜 4억 1,583만 원을 내야 하는 건가요? 땅에 대한 소유권은 전혀 없는데 말입니다.

 

다른 사람에게 팔고 싶다.

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만약 분양받아서 살다가 아파트를 매도하고 싶은 경우도 있을 겁니다. 다른 곳으로 이사 가는 등의 개인적인 사유로 말입니다. 다른 개인에게 매도하는 게 일반적인데 반해 마곡 10-2 아파트의 경우 건물을 매도할 때 SH 서울도시주택공사에게만 매도가 가능합니다.

 

SH 가 바보도 아니고, 건물 값을 비싸게 처줄이 없습니다. 아마도 분양가만큼으로 만 가격을 매겨서 매입할 것입니다. 혹은 감가상각률을 적용해 더 낮은 금액으로 매입할 가능성도 있죠. 어쨌든 가격이 더 오르지는 않을 겁니다.

 

건물에 대한 소유권만 있다면... 사실 빈 껍데기를 사는 것과 같습니다. 아파트의 본질은 토지입니다. 토지 없는 주택은 시간이 지나면 업성지는 솜사탕 같은 거예요.

 

조심하세요.

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이미 일반 청약은 끝났지만, 황당한 마음에 글을 적어봅니다. 이전에도 토지임대부 관련 분양이 있었죠. 딱 작년 이맘때였던 같은데요. 고덕강일에 59㎡ 분양가 3억 5천만 원짜리 아파트가 나오기도 했습니다.

 

올해 6월에 2차 사전예약 입주자를 모집하기도 했습니다.

 

개인적으로 이런 식의 삐딱한 분양 방식은 언젠가는 부메랑으로 다가오게 된다는 생각을 하고 있습니다. 정상적이지 않다는 것입니다.

 

한남시점아파트라는 곳이 재건축하려고 노력 중이지만, 여전히 어렵죠. 원인은 건물만 주민들이 소유하고 있고, 토지는 국가가 소유하고 있기 때문입니다. 이른바 지금의 반값 아파트와 같은 경우입니다.

 

재개발 재건축이 당장 닥칠 일이 아니라고 하더라도, 결국 그 문제는 주택만 소유한 소유자에게 돌아오게 되어 있습니다. 그런 걸 고려한다면 애초부터 이런 아파트는 쳐다도 안 보는 게 맞다고 생각합니다.

 

물론, 새 아파트에 저렴하게 살다가 이사 가겠다,좋은 인프라를 누리다가 이사가겠다 하시는 분들도 있을 겁니다. 전세 개념으로 접근한다면 찬성입니다만, 주택 소유의 개념이라면 이런 방식은 아닙니다.

 

땅을 소유하지 않는 부동산은 의미가 없다고 봐야 합니다.

 

이상 마곡에 반값아파트가 생기는 이유와 10-2단지 청약 주위점에 대해서 알아보았습니다. 청약은 끝났으니, 당첨된다면 실제 돈을 내고 들어갈지 말지를 잘 고려해 봐야겠습니다.