인구 감소 세계 1위,부동산 영향은?

"와, 한국 망했네요"

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본격적인 인구 감소가 시작되면서 국내 주택시장에 대한 우려도 심심찮게 언급되고 있습니다. 집을 살 사람은 줄어들고 있는데 부동산 가격이 지금처럼 오르겠냐는 것인데요. 인구 감소 시대를 맞은 현 주택시장을 어떻게 바라봐야 할지 살펴봤습니다.

 

우리나라 역대 최저 출산율 기록

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"대한민국 완전히 망했네요.와!"라는 말과 함께 미리를 부여잡았던 한 미국 교수의 동영상 캡처 사진이 화제입니다. 그녀가 이러한 말과 동작을 한 이유는 바로 한국의 작년 합계출산율 수치를 듣고 난 뒤였는데요. 그녀가 들은 한국의 작년 합계출산율은 0.78명이었습니다.

 

합계출산율은 한 여자가 가임기간(15세~49세)에 낳을 것으로 기대되는 평균 출생아 수를 말합니다.0.78명이란 수치는 한국 여성 한 명이 평생 출산하는 아이 수가 1명도 채 되지 않음을 의미하는 것인데요. 경제협력개발기구(OECD) 합계출산율 평균이 2021년 기준 1.58명임을 감안하면 한국의 합계출산율(당시 0.81명)은 절반에서 조금 넘는 세계 최저 수준입니다.

 

그런데 이 수치가 올 2분기에는 더 떨어졌습니다.통계청이 발표한 '2023년 6월 인구동향'자료에 따르면, 2023년 3분기 합계출산율은 0.70명으로 작년 0.70명으로 작년 0.78명보다 더 낮아진 것입니다. 이러한 분위기라면 하반기엔 0.7 명선마저 깨지는 것 아니냐는 유려도 낳고 있는데요. 특히 서울의 2분기 합계출산율이 0.53명을 기록해 전국에서 가장 낮은 수치를 보였습니다.

 

2년 연속 인구 감소

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이렇게 합계출산율이 낮아지면서 출생아 수도 점점 줄어들고 있습니다.2017년 35만 7771명이었던 출생아 수가 2018년에는 32만 6822명, 2019년에는 30만 2676명으로 감소했습니다. 이후 2020년에 27만 2447명을 기록하며 처음으로 20만 명대로 내려온 뒤 2021년 26만 562명, 2022년 24만 9186명을 기록했고요. 또한 올 상반기 출생아 수는 12만 343명으로 지난해 상반기와 비교해 6.3% 감소했습니다.

 

이렇듯 저출산 흐름이 빨라지면서 인구 감소 폭도 커지고 있는데요.출생아 수에서 사망자 수를 뺀 수치인 자연 증가가 지난 2020년 ~ 3만 2611명을 기록하며 자연 감소로 전환된 이후, 2021년과 2022년도 인구가 각각 5만 7118명, 12만 3,640명 줄어드는 등 자연 감소 촉은 커지고 있습니다. 올 상반기 역시 5만 2032명의 자연 감소가 일어났습니다.

 

문제는 이러한 사오항이 계속되리란 점입니다. 그 이유는 혼인 건수가 해마다 줄어들고 있어선데요. 2017년 26만 4455건이었던 혼인 건수가 2018에는 25만 7622건, 2019년 23만 9159건, 2020년 21만 3502건으로 감소했습니다. 이후 2021년에는 19만 2507건을 기록하며 처음으로 10만 명대로 내려온 뒤 2022년에는 19만 1690건을 기록했습니다. 또한, 올 상반기 혼인 건수도 10만 1704건에 불과했습니다.

 

집값에 영향을 미치는 요소는 인구보다는 '세대수'

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이렇게 인구가 빠르게 줄어들고 있고 저출산 상황도 나아지지 않자,일각에서는 집값도 곧 하락하리 라는 주장이 나오고 있습니다. 수요보다 공급이 많으면 자연스럽게 집값은 하락할 테니 일견 맞는 말인 듯도 싶습니다.

 

그러나 집값은 인구보다는 세대수의 영향이 더 크기 때문에 한국 부동산은 건재할 것이란 의견도 만만치 않습니다.인구가 줄어도 세대수가 늘면 그만큼 집에 대한 수요도 늘기 때문이라는 것인데요. 실제 행정안전부가 발간한 '2023 행정안전통계연보'에 따르면, 2022년 세대수는 2379만 5814세대로 10년 새(2012년 2921만 1770세대) 300만 세대 이상 증가했습니다.

 

특히 1인세대가 972만4256세대(41.0%)로 1000만 세대 돌파를 앞두고 있어 1인 세대수의 꾸준한 상승이 전 테 세대수의 지속적 증가 요인으로 작용하고 있습니다. 또한 1인. 2인세대 합계 비중은 2021년 64.2%에서 2022년 65.2%로 1.0% p 증가하여 10년 연속 상승세가 이어지고 있는 반면, 3인세대 이상 합계 비중은 같은 기간 35.7%에서 34.7%로 감소했습니다. 즉, 인구는 감소하고 있지만, 세대 분리를 통한 1~2인 세대 증가로 총세대수는 지속적응로 증가하고 있어 인구 감소에 희한 충격은 비교적 크지 않으리라 전망됩니다.

같은 주택시장 내에서도 지역별.상품별 양극화 심화할 듯

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다만 이러한 현상이 지속되면 지역 내 양극화는 심화될 듯 보입니다. 일자리와 신규 주택, 다양한 인프라가 모여 있는 도심 지역으로 인구가 몰리는 반면, 그렇지 않은 지방은 빈집으로 인한 슬럼화 현상으로 사회문제가 심화될 수 있기 때문인데요. 최근 지자체를 중심으로 '0원 주택', '민원 주택'등의 정택을 도입하는 것도 인구 감소를 통한 지방 소멸을 막기 위한 방법입니다.

 

또한, 같은 도심 내에서도 실수요자가 선호하는 신규 주택 위주로 수요가 몰릴 가능성도 제기되는데요. 서울만 봐도 실수요자가 선호할 만한 입주 10년 차 내외의 아파트의 수가 의외로 많지 않습니다. 주택산업연구원이 서울시 건축물대장(2017년 1월 기준)을 분석한 결과에 따르면, 서울시에는 총 44만 9064동의 주택이 있으며(공동주택 13만 624동(29.1%), 단독주택 31만 8440동(70.9%), 그중 사용승인일 이후 30년 이상된 노후 주택은 16만 7019동(37.2%)으로 나타났습니다. 비록 6년 전 자료이긴 하지만, 지금 상황도 이때와 크게 달라지진 않았으리라 보이는데요. 이 외에도 늘어나는 1~2인세대를 위한 다양한 형태의 주택 공급도 지금보다 더 활발하게 진행되리라 전망됩니다.

 

지금까지 국내 인구 감소 현황과 이에 따른 부동산 시장을 예측해 봤습니다.현재 주택시장에서 인구수는 줄고 있지만, 세대수는 증가하는 등 이중적인 양상을 나타내고 있습니다. 주택시장은 인구수뿐만이 아니라 금리나 정택, 경기 등 다양한 상황에서 영향을 받습니다. 물론 인구수가 줄어든다면 전반적인 수요 감소에 영향을 미치겠지만, 단순히 인구수만 감소한다고 해서 주택시장이 당장 붕괴한다고 단언할 수는 없는 것입니다.

 

다만 앞으로는 1~2인 세대의 증가로 이들을 위한 다양한 형태의 주택이 선보이리라 예상되는데요.그중에서도 수도권 등 인프라가 좋고 수요가 꾸준한 곳, 또는 배후수요가 많고 대규모 생산시설이 있는 곳 등 지역별로 양극화 션상이 더욱 심화할 수 있어 실수요자라면 이에 따른 대응 전략이 필요하다고 볼 수 있겠습니다.