나라에서 반도체 육성 전략을 내놓으면서 대상지가 된 용인시가 주목받고 있습니다. 300조 원을 들여서 세계 최대 시스템 반도체 클러스터를 조성하는 전략인데, 규모가 역대급이어서 해당 지역의 부동산 가격이 들썩이고 있다고 합니다.
공고문에는 정확한 위치가 지정되지 않아서 약간 애매하긴 합니다.인터넷 기사를 종합해 보면 용인시 남사읍 인근에 215만 평을 이용해 삼성전자 시스템 반도체 산업단지를 만들겠다고 하는 계획으로 보입니다.
이 때문에 남사읍에 유일하게 지어져 있는 e편한세상은한숲시티가 주목받고 있는데요. 아시는 분은 아시겠지만 이 아파트는 미분양의 거대한 상징이었던 곳입니다. 한숲시티가 아니라 한숨시티라고 불릴 정도로 말이죠.
개인적으로 회사 다닐때 팀장님이 이 아파트를 분양받았다고 이야기하셔서 기억이 납니다. 아무것도 없는 땅이었고, 건설현장을 보려면 주변 산꼭대기에 올라가야 보일 정도였다고 했으니까요. 2015년 당시 6,700세대가 분양했지만 비분양이 많았습니다. 물론 현재는 당연히 거의 다 채워져 있는 상태이고요. 2018년 이후 수도권 집값이 폭등하면서 분양가(59A19,520만 원) 보다 월등히 높은 가격에 거래되고 있습니다.
실제 산업단지 건설이 시작되려면 꽤 오랜 시간이 걸릴 겁니다.하지만 부동산은 호재를 먹고 자라나는 만큼 주의를 기울여보는 것도 좋겠죠.
오늘은 부동산 중 대표적인 주택인 아파트를 취득하는데 들어가는 비용인 취득세와 부동산 취득세율에 대해서 알아보려고 합니다. 서두를 짧게 쓴다는 게 요새 많이 보던 뉴스와 연결되는 바람에 주저리주러리 해버렸네요.
취득세란?
주택을 취득하면 내야 하는 세금을 말합니다.여기서 "취득"이란 우리가 흔히 알고 있는 매매뿐 아니라 교환이나 상속, 증여 등 유무상의 모든 형태를 말합니다. 또한 등기나 등록을 하지 않아도 사실상 소유권이 이전되었다고 판단되면 여기에도 무조건 과세되는 세금입니다.
건축무이나 토지르 소유하게 되면 과세대상에 포함됩니다. 부동산에 준하는 것인 차량, 기계장비, 입목, 항공기, 선박도 마찬가지입니다. 권리를 나타내는 회원권도 소유하게 되면 취득세를 내야 합니다.
우리가 일상생활에서 취득하게 되는 건 사실 주택과 차량이 유일합니다.회원권 같은 것 사서 세금을 내야 할 정도면 이 글을 읽지 마시고 세무사 혹은 회계사분들에게 위임하심이 좋을 거 같습니다.
1 가구 1 주택
주택이 없는 상태에서 첫 주택을 사면 1 주택자가 됩니다. 이를 1 가구 1 주택자라고 하면 이런 경우 취득세율 테이블은 매우 심플합니다.
취득자가 아파트를 거래한 거래가격을 과세표준으로 하고 세금을 부과합니다. 세금은 과세표준에 세율을 곱해서 구할 수 있습니다. 세율 자체는 오랜 기간 동안 변경되어 왔으나 2023년 현재는 아래 표대로 적용됩니다.
- 취득가액 6억 원 이하 : 1%
- 취득가액 6억 초과 9억 이하 : 1~3%
- 취득가액 9억 초과 : 3%
6억에서 9억 원 사이의 계산식은 꽤 복잡한데, 굳이 이걸 알 필요는 없고 대충 3%로 계산하면 정신건당에 이롭습니다.
만약 주택을 6억 5천만 원에 매매하여 취득했을 때 내야 하는 세금은 얼마일까요?
1. 과세표준 : 6억 5천만 원(실제금액)
2. 적용세율 : 6억 5천만 원 × 2/3억 원 - 3 =1.33%
3. 산출세액 : 8,645,000원
쉽게 계산이 가능하죠? 1 주택자는 꽤나 심플하게 구해집니다. 그럼 2 주택자 이상부터 살펴보겠습니다.
1 가구 2 주택자 세율
1 가구는 1세대를 잘못 표현한 말입니다. 법령으로는 세대가 맞는 말이니 이걸 쓰시면 됩니다.
만약 아파트를 1채 가지고 있는 상황에서 또 1채를 매수하게 되면 1세대 2 주택자가 됩니다 새로 산 집이 조정지역에 있다면 8%의 세율이 적용되고, 그 외 지역에 있었다면 1~3%가 적용됩니다.
만약 조정지역에서 2번째 아파트를 10억 원에 샀다면 세금은 8천만 원을 내야 하고, 지방교육세까지 합하면 8,400만 원을 내야 합니다. 세금만 해도 지방 초소형 아파트를 하나 살 수 있는 금액이네요.
3 주택자 다주택자
2개 주택을 가진 상태에서 하나 더 매수하여 3 주택자가 되는 경우 조정지역에서는 12%를 그 외에서는 8%가 적용됩니다.
10억 원짜리 집을 세 번째로 사는 사람이라면 취득세로 1억 2,000만 원을 내야 하고 지방교육세로 4백만 원을 내야 해서 총 1억 2,400만 원을 세금으로 내게 됩니다.
중과대상 제외 주택
주택을 여러 채 보유하고 있다면 세율이 "중과세"됩니다. 기본보다 무거운 세금이 부과된다는 뜻입니다. 조정대상지역인지 아닌지에 따라서 세율이 다르게 적용되니 참고하세요. 특히 4 주택 이상을 보유하려고 하면 무조건 12%가 부과됩니다. 5억짜리 집을 샀다면 6,000만 원을 세금으로 내야 한다는 뜻입니다. 만약 투자를 위해 매수했다면 수익률을 잘 따져봐야 합니다.
모든 주택이 중과대상이 되는 건 아닙니다. 아래 조건에 해당하는 주택들은 1~3%로 과세되며, 다른 주택의 취득 시에 소유주택 수에서도 제외됩니다.
- 시가표준액(공시가격) 1억 원 이하
- 주택건설을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택
1번은 지방 투댁이 대부분 차지합니다. 공시가격이 1억 원 이하는 몇 채를 취득하더라도 1%를 적용합니다. 다만, 정비구역으로 지정된 곳에서는 아무리 저렴한 주택을 취득하더라도 중과세가 적용되니 유의해야 합니다.
건설업자가 기존 집을 부숴버리고 새로운 주택을 건설하기 위한 목적으로 취득하는 경우도 취득세는 1~3%로 적용합니다. 어차피 부숴버릴 주택이니 중과에서 제외시켜 주겠다는 것이죠. 물론 취득 이후 3년 안에 부숴야 하고, 안 그러면 다시 세금이 부과된다는 점은 유의해야 합니다.
취득세 중과 완화 방안
지난 22년 12월 21일 발표된 취득세 중과 완화방안(2023년 2월 24일)이 2월 임시국회에서의 처리가 무산되었습니다. 세금이 절반으로 떨어지기 때문에 이를 기다리고 있는 현금부자들이 많았을 텐데요. 아쉬운 상황입니다.
3 주택 이상에서는 현행 대비 50% 인하하고, 2 주택 중과세를 폐지하는 내용을 담았습니다. 22년 12월 21일 이후에도 소급적용한다고 하는데, 언제 통과될지 모르겠습니다.
여기까지 비조정지역 1 주택 2 주택 3 주택의 아파트 부동산 취득세율, 세금 중과 완화방안에 대해서 알아보았습니다. 미국 금융시장이 천천히 무너지고 있고, 우리나라도 점점 힘든 시기로 돌입하는 듯한데, 부동산 시장을 잘 들여다봐야겠습니다. 쉽지 않은 시기가 될 듯합니다.
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