분양시장이 침체하며 시장에 이상 현상이 벌어지고 있습니다. 최근에는 입주 지원금, 분양가 할인 등의 파격 이벤트를 진행하는 단지도 생겨나고 있는데요. 아파트 비분양과 관련한 최근 이슈를 찾아봤습니다.
끝 간데없던 분양시장 호황,지금은?
지난해에 이어 부동산 경기 침체가 그 흐름이 계속되고 있습니다. 최근 국토교통부는 '2022년 12월 주택 통계 발표'에서 전국 미분양 주택이 총 6만 8107호로 전월 5만 8027호 대비 1만 80호(17.4%) 증가했다고 전했습니다. 이는 2013년 12월(6만 1091호)이래 가장 많은 수치로 알려졌는데요.
지역별로 수도권은 전월 대비 6.4(662호) 증가했으며, 서울도 두 자릴 수 증감률(10.2% / 88호)을 기록했습니다. 미분양 가구가 가장 많이 늘어난 지역은 충남이었는데요. 전월 대비 3463호(68.6%) 증가하며 전국에서 가장 많은 미분양 수를 기록했습니다. 그다음으로는 대구 1745호(14.9%), 대전 1368호(74.8%), 충북(22.5%), 울산 571호(19.0%) 순이었습니다.
분양시장이 얼어붙으면서 최근에는 사전청약 당첨자도 본청약을 포기하는 사태가 일어나고 있는데요, 경기 양주, 파주 등 일부 사전청약 단지에서는 청약 포기자가 절반가량 나오며 화제가 되기도 했습니다.
미분양에 건설사 부도 우려
미분양이 늘면서 건설 경기의 위기도 제기되고 있습니다. 전국 미분양 주택은 현재 국토부가 위험 수위로 정한 미분야 가구 수(6만 2000호)를 넘어선 상태로 건설사뿐 아니라 예비 입주자에게 큰 리스크로 여겨지고 있습니다.
최근 건설업계는 금리 인상, 건축 원자재 가격 상승, 레고랜드발 프로젝터 파이낸싱(PF) 자금 경색 등의 악재로 인해 악순환을 겪고 있는데요. 무엇보다 지방 및 중소 건설사의 위기가 현실화되고 있는 상황입니다. 일례로 지난해 바반기 충남지역 시공능력평가 6위인 모 건설사가 부도 처리된 이래 창원의 중견 건설업체 등 중소 건설가들이 연쇄적으로 부도 사태를 겪은 바 있는데요. 얼마 전에는 모 중견 건설사도 서울 마포구 공덕동의 한 아파트의 입주를 몇 달 남기고 사업 포기 의사를 밝혀 이슈가 됐습니다.
또 국토교통부 건설산업지식정보시슴텐에 따르면 지난해 12월 기준으로 폐업 신고 건설가는 401개 전월(226개) 대비 약 2배가량 늘었는데요. 업계 일선에서는 "공사비 및 금리 인상으로 수익이 악화돼 향후 폐업하는 ㅗ곳은 지금보다 더 늘어날 것"이라 했습니다.
미분양 시 지우너금 지급하는 곳도 생겨
건설 업계의 위기는 단순히 중소 건설사만의 문제는 아닙니다. 요즘 1권 건설사라 블리는 곳 중에서도 미분양이 늘며 채무 압박이 심해지자 주택 사업 규모를 줄이거나 내부 인력을 재편하는 곳이 것으로 전해졌습니다. 한편, 이처럼 시장에 비분양이 증가하자 파격 이벤트를 진행하는 곳이 증가하고 있다는 소식입니다.
중도 무이자, 발코니 무상 확장 등은 기본이고, 입주 지원금 또는 계약금 환불 등 기존 분양시장에서는 상상치도 못했던 이벤트 혜택이 늘고 있습니다. 일례로 대구 수성구의 A아파트 가구별로 7000만 원 상당의 입주 지우너금을 제공한 바 있으며, 서울 구로구의 B아파트는 입주 전까지 계약을 해지하면 계약금을 환불해 주는 '계약 안심 보장제"를 선보이기도 했습니다.
여기에 더해 몇몇 단지에서는 심지어 할인 분양가를 내놓아 화제가 됐는데요. 지난해 고분양가로 논란 이 된 서울 강북구의 C아파트는 미분양이 지속되자 분양가를 약2억 원 낮췄으며,경기 파주시의 D주거용 오피스텔도 초기 분양가보다 2억원 내린 가격에 할인 분양을 진행 중입니다. 또, 얼마 전 경기 안양시의 D아파트도 1순위 경쟁률이 예상에 미치지 못하자 분양가를 1억 원 내린 고육지책을 선보였습니다.
살아보고 결정한다..'애프터리빙'까지?
문제는 이러한 할인 분양이 분양시장에 악수환을 일으킬 수 있다는 점입니다. 시행사. 건설사에서는 초기 분양가을 높인 뒤 청약률이 낮으면 할인 분양을 하게 되고 이런 상황이 계속되면 소비자 입장에서는 분양가가 내려가더라도 관망하는 상황이 일어날 수 있습니다. 예비 청약자 중에서는 초기에 비싼 값으로 분양받았다가 일이 생길 수도 있고요.
일선에서는 지금보다 미분양이 더 악화되면 2012년 등장했던 '애프터리빙'이 재등장할 수 있다는 주장도 나와 이목을 끌고 있는데요. 애프터리빙이란 2012년 등장했던 분양 마케팅으로 예비 청약자가 분양가의 20~40%만 계약금을 내고 2~4년간 전세로 살다가 마음에 들면 정식 계약을 하는 방식을 뜻합니다.
애프터리빙은 조합. 시행사 입장에서는 비분양을 줄일 수 있다는 점과 입주자 입장에서는 큰돈을 들이지 않고 미리 신축 아파트에 살아볼 수 있다는 장점이 있는데요. 반면, 분양받지 않을 경우 조건에 따라 위약금이 생기거나, 중도금 이자 등을 돌려줘야 할 수 있으므로 주의할 필요가 있습니다.
입주 물량 늘어나는데 향후 시장은?
부동산 경기가 침체하면서 한때 뜨거웠던 분양시장도 어려움을 겪소 있습니다. 게다가 올해는 전국 신규 아파트 입주 물량까지 대폭 증가할 예정인데요. 한국부동산원과 부동산 R114는 얼마 전 '공동주택 입주 예정 물량 정보'에서 2023년 전국 공동주택 입주 예정 물량을 44만 3000호로 밝혔습니다. 이는 전년 35만 6891호보다 약 8만 6000호 늘어난 수치인데요. 전반적으로 입주 물량이 증가하며 시장에 하방 압력이 커지리라 예상됩니다.
다만 분양시장만 높고 보자면 올해 일반분양 가구는 약 19만 1000 가구로 전년보다 물량이 4만 가구 이상 대폭 감소했는데요.(출처:부동산인포). 여기에 지난해 밀부터 정부가 세제 등의 규제를 완화하며 가라 않았던 시장 소촉 변화를 나타내기도 했습니다.
일례로 주택산업연구원의 1월 아파트 분양전망지수는 전월 대비 6.3p 상승하며 기대 심리가 일부 반영되는 모습을 띠기도 했는데요. 향후 내 집 마련이 필요한 실수요자라면 이런 사활일수록 시장을 면밀히 관찰하고 옥석을 가리는 시야가 필요할 것으로 여겨집니다.
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