양도소득세 1세대1주택 면제조건 혜택,비과세 부동산 양도세 계산기 쉽게 사용하는 방법

주택을 매도할 때 가격에 대해서만 생각하는 사람들이 있습니다. 그러나. 실제 거래를 해보면 매도 가격도 중요하지만 그에 따르는 양도소득세 세그미 얼마나 나오냐도 중요한데요. 통상 1 주택자분들은 양도세 당연히 안 내겠지? 생각하고 거래하는 경우가 많습니다. 그러다가 나중에 뒤통수 맞는 경우를 많이 봤는데요. 기본적으로 집을 팔아서 생기는 양도소득에 대해서는 무조건 양도세를 낸다고 생각해야 합니다. 이게 만만치가 않은데요.

 

어쨌든 집이 팔리고 그 집을 또 누가 사면서 시장이 돌아가야 지금의 주택 침체가 좀 해소될 수 있을 것입니다. 이를 위해 정부에서는 영도소득세를 감면해 주거나 혹은 아예 면제해 주는 방법까지 고려할 수 있을 텐데요. 이전에도 특정 기간에 미분양 아파트를 사면 나중에 양도소득세를 모두 감면해 주겠다고 했듯이 말입니다.

 

그럼 데도 불구하고, 내가 집을 팔아서 내야 할 세금이 얼마인지 알고 파는 것과 그렇지 못한 것에는 아주 큰 차이가 있습니다."1 주택 자니까 한 푼도 안 내겠지?" 했다가 수천만 원을 내게 되면 정말 가슴 아프거든요. 오늘은 이러한 1 가구 1 주택 양도세 비과세 조건에 대해서 알아보겠습니다. 여기다가 양도세 계산이 어렵다고 하시는 분들이 있으니, 계산기를 쉽게 이용하는 방법에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

 

1 가구 1 주택 양도소득세 면제 조건

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기본적으로 1세대 1 주택자는 집을 팔고 다음 집을 산다는 가정이 있기 때문에 양도소득세를 비과세 해줍니다. 이 집을 팔아 다른 집을 팔 때 세금 내느라 돈이 부족하면 안 되니까요. 아무나 다 해주는 건 아니고 3개 조건을 모두 만족하면 비과세로 적용받을 수 있습니다.

 

아무나 대 해주는건 아니고 3개 조건을 모두 만족하면 비과세로 적용받을 수 있습니다.

 

1. 세대원 전부가 보유한 주택 수가 1 채일 것
2. 주택의 보유기간이 2년 이상일 것
3. 주택의 양도가격이 12억 원 이하일 것

3가지 조건을 모두 만족해야 1 가구 1 주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하나를 만족하지 못한다고 해서 2/3/비과세를 받을 수 있는데 아닙니다.(정말로 있던 질문입니다.) 하나라도 빠진다면 비과세 혜택을 "전혀"받지 못합니다.

 

첫째, 세대원 전부가 보유한 주택 수가 1 채일 것

 

세대주를 포함한 세대에 포함된 모든 세대원이 보유한 주택수는 한 채여야 합니다. 남편이 한채, 와이프가 한채, 아들이 한채 이렇게 가지고 있는 집은 세대에 보유한 집의 개수가 3개입니다. 주택수는 "개인별"아닌 "세대별"로 따지기 때문에 가족들이 가진 주택도 모두 주택 수에 포함됩니다. 가족 통틀어 가진 주택수가 1채여야 가장 기본적인 조건을 만족합니다.

 

그러나, 문제는 인생이 항상 내 맘대로 흘러가는 건 아니라는 겁니다. 만약 내가 1 주택자로 잘 살면서 집을 팔고 이사 가려고 했는데, 갑자기 부모님이 돌아가시면 보유하고 있던 주택을 상속받았다고 합시다. 물론 상속받은 주택이기 때문에 팔련 돈이야 될 겁니다. 그러나 내가 이사 갈 때 원래 비과세가 가능했는데, 상속받은 주택 때문에 수천만 원을 내야 한다면 억울할 수 있겠죠. 이런 경우를 대비해 일시적 1세대 2 주택 비과세 혜택이 적용되고 있습니다.

 

1. 상속으로 인한 2 주택자

 

앞서 이야기한 것처럼 부모님이 돌아가시면서 주택을 상속받은 경우 상속받은 날로부터 3년 이내 기존 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 원래 살던 집을 A상속받은 주택을 B라고 하면 B를 상속받은 날로부터 3년 이내에 A를 처분하면 되는 것이죠. 애초에 B사 없었어도 A를 처분하려고 했을 테고 그 기간을 3년으로 주는 것입니다.(원래는 2년이었다가 변경예정)

 

2. 부모님 봉양을 위한 합가

 

부모님이 집을 보유하고 계시고, 나도 보유하고 있다고 합시다. 부모님이 몸이 편찮으셔서 합가 아여 부모님을 모시게 되었다고 하면, 세대주인 나 혹은 부모님은 갑자기 2 주택자가 됩니다.(왜냐하면 주민등록이 합쳐졌기 때문) 이 상황에서 집을 팔게 되면 느닷없이 2주택자가 되어 비과세 혜택을 못 받게 되는데요.이를 방지하기 위해서 부모봉양을 위해합가한 경우에도 일시적1가구 2주택 비과세 혜택을 적용합니다.

 

다만 부모 중 한 분은 반드시 60세 이상이어야 적용이 가능합니다. 또, 합가 이후 10년 이내에 처분하디 않으면 처분 시 양도소득세를 내야 하니 처분시기를 잘 고려해야 합니다.

 

3. 결혼으로 인항 2 주택자가 된 경우

 

매우 행복한 케이스입니다. 남편과 와이프가 모두 한 채씩의 집을 가지고 결혼한 경우인데요. 이때도 느닷없이(?) 결혼이라는 이벤트를 통해 2 주택자가 되었기 때문에 특별한 경우하고 생각해 양도세 비과세 혜택을 줍니다.

 

다만 이경우 종전주택이라는 개념이 없기 때문에 두 사람이 가진 어떤 주택이라도 5년 이내에 한 채를 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 재미있는 건, 남은 한 채의 주택 역시 1세대 1 주택에 해당되기 때문에 비과세 혜택을 받고 팔 수 있다는 것이죠. 물론 이렇게 집을 다 판다음에 집값이 오르기라도 한다면??

 

보유기단 2년 이상 + 조성지역 2년 실거주

 

1 가구 1 주택 양도소득세 비과세 조건을 충족하기 위해서는 보유기간이 반드시 2년 이상이어야 합니다. 여기에 더해 주택이 위치한 지역이 조정지역이라면 2년간 실거주해야 하는 의무가 발생합니다. 즉2년 이상 보유하면서 2년 시상 그 집에 들어가 살아야 한다는 것이죠.

 

여기서 조정지역을 판단하는 기준은 주택을 취득했을 당시로 봅니다. 지금이야 조정지역이라는 게 거의 다 무용지물이 됐지만, 2년 전만 하더라도 거의 모든 수도권 지역이 조정지역이었죠. 당신 조정지역이었던 곳에서 산주택은 지금 해제되었다고 하더라도 반드시 2년의 거주기간이 필요하다는 사실 잊지 마세요.

 

주택가격 12억 원 이하

 

주택의 가격은 12억원 이하여야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 금액은 매도자와 매수자가 계약서에 적은 금액을 말합니다. 시세 혹은 공시가격이라고 착각하는 사람들도 있지만 그렇지 않습니다. 반드시 계약서에 쓴 금액을 비과세 여부가 결정되기 때문에 이를 잘 고려하여 12억 전후반에 있으신 분들은 고민을 잘해보셔야겠죠. 집값을 깎아주고 세금을 안 내느냐 아니면 집값을 많이 받아 세금을 내느냐, 어느 쪽이 나은 지는 스스로 결정해야 할 문제입니다.

 

만약 세 가지 조건을 모두 맞추기 못해서 양도소드게를 낼 수도 있습니다. 많은 분들이 일부 조건을 챙기지 못해서 양도세를 내는 경우가 있는데요. 그렇다고 하더라도, 모든 세금을 전부가 내지는 않습니다. 장기보유특별공제, 줄여서 장특공을 적용받아 일부 금액을 공제받을 수 있습니다.

1 주택 장기보유특별공제

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장기보유특별공제는 집을 오랫동안 보유했다가 매도하는 사람일수록 투기꾼에서 먼 사람이라고 보고 보유 및 거주 기간만큼 양도소득금액 일정비율로 공제해 주는 제도입니다. 즉, 매도금액과 매수금액의 차이인 양도차액의 일부를 공제하여 과세표준을 계산하게 해 주겠다는 의도라고 보면 되겠습니다.

 

현재의 장특동은 보유기간 3년 차 12%에서 시작하여 이상 보유했을 경우 40%까지 공제해 줍니다. 여기에 거주기간은 2년차에 8% 공제,3년차에는 12%를 공제하고 역시 10년차까지 40$를 공제해줍니다. 만약 10년 보유하고 1년간 거주했다면 최대 80%의 장기특별공제율을 적용받아 양도차익의 80%를 빼고 양도소득세를 계산할 수 있게 됩니다. 5년 살고 10년 보유했다면 20% + 40% = 60%를 적용받게 되는 것입니다.

 

국세청 양도세 계산기

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비과세가 확실하다면 사실 계산기를 이용해 볼 필요는 없습니다. 다만 비과세 될지 안 될지 잘 모르겠다면 세무사 서비스를 이용하는 게 제일 좋습니다. 팔기 전에 문의하는 게 당연히 유리합니다. 일단 팔고 나면 세무사도 별로 해줄 게 없거든요. 팔기 전에 세금이 얼마가 나올지 않고 싶다면 양도세 계산기를 이용해 보시면 됩니다. 국세청 양도세 계산기를 찾으면 두 번째 나옵니다.

 

이렇게 간편 계산을 할 수 있게 해 줍니다. 양도일자와 취득일자를 입력하고, 양도가액을 입력합니다. 취득가 약은 집을 샀을 때 가격인데, 계약서를 보면 됩니다. 이때 취득세와 등록세, 법무사비용, 취득중개수수료 등이 얼마가 들어갔는지를 입력해야 하는데, 이 정보들은 계약당시 부동산중개사무소를 통해 주고받은 서류 뭉치에 다 있으니 그걸 참고해서 넣으면 됩니다.

 

양도소득세기본공제는 1인당 250만 원까지만 공제가능하며. 주식과 부동산 각각 적요할 수 있습니다. 주식은 주식끼리 250만 원, 부동산은 부동산끼리 250만 원이니 참고하세요.

 

장기보유특별공제를 계산하기 위해서 양도일자와 취득일자를 넣고 거주자가 2년 이상 거주하였는지를 입력합니다. 저는 안 했다고 입력했더니 보유에 대한 부분만 적용되어 계산되네요.

 

과세대상 양도차익은 5억 3,350만 원이고, 이에 대해 8%(2019년 ~ 2023년, 4년)이 적용되어 426만 원이 빠지게 됩니다.

 

 

이에 따라 양도소득금액은 4억 9,082만 원이 나오고, 기본공제금액인 250만 원을 뺀 금액인 4억 8,832만 원이 과세표준이 됩니다. 표준금액별 세율에 따라 40%가 적용되면 산출세액은 1억 6,938만 원이 나오게  되는데 만만치 않음 금액이네요. 이 계산은 거주 기간이 전혀 없다고 계산한 것이기 때문에 이렇게 나오는 것이고 만약 거주기간을 입력하면 더 낮은 금액이 나옵니다. 일단 장특공 비율이 높아지고 이를 통해 과표가 낮아지면 적용되는 세율도 낮아지게 되겠죠. 한집에서 오래 살라는 나라님의 말씀을 들어야 합니다.

 

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여기까지 1 가구 1주택 양도소득세 비과세 조건과 국세청 양도세 계산기 쉽게 사용하는 방법에 대해서 알아보았습니다. 아무래도 부동산 주택 경기가 너무 안 좋다 보니까, 웬만한 사람들은 집을 팔거나 사지 않고 그대로 눌러앉아 살고 있을 겁니다. 전세 사는 분들은 전세사기 때문에 오히려 월세나 주세로도 밀리는 경우도 있다고 하네요.

 

그 도중에도 집을 파는 사람은 있을 겁니다. 내가 1 가구 주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지 확인하고 싶은 분들은 이 글을 다시 한번 정독하시면 좋겠습니다.