아파트값 하락 어디까지? 공시가격보다 저렴합니다.

집값 하락이 계속되고 있습니다. 최근에는 공시가격 이하에 거래된 아파트도 등장해 이슈가 되고 있는데요. 주택시장에 왜 이런 현상이 생기는지 그 원인을 분석해 봤습니다.

 

규제 이후 시장 상황.. 아파트 하락세는 여전?

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연초 주택시장이 지난해에 이어 여전회 하학세가 계속되고 있습니다. 올 초 정부의 규제 완화 이후 하락폭은 다소 둔화했으나, 여전히 1월 기준으로 주간 평균 -0.4 ~ - 0.5% 정도를 오가는 모습을 보였는데요. 한국부동산원 주간아파트 매매가격지수는 1월 4주 기준으로 -0.38% 떨어지며 39주 연속 하락세를, KB 부동산 역시 같은 시기 -0.40% 내리며 32주 연속 내림세를 띠었습니다. 특히 수도권의 경우, 지난해 아파트 매매가가 전년 대비 9.68 하락되며, 2003년 11월 이후 최대 하락률을 기록하기도 했는데요(출처:한국부동산원)

 

최근 주택시장은 12월 전국 아파트 거래향이 5만 2385건으로 전월 3만 8186건 대비 1만 건 이상 증가하며 거래 상황이 이전보다 활기를 찾고 있다는 평인데요. 문제는 이들 거래가 급매 또는 급급매 위주로 거래되며 신저가 매매가 늘고 있는 상황이라 합니다.

 

공시가격이 실거래가 역전하는 사례도 나와

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이러한 신저가 매매 중세는 1~2억을 넘어 4~5억 원 이상의 하락세를 보인 단지도 있어 화제인데요. 무엇보다 지난해 말 ~올 초 공시가격보다 낮은 배배 단지가 등장해 시장에서 이목을 끌고 있습니다.'공시가격'이란 매년 정부가 조사 및 산정해 세무 당국이 과세 기준으로 삼거나, 토지지가 산정 등 부동산 가격의 지표가 되는 값을 뜻합니다. 지역에 따라 편차가 있지만, 대체로 실거래가의 70~80% 수준으로 책정됩니다.

 

부동산 정보업체 직방에 따르면, 지난해 공시가보다 낮은 값에 거래된 아파트는 무려 794건이나 된다고 전해졌습니다. 월별로는 12월이 124건으로 가장 많았으며, 11월 95건, 10월 49건으로 연말에 가까워질수록 해당 사례가 급증했다고 나타났습니다. 지역별로는 충북이 170건으로 가장 많았으며, 경기(101겅), 대구(88건), 경북(81건), 부산(73건), 인천(48건), 서울(40건) 순으로 밝혀졌습니다.

 

공시가격 이하 실거래된 단지는?

 

공시가격보다 낮은 가격에 거래된 아파트는 신고가 대비 큰 폭으로 하락한 단지가 많았습니다. 일례로 서울 강남구 개포주공 6단지 전용 84㎡는 2021년 7월 28억 5000만 원에 신고가를 기록했는데. 지난해 12월에는 동인 면적이 약 10억 원 내린 19억 원에 손바뀜 했습니다. 해당 아파트의 공시가격은 20억 800만 원으로 실거래가보다 1억 800만 원 높았습니다.

 

서울 서대문구 신고가 대비 반값 아파트도 등장했는데요. 남가좌동현대 전용 84㎡가 올해 1월 5억 5500만 원에 팔리며 2021년 9월 최고가인 11억 500만 원에서 약 절반 가격으로 내려간 것입니다. 해당 아파트의 공시가격은 6억 8200만 원으로 실거래가와는 약 1억 3000만 원 차이가 났습니다.

 

경기도에서는 2021년 10억 원 클럽에 들었던 의왕시에서 신저가 거래가 나왔습니다. 청계마음휴먼시아 1단지 전용 101㎡가  지난해 12월 7억 원(직거래)에 거래되며 2021년 6월 13억 원에서 반토막 난 것인데요. 공시가격(9억 900만 원)보다 무려 2억 원이나 낮은 금액으로 화제가 됐습니다.

 

지방에서는 대구 수성구 힐스테이트범어 전용 84㎡가 지난 1월 신고가(17억/2021년 3월)보다 약 6억 원 내린 11억 300만 원에 거래됐는데요. 해당 단지의 공시가격은 11억 900만 원이었습니다. 또, 충북 청주에서는 오송호반베르디움 전용 84㎡가 지난해 10월 3억 1000만 원에 실거래되면서 공시가격(3억 3000만 원)보다 2000만 원 낮은 금액에 매매됐습니다.

 

반값 하락 이유

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그렇다면 공시가 아래로 거래되는 아파트가 늘어난 이유는 무엇일까요? 가장 큰 이유로는 '고금리'를 원인으로 들 수 있습니다. 경기도의 모 공인중개사는 "최근 정부의 규제 완화로 인해 시장 전반에 수요량이 조금씩 회복되는 양상을 띠고 있지만, 이들 대부분이 투자자가 아닌 실수요자인 탓에 주로 급매나 급급매 위주로만 거래가 이뤄지면서 집값 하락이 지속됐다"라고 전했습니다.

 

그중 경기. 대구 같은 경우, 입주량이 늘어나며 압박에 쫓긴 예비 입주가 또는 영끌 투자자들이 기존 아파트를 급매로 처분하면서 집값이 급락하기도 했습니다. 또한, 가족. 지인 등 특수관계인 간 직거래 증가도 영향을 미쳤는데요. 국토부에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 직거래 건수가 전체 거래 중 23.2%를 차지했다고 알려졌습니다.

 

최근 2~3년간 집값이 급등하며 공시가격이 높아진 부분도 실거래가 공시가 역전 현상의 원인이 됐다. 는 지적도 있는데요. 국토교통부 '연도별 공동주택 공시가격 변동률'른 2016~2020년까지 평균 5%대를 유지하다 2021년 19.05%,2022년 17.20%를 기록하며 약 3~4배 이상의 상승률을 기록한 바 있습니다. 이에 지난해 하반기부터 본격적인 하락세가 가속화되며 실거래가 공시가 역전 현상의 발판이 됐다는 평입니다.

 

향후 시장 분위기는

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이에 올해 공시가격은 지난해 집값 하락에 영향을 받아 다시금 내려갈 전망인데요. 지난달 25일, 국토교통부가 1월 1일 기준으로 시도별 표준지 및 표준주택 공시각격을 확정 발표한바, 전국 표준주택(25만 호) 공시가격이 전년 대비 5.95% 하락됐습니다. 표준주택 공시가격 하락은 2009년 이후 14년 만이라고 하는데요.

 

지역별로 서울의 하락 폭이 -8.55%로 가장 컸으며, 그다음으로는 경기(-5.41%), 제주(-5.13%), 울산(-4.98%), 대전(-4.82), 충남(-4.54%), 경남(-4.29%) 순으로 나타났습니다. 이에 오는 3월 발표 예정인 공공주택 공시가격 역시 한두 자릿수위 하락률이 기대되는 상황입니다.

 

규제 이후 매수시장 분위기도 조금씩 바뀌고 있는데요. KB부동산 매수우위지수(100 초과 시 '매수자 많음'을 의미)는 전국 기준으로 지난해 11월 17.3p,12월 17.5p,1월 17.9p로 2개월 연속 상승했습니다. 또 , 한국부동산원 12월 전국 아파트거래에서도 외지인 비중이 역시 전월 대비 2.1% 오른 23.3%로 마감되며 매수심리가 전반적으로 조금씩 오르는 모습을 볼 수 있었습니다.

 

다만 이들 거래가 앞선 사례처럼 급매 위주로 인한 영향이었던 만큼 바로 시장이 반등한다고 확신하기에는 무리가 있는데요. 최근 제롬 파월 미국 연방준비제도 의장 역시 금리를 더 홀이겠다는 의견을 밝힌 만큼, 상반기 시장이 어떻게 변화할지는 앞으로 더 지켜봐야 할 듯싶습니다.