집 살때 경매 어때?반값에 매입~

한동안 외면받던 아파트 경매시장이 올해 들어 분위기 반전을 꾀하고 있습니다. 수요자들의 발길이 이어지면서 되살아난 경매를 꼼꼼하게 들여다보도록 하겠습니다.

 

낙폭 최대치 기록하는 등 부동산시장 침체 불구 경매 시장은 달라

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지난 1월 전국 아파트 경매 낙찰률이 하락세를 멈추고 30%대를 회복했습니다. 법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 '2023년 1월 경매동향보고서'에 따르면, 전국 아파트 경매 진행건수는 1736건으로 이 중 634건이 낙찰돼 낙찰률은 36.5%를 기록했습니다. 이는 전달 27.5% 대비 9.0% p상승한 수치입니다. 감정가 낙찰가 비율인 낙찰가율도 75.8%로 전월(75.0%)보다 0.8p 올랐습니다.

 

특히 서울 아파트의 경우 낙찰률은 44.0%로 전원 (17.9%)보다 26.1%p급등했고,낙찰가율은 전달(76.5%) 애 비해 2.2% p 오른 78.7%를 기록했습니다. 평균 응찰자수는 전달(4.5명)보다 1.2명이 늘어난 5.6명으로 지난해 8월 이후 5개월 만에 5명대를 회복했습니다.

 

업계 관계자들은 부동산시장 침체에도 불구하고 경매시장이 호조를 보이는 이유로 크게 두 가지 이유를 꼽는데요. 어떤 이유인지 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

 

경매시장의 훈풍 이유 1.가격경쟁력

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전문가들이 꼽은 수요자들이 경매를 찾는 가장 큰 이유는 역시 가격 경쟁력입니다.

 

경매로 나온 물건은 유찰이 되면 입찰가격이 내려가기 때문에 가격이 매우 저렴해집니다. 통상 경배 최저 매각가격은 1회 유찰될 때마다 20~30% 낮아집니다. 두 번 유찰이 되면 경매 시작가가 감정가 대비 50~60% 수준으로 낮아지니 가격 경쟁력이 매우 높아지게 됩니다.

 

지지옥션에 따르면 , 1월 최다 응찰지수 물건은 경기 수지구 풍덕천동에 위치한 아파트(전용 60㎡)였습니다. 최초 감정가는 7억 5,100이었으나 두 번 유찰된 후 5억 4,829만 9,000원(매각가율 73.0%)에 낙찰된 이 매물에는 76명의 입찰에 참여했습니다.

 

경기도 고양시 덕양구 행신동에 위치한 아파트(전용 69㎡)에도 59명이 응찰하면 용인 물건에 이어 두 번째로 높은 응찰자구를 기록했습니다. 당시 감정가는 5억 2,200만 원이었으며, 두 차례 유찰 후 감정가의 65%에 해당되는 3억 3949만 원에 주인을 찾았습니다.

 

경매시장의 훈풍 이유 2. 부동산 규제완화

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부동산 경매시장 훈풍 두 번 때 이유는 정부의 부동산 규제완화입니다. 정부는 1.3 부동산대책을 통해 서울 강남. 서초. 송파. 용산 등 4개 자치구를 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제하고 각종 세금이나 대출, 청약 관련 규제를 완화했습니다.

 이중 대출완화가 경매시장에 긍정적인 영행을 미쳤다느 평가입니다. 대출을 활용해 낙찰받을 수 있는 여건이 개선되기 때문입니다. 현대 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역에서 무주택자 기준 주택담보 대출비율(LTV) 50%에서 70%로 높아졌습니다. 또한 지난해 12월부터는 15억 원 초과 아파트의 주택 담보대출도 허용됐습니다.

 

1월 말부터는 특례보금자리론도 시행됐습니다. 특럐보금자리론은 기존 보금자리론에 안심전환대출, 적격대출 등 정책 모기지를 통합한 상품으로, 올 1년 동안 KB 시세 기준 9억 원 이하 주택을 구입할 때 소득 제한 없이 최대 5억 원까지 최저 3.35% 고정금리로 대출받을 수 있는데 경매 물건을 매입할 때도 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

일단 물건을 찾았다면 꼼곰하게 분석해야

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경매 여건이 좋아졌다고는 하지만 매매와 달리 익숙하지 않은 경매는 선뜻 도전하기 쉽지 않습니다. 경매물건을 어디에서 찾아보고 어떤 분석이 필요할까요?

 

경매물건은 대법원에서 운영하는 '대한민국 법원 법원경매정보'를 통해 주소별, 용도별로 쉽게 조회할 수 있습니다. 이를 통해 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 등 해당 물건에 대한 기본적인 자료를 무료로 열람할 수 있습니다.

 

좀 더 상세한 정보를 원한다면 굿옥션, 지지옥션 같은 유료 경매 사이트를 통해 분석 정보를 확인할 수 있습니다.

 

경매 대상 물건을 정했다면 주변 가격을 파악해야 합니다. 요즘처럼 집값이 하락해 있을 때, 또는 추가 하락이 우려될 때엔 급매물을 구입하는 것이 더 나을 수 있기 때문입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 실제 거래된 가격을 확인할 수 있으며, KB부동산에서는 각 단지별로 상한가, 평균가, 하한가 등 좀 더 구체적인 가격 범위를 파악할 수 있습니다.

 

경매에 있어서 매우 중요한 것 중 하나는 권리분석입니다.'권리분석'이란 법원 경매를 통해 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차를 말합니다. 일반적으로 권리분석은 등기부등본을 통해 알 수 있으며, 인수되는 권리 돠 말소되는 권리를 잘 파악해야 합니다. 특히 연달아 유찰되는 물건의 경우 권리관계가 복잡할 수 있으며, 권리분석이 제대로 되지 않을 경우 낙찰 후 추가로 금액을 무어야 할 수도 있어 주의가 필요합니다.

 

손품을 팔아 서류상 확인 가능한 것들에 대한 검토가 끝났다면 현장 조사(임장)를 통해 건물 상태 및 주변 인프라 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.. 서류상 좋게 표현된 주변환경이 직접 가서 보면 다른 경우가 매우 많습니다. 또한 아파트 관리사무소에 들어 밀린 관리비가 있는지 등을 파악해야 하며, 주변 공인중개업소에 방문해 시세와 매물에 대한 평가를 듣는 것도 좋습니다.

 

초보자라면 권리분석 쉬운 물건 위주로 접근

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부동산 경매는 저렴하게 부동산을 매입하고 싶은 사람들에게 있어 매력적인 방법임에 분명합니다.

 

특히 높아진 가격 경쟁력과 부동산 규제 완화는 경매로 내 집 마련을 하려는 수요자들에겐 좋은 기회가 될 수 있는데요.

 

하지만 가격만 보고 싸다고 덤볐다간 나중에 애물단지가 될 수도 있어 향후 미래 가치에 따라 얼마나 가격 상승을 할 수 있을지 잘 따져보고 입찰에 나서야 합니다. 초보일수록 지나친 수익 욕심은 자칫 실패로 이어질 수 있어 주의해야 하며, 권리분석이 위험이 적은 물건부터 접근하는 것이 좋습니다.

 

또한 대출로 갭투자로 나섰던 물건들이 금리인상으로 인해 경매로 유입된 가능성이 높아 경매에 대한 지식을 미리 쌓아 둔다면 현재보다 더 좋은 아파트로 갈아탈 수 있는 기회를 접하게 될 것입니다.