임차권 등기명령 신청서,신청방법 절차 서류 시기

전세보증금 반환 문제로 사회가 시끌벅적합니다. 역전세나 깡통전세라는 말로 표현되고 있긴 하지만, 근본적으로 임대인이 2년 전 받았던 전세보증금을 임차인에게 돌려주지 못하는 문제입니다.

 

어쩔수 없는 상황에서 벌어진 일이든, 혹은 애초부터 짜고 치는 사기였든 간에 보증금을 반환하지 못하는 것은 결과적으로 임차인에게 피해를 주는 것이고, 계약 불이행 상황이라고 할 수 있습니다.

 

물론 전세사기라는 말로도 이야기되고는 하지만,일시적으로 보증금을 돌려주지 못해 발생하는 보증금 미반환 사태와 애초부터 임차인을 속여 먹으려고 달려든 전세사기와는 좀 구분을 해야겠지만요.

 

이 둘을 구분하는 것 자체가 잘못된 것이라고 이야기하는 사람들도 있지만, 부모님이 퇴직금으로 장만한 오피스텔 전세가가 내려가 한 달 정도 보증금을 못 돌려주다가 신용대출을 통해 돌려준 것돠, 건축업자 + 임대인 + 부동산 중개인 + 대출 중개인이 애초부터 짝 친 것은 당연히 구분해야 되지 않겠어요?

 

물론 이 두 케이스가 모두 임차인에게 극심한 고통을 준다는 사실은 이해합니다.하지만,원인 파악이 제대로 되지 않은 상태에서 도입된 법이 얼마나 많은 불합리함을 낳는지는 이미 수많은 케이스가 증명하고 있습니다. 때문에 특별법 도입이나 개정 이전에 충분한 원인 파악과 현상 확인, 그리고 해결책 논의의 시간을 가지는 게 중요하다고 봅니다.

 

그럼에도, 임차인은 내 재산을 지켜야 하기 때문에 돈을 돌려받지 못하는 상황에 대비할 수 있는 대비택은 알아두어야 합니다. 이게 완벽한 방법은 아니겠지만, 아무것도 모른 채 돈을 돌려주기만 것보다는 훨씬 나을 것입니다.

 

보증금 미반환 사태 예방책

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다양한 방법이 소개되고 있긴 하지만,사실 속이려고 마음먹은 사기꾼을 이 방법으로 피하기는 어렵습니다. 가장 좋은 건 임대가 아닌 매매를 하거나 아예 전세가 아닌 월세를 선택하는 방법인데, 쉽지만은 않습니다.

 

가장 먼저 해야 하는 것은 "등기부등본"을 확인하여 대출이 얼마나 있는지를 보고,집값과 비교하여 적정금액인지 확인하는 것입니다.

 

만약 등기부등본을 떼 봤을때(한통 떼 보는데 700원밖에 안 합니다. 제발 좀 미리 떼 보세요.) 근저당이 있고 그 금액이 현재 거래되는 집값의 70%를 넘어간다면 그 집은 여러분의 것이 아닙니다. 최근에는 집값 하락세가 있으니 보수적으로 65% 정도가 하한선입니다.

 

예를 들어 집값이 3억 정도라면(이건 부동산을 탐문하거나,인터넷을 찾아봐야 합니다.) 근저당은 최대 2억 1천만 원을 넘어가면 안 됩니다. 근저당이 뭣이냐? 고 물으신다면 이 글을 읽기 전세 전세보증금의 기초부터 찾아보심이 좋겠습니다.

 

두 번째로 전입신고와 확정일자, 실제 입주를 모두 완료하세요.

 

• 확정일자
• 전입신고
• 실제입주

이는 다른 권리에 대해 우선적으로 내 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 확보하고, 임대인이 바뀌어도 보증금을 돌려받을 권리와 계약기간 내에 거주할 수 있는 권리인 대항력을 갖추기 위함입니다.

 

• 우선변제권 : 보증금을 우선 돌려받을 권리
• 대항력 : 보증금을 돌려받을 권리 & 계약기간내에 거주할 수 있는 권리

전입신고를 바로 하려면 평일에 이사를 해야 합니다.주말에 하면 월요일에 할 수밖에 없기 때문에 가급적 전세입주는 평일에 해야 합니다. 회사일이 바쁘다고요? 그래서 돈 날리고 우는 사람들 많습니다. 본인 돈은 본인이 지켜야지요.

 

세 번째로 확정일자가 나오기 전에 대출이 실행되면 이 계약은 무효로 한다는 넣는 것입니다. 근데 웃기지 않나요? 사기 치는 사람들에게 사기 치면 계약은 무효!라고 것인데 무슨 소용이 있을까요?

 

• 근저당 효력은 당일 발생
• 임차인 우선변제권은 다음날 발생

물론 실수(?)호 임대인이 잔금 당일 대출을 받아서 임차인보다 먼저 근저당이 설정될 수도 있습니다.이 경우는 거래를 중개한 공인중개사에게 바로 연락하여 임대인의 근저당 말소를 요구하거나 계약의 해지를 요구할 수 있습니다. 특약은 이럴 때 필요하겠죠.

 

사기꾼이라면 이러한 계약 해지 근저당 말소 요구에는 당연히 응하지 않을 겁니다.뭐 그때는 소송으로 가야겠죠. 근데 소송으로 간다고 해도 시간이 걸리고... 어렵네요.

 

네 번째, 전세보증보험에 가입해야 합니다. 만약 가입이 안 되는 물건이라면 계약금은 돌려받는지는 특약을 넣는 것이죠. 물론 이것도 사기꾼이라면 특약 자체가 의미가 없긴 하겠죠.

 

보증보험료 아까하시는 분들 있는데요. 요새는 집주인이 들어주는 게 맞긴 하지만, 일정 조건에 맞으면 임대인도 가입하지 않아도 됩니다. 물론 이 조건에서는 이른바 보증금 미반환사태가 일어날 가능성이 없기 때문이긴 한데, 이렇다고 하더라도 개인적으로 가입하는 것이 좋습니다. 이거 하나로 정신적인 고통 + 금전적인 계획 어그럼짐에서 벗어날 수 있기 때문이죠.

 

이걸 다 했는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자가 할 수 있는 대책은 3가지 정도로 축약됩니다.

 

1. 임차권등기명령
2. 전세보증금반환소송
3. 지급명령신청 제도

오늘은 임차권등기명령 신청방법 절차 서류 시기에 대해서 알아보겠습니다.

 

임차권등기명령 제도

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임대차등기명령이라고 불리기도 합니다. 임차인의 전세보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 보호받기 위해서 등기부등본에 이를 기입하는 제도입니다.

 

등기를 완료하게 되면 3가지 정도의 효과를 얻을 수 있습니다.

 

1. 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 유지함
2. 경매로 넘어가서 배당요구를 하지 않아도 자동 배당요구
3. 미반환 된 전세보증금의 12% 최고이자율을 적용

언제 신청해야 하나?

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일반적으로 전세만기가 다가오면 ① 묵시적 혹은 계약갱신청구권을 통해 재계약을 하던지 ② 계약의 종료 요청 및 보증금 반환 요청을 하게 됩니다.

 

문제가 되는 부분은 2번에서 집주인이 새로운 임차인을 구하지 못해 보증금을 돌려주지 못하는 경우입니다.

 

혹시나, 이 글을 읽는 분들 중 이것도 사기 아니냐?라고 하시는 분들이 있을 수도 있습니다. 보증금을 돌려주지 못하는 게 잘한 것이다 혹은 합법적인 것이다를 이야기하는 것이 아닙니다. 전세제도로 인해 이렇게 집을 매수하는 경우가 상당수 있고, 이런 경우에 문제가 발생한다는 것을 이야기한 것입니다.

 

세입자가 급하게 이사를 가야 하는 상황이 아니라면 한두 달 시간을 두고 다음 세입자를 구하면 좋은데요. 제 날짜에 전출해야 하는 경우 무작정 이사를 가면 안 됩니다. 점유를 해제하고 전출을 하는 순간 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다.

 

임차권등기명령 신청시기는 계약기간이 만약 5월 8일까지였다면 임대차계약이 종료된 5월 9일부터입니다. 즉, 계약이 종료 된 이후 + 보증금을 돌려받지 못한 경우에 한해서 임대창등기명령 신청이 가능하다는 사실 잊지 마세요.!

 

임대인의 동의가 있어야 합니까?

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임차권등기명령은 임대인의 동의 없이도 단독으로 신청이 가능합니다. 다만 중요한 것은 신청 당시 임차인은 목적 주동산을 점유하고 있어야 합니다. 쉽게 말하면 아직 그 집에 살고 있어야 하며, 전입신고가 완료되어 있는 상태여야 한다는 것이죠.

 

전출을 완료하게 되면 임차권등기가 되더라도 대항력과 우선변제권의 효력은 없어집니다. 이 점은 매우 매우 유의해야 합니다. 이사 가기 전에, 집에 살고 있는 상태에서 신청하셔야 합니다.

 

어떤 서류가 필요합니까?

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1. 확정일자가 찍힌 임대차 계약서
2. 계약해지를 입증할만한 자료 - 임대인에게 계약기간 종료 후 보증금 반환을 요청하는 문자 전송 이력, 내용증명, 통화녹음, 카톡
3. 주민등록초본, 부동산기부등본
4. 임차권등기명령신청서

임차권등기명령 신청서

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임차권등기명령 신청방법

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이러한 서류를 모두 갖추어 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 혹은 시군 법원에 접수하면 됩니다. 혹은 온라인 전자소송을 통해서 신청이 가능합니다.

 

어거 하면 보증금을 돌려주나요?

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아닙니다. 등기부에 임차권이라는 새로운 권리가 기재되면 아직 보증금을 돌려주지 못했다는 이야기이므로 다음 임차인과의 계약이 어려워집니다. 집을 놀려야 하기 때문에 임대인은 보증금을 반환하는 과정을 거치게 됩니다. 물론 모든 집주인이 이러는 건 아니겠지만요.

 

사실 임차권 등기가 되고 나서 이를 없애려면 말소등기를 또 해야 하고, 이런 이력은 모두 빨간 줄로 부동산등기부등본에 남습니다. 잘 모르는 집주인도 "야! 나 임차권등기 할 거임! 알아보고 돈 돌려주려면 연락해!"라고 하면 거의 대부분 돌려주기 위해 노력하는 경우가 많습니다. 말소등기는 신청한 사람만 할 수 있기 때문이지요.

 

실제 보증금을 돌려받기 위해서는 전세보증금 반환소송을 거쳐야 합니다. 집주인을 괴롭히기 위해서는 내용증명을 꾸준히 보내면서 소멸시효를 뒤로 미루는 게 좋습니다. 소멸시효는 10년이지만, 내용증명을 보내면 이 기간이 갱신되니까요.

 

등기하는데 돈이 들어가는데 이건 누가 주나요?

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통상 임차권등기를 하기 위해서는 약 5만 원가량의 돈이 들어갑니다. 여기에 전세금 반환소송을 위해서 들어가는 비용, 등기 말소에 들어간 비용까지 발생하는데, 이건 나중에 임대인에게 모두 청구하여 받을 수 있습니다. 이러한 규정은 주택임대차보호법 제3조의 3(임차권등기명령)의 8항을 보면 됩니다.

 

⑧ 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

 

등기명령결정 소요시간

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전자소송을 통해서 신청하게 되면 약 1일~2일 안에 신청이 완료됩니다. HUG 나 HF에서 보증보험에 들어있었다면 반환신청서를 작성하면서 결정서 정본을 첨부하면 됩니다. 별로 어렵지 않으니 인터넷 착아가면서 신청해 보시면 됩니다.

 

단! 중요한 점! 전자소송을 통해 신청한 건 말 그대로 임차권등기명령 결정이지 아직 등기부등본에 등기가 기입된 겁 아닙니다. 기입이 완료된 걸 확인하고 전출을 해야 합니다. 그전에 전출하면 권리를 모두 잃어버리니 유의하세요.

 

통상 3~4개월 걸렸으나, 최근 3월 30일 주택임대차보호법 일부 개정안을 통해 임대인에게 등기명령이 송달되지 않아도 등기가 가능하게 되었습니다. 아마 1~2개월 정도가 걸리지 않을까 예상해 봅니다.

 

마치며...

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여기까지 임차권등기명령 신청방법 절차 서류 시기에 대해서 알아보았습니다. 전세사기와 보증금 미반환으로 인해 고생하시는 분들이 많습니다. 전세제도라는 큰 허점이 가져온 사태가 아닐까 생각하는데요. 아무쪼록 좋은 해결책이 나오면 좋겠습니다.