전세사기 깡통주택 예방법있나? 수법 유형 예방법 해결책이 있을까요?

동탄에서 오리스텔 250여 채를 소유한 임대인이 파산했다고 합니다. 이 오피스텔에 입주한 입주민들이 전세사기에 휘말린 게 아닌가 우려가 된다는 소식도 있습니다.

 

인천 미추홀구에서도 무려 944건이 넘는 사람들이 고소장을 접수한 사건이 있습니다.주택 3,000여 채를 소유해서 일명 건축와이라고 불리는 건축업자와 그 일당 61명이 지은 주택, 빌라, 오피스텔 등 다양한 곳에서 전세사기가 일어나고 있습니다.

 

사실 집값이 계속 상승했다면 이런 현상은 일어나지 않았을 수 있습니다.다음 세입자가 전세금을 계속해서 올려주기 때문에 이전 세입자에게 돌려주지 못하는 일은 발생하지 않죠. 그러나, 지금처럼 집값이 떨어지는 상황이 되면 반드시 보증금 미반환사고가 발생하게 됩니다. 조직적으로 이런 일이 일어났다면 이를 '전세사기'라고 표현하고요.

 

조심스러운 얘기지만 전세사기는 시기에 따라, 또 결과에 따라 다르게 불리기도 합니다. 집값이 상승할 때는 갭투자, 플피투자라는 이름으로 불리죠. 지금과 같은 하락장에서는 '보증금 비반화사고'라는 이름으로 불리기도 합니다. 애초에 사기를 치려고 하는 사람도 있었겠지만 여의치 않게 휘말린 집주인도 있을 겁니다.(옹 오하는 것은 아닙니다)

 

이번 전세사기사태에서 가장 큰 피해를 본 사람들은 역시나 이제 막 사회에 뛰어든 초년생들, 혹은 매수하기가 어려워 전세를 들어온 신혼부부들이라고 합니다. 아쉽게도 부동산에 대한 정확한 지식이 없거나, 혹은 지식이 없거나,혹은 지식이 있는 주변인도 없을 가능성이 크죠. 안타깝습니다.

 

최소한 학교에서라도, 아니면 생애최초 부동산 계약서를 쓸 때 어디서 수입이라도 듣고 와야 계약서 작성이 가능하도록 하던지 이런 사태가 더 이상 일어나지 않을 거 같은데 말이죠.

 

오늘은 다양한 유형과 그에 대한 예방법 등을 이야기해 보겠습니다. 다고 답답한 이야기가 될 수도 있겠습니다.

 

전세사기 유형

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일반적으로 "전세사기"라고 일 컬어지는 사건에서 주로 보이는 형태는 다음과 같습니다.

 

① 첫 번째는, 새롭게 분양하는 빌라 등에서 매매가보다 높은 전세가에 전세 세입자를 들인 이후 그 차약으로 다른 주택을 지속적으로 매입하는 형대입니다.

 

사실 이건 엄밀히는 사기라고 할 수는 없죠. 투자의 한 방식이긴 한데 , 집값이 하락하는 상태에 도달하면 그때부터는 심각한 문제를 만들어 냅니다.

 

집값이 오를 때는 전세계약기간이 끝나면 집값이 전세가를 따라올라와 있기 때문에 문제가 없습니다. 그러나 하락기가 되면 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생합니다. 아무리 그럴 의도가 없었다고 하더라도 결과적으로 세입자에게 피해를 입힐 수밖에 없기 때문에 결국은 사기꾼이자 범 죄자가 되어 버리는 거죠.

 

② 두 번째는, 임대보증금을 돌려줄 능력이 없는 사람에게 집을 양도하는 방식입니다.

 

전세입자가 있을 때 다른 사람에게 집을 양도하는 행위는 아주 적법한 행위입니다. 전세 들어 살면서 집주인이 바뀐 경헌은 아마 한 번씩은 있을 겁니다. 문제는 집을 양도받은 사람이 경제적인 능력이 아예 없는 사람인 경우가 있다는 것입니다.

 

특히 이런 일은 신축빌라에서 많이 발생합니다.(전 그래서 신축빌라에 전세로 들어가겠다는 사람은 적극 말립니다. 이유는 뒤에서) 집주인이 전세가를 집값보다 더 높여 받은 상태에서 노숙자의 명의를 빌려 그 사람에게 소유권을 넘겨버리는 것입니다.

 

어차피 집주인은 2억짜리 집을 지어서 2억 5천에 전세를 받았고, 노숙자에게 집 명의와 함께 보증금 채무인 2억 5천만 원도 넘겼으니 결과적으로 5천만 원을 이익 본 게 됩니다.

 

2년 계약기간이 끝나고 세입자가 보증금을 돌려달라고 해봐야 노숙자 임대인은 돌려줄 능력도 생각도 없는 경우가 많습니다. 이런 경우 대부분 강제경매로 넘어가지만 2억짜리 감평가 집에 2억 5천의 보증금이 들어 있는데 과연 누가 경매에 참여할까요. 울며 겨자 먹기 식으로 세입자가 집을 사는 경우가 많죠.

 

집을 사면 되는 거 아니야?라고 하는 사람도 있습니다. 전세를 사는 이유는 제각각입니다. 많은 사람들이 청약을 넣으려고 무주택자격을 유지하기 위해 전세를 사는 경우가 있습니다. 따라서 경매로 집주인이 되어버리면 무주택 자격을 잃게 되고.. 그럼 내 집마련플랜에 심각한 문제가 생길 수도 있습니다.

 

일부러 노숙자를 찾아 명의를 넘기는 것은 큰 문제입니다. 세입자를 기망한 것이니 사기라고도 할 수 있습니다. 그러나, 이걸 어떻게 해결해야 할지는 잘 모르겠습니다. 노숙자가 집을 사는 것을 막을 수는 없는 노릇입니다. 재산이 없다고 집 사는 것을 막을 수는 없으니까요. 이렇기 때문에 전세사기 해결책이 나오기 힘든 거겠죠.

 

세 번째. 대항력 발생시점과 주택담보대출 승인 시점의 차이를 이용한 사기입니다.

 

이건 오을 얘기할 것 중에 가장 완변한 사기입니다. 통상 전세 계약을 하게 되면 보증금을 제삼자로부터 지켜내기 위해서 전입신고와 함께 주택의 점유를 동시에 하게 됩니다.

 

주택의 점유는 실제 열쇠를 받고 집에 짐을 들임으로써 해결되기 때문에 통상 이삿날에 확보할 수 있습니다. 그러나 전입신고는 좀 특이한데요. 이사당일 전입신고를 해도 그날에서 다음날로 넘어가는 0시부터 효력이 발생합니다. 즉, 이사 당일에는 우리가 대항력을 완성시키는 조건을 확보할 수 없다는 문제점이 있습니다.

 

이걸 잘 파고드는 사기꾼이 있습니다. 은행에는 내 집이고 세입자도 없으니 그만큼 대출을 많이 해달라고 요청하는 거죠. 대출날짜를 5월 10일로 잡고 나서,세입자를 구합니다.세입자에게는 5월10일에 이사오고 전입신고 하시면 된다고 합니다.은행에서는 5월10일 대출을 해주기 위해 전입세대열람을 해보지만, 이 때는 아직 세입자가 없는 것으로 나오기 때문에 대출을 많이 해주게 되고, 결국 임차인은 은행보다 후순위로 밀리게 됩니다.

 

후순위로 밀리는 것 자체는 큰 문제가 아닙니다. 후순위로 들어가서 잘 살고 있는 분들도 있으니까요. 이런 사태를 막기 우해 후순위로 들어가는 제도 자체를 없애자는 말도 안 되는 주장을 하는 사람들이 있습니다. 원인과 현상을 제대로 구분해야 하는데 안타깝습니다.

 

큰 문제는 이런 집주인은 은행에 빌린 돈을 갚지 않고 집을 강제경매에 넘겨버린다는 것입니다. 집값이 5억이라면 은행에서 대출을 3억을 받고, 후순의 전세보증금으로 3억을 받았으니 은행에도 돈을 갚지 않고 세입자에게도 돈을 돌려주지 않아 결국 1억의 이익을 가지고 날라버리는 거죠. 은행은 경매를 통해 3억을 회수하겠지만, 세입자는 불가능합니다.

 

전세사기 예방법

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이 부분은 정말 낳이 글을 쓰기도 했지만, 딱히 방법이 없습니다. 사기를 치려고 달려드는 사람을 막을 방법은 사실상 없다고 봐야 합니다. 그런 방법이 있다면 아마 국토부나 LH에서 무조건 내놨을 건데, 지금 보면 마땅한 대책이 없음을 시인하고 있는 상황이 입니다.

 

그럼에도 부구하고 미리미리 조심하고, 만약 그런 내용이 나타난다면 아예 집 계약을 중간하는 것이 좋은 내용들도 있습니다. 이걸 한다고 무조건 예방되지믄 안겠지만, 최소한의 노력은 반드시 해야겠습니다.

 

특히 사회초년생분들이나 신혼부부들 같이 경험이 전무한 사람들은 하나씩 꼼꼼하게 살펴보시기 바랍니다.

 

건물의 등기부등본을 확인합니다.라고 말하면 참 바보 같은 예방방법이 됩니다. 확인만 하면 뭐 합니까? 뭘 확인해야 하는지, 확인하고 나서 뭘 어떻게 해야 하는지에 대해서도 이야기를 해줘야죠.

 

통상 등기부등본을 보라는 이야기의 목적은 두 가지입니다.

 

1) 집주인이라고 나온 자와, 실제 부동산의 주인이 같은지를 확인한다.

 

2)이 집에 대출이 얼마나 있는지 확인하고, 내 보증금과 더해봐서 집값보다 큰지 작은지 확인한다.

 

지금은 덜한데, 예전에는 부모라고 해서 임대차 계약서에 도장을 짝으로 대신 나오는 경우가 있었습니다. 물론 매매가 아니라 전세계약이긴 하지만, 어쨌든 계약당사자와 실제 나온 사람이 다르다는 것은 좀 충격적이죠.

 

아무튼 등기부등본의 소유자와 집주인이라고 계약하러 나온 사람이 동일인물인지를 신분증 등을 통해서 확인합니다. 근데, 확인만 하는 사람들이 있습니다. 다른 사람이어도 확인만 하면 된다고 생각하는 사람들이 잇는데요. 당연히 다르면 계약하면 안 됩니다. 내 집을 재가 아닌 다른 사람이 팔 수도 있는 거니까요.

 

집에 대출이 얼마나 있는지도 확인해야 합니다. 은행이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 그걸 등기부등본에 기록하는데, 이를 "근저당권 설정"이라고 합니다. 이 집을 사려는 사람 혹은 빌리는 사람이 등기부등본을 보고 미리 확인하라는 거죠.

 

이것도 확인하라고 했더니, 대출이 얼마 있더라만 보는 사람이 있습니다. 확인만 해서는 당연히 안되고요. 대출이 얼마 있는지, 내가 내려는 보증금과 더해서 집값 수준을 넘는지 안 넘는지 계산해봐야 합니다. 계산만 하면 안 되고요. 일정 수준을 넘으면 계약하면 안 됩니다. 집값이 5억인데, 대출이 3억이고 보증금이 2억이면 계약하면 안 되죠. 집값이 약간만 떨어지면 그게 바로 전세사기로 연결되는 고리가 됩니다.

 

조금만 이상하면 의심하고 물어보세요. 그리고, 그 의심이 확인되면 계약을 안 하면 됩니다. 그게 등기부등본을 이용하는 방법입니다.

 

마치며...

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물론 이 방법들로 전세사기를 모두 예방할 수는 없습니다. 대항력이 발생시점과 대출시점을 이용한 사기를 치는 사람들은 절대 예방할 수 없죠. 국토부나 LH에서는 특약에 대항력 발생 전에 대출이 발생하면 이 계약을 무효로 한다는 내용을 넣으라고 하는데... 이미 잔금을 다 지급한 상태에서 이런 특약이 뭔 소용이 있어요. 이미 임대인은 대출 + 보증금 얄타 먹고 날른 상태인데 말이죠. 이런 걸 대책이라고 내놓으니까 안 되는 겁니다.