특례 보금자리론 금리인상?

경제적인 관념이 없이 살다가 이제 결혼해서 내 집마련을 하고 싶은 신혼부부들에게 꼭  이야기하는 것이 있습니다.

 

의외로 많은 사람들이 이에 정확한 대답을 하지 못합니다.그만큼 대출이란 것에 대해 무지하게 살았거나, 혹은 대출은 받으면 안 되는 것이라는 생각을 하고 살았다는 증거입니다.

 

이런 상황에서 아무리 좋은 금리의 상품이나 나와도 이를 신청하지 못하는 경우도 생깁니다.특례보금자리론이라는 정부의 정택모기지론이 나왔을 때도 마찬가지였습니다. 잘 알아보고 공부한 사람만이 받아갔습니다.

 

정부가 별다른 조건 없이 대출을 해주는 상품인만큼 가능하다면 꼭 이용해 보는 것이 좋습니다.

 

이미 전체 금액의 89% 이상이 소진되었고,9월단부터는 적용 금리도 인상했습니다. 다만 시중에서 이 정도 금액을 이 정도에 받아서 집을 사는데 쓸 수 있는 방법이 없으니 신청자격이 되는 분들은 신청방법 확인 후 꼭 이용해 보시기 바랍니다.

 

특례보금자리론이란?

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서민들의 주거부담을 완화하기 위해 집행하는 정택형 주택담보대출을 말합니다.기존 보금자리론, 안심전환대출, 적격대출 등 다양한 이름으로 제공되면 정책모기지론을 하나로 통합하여 내놓은 상품입니다.

 

이 상품은 계속해서 운영되는 것이 아니라 2023년 한시적으로 운영됩니다.따라서 늦지 않게 조건이 되는 사람들은 반드시 신청해서 받아야 하겠죠?

 

특레보금자리론 신청자격

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대한민국 국민이면서 민법상 성년이면 신청할 수 있습니다.

 

당연히 무주택자이거나 1 주택자만 해당됩니다. 이때 기존 주택이 원래 하나 있고 새로운 주택으로 이사 가기 위한 일시적 2 주택자까지 대상에 포함됩니다. 새로운 주택을 담보로 대출을 받고, 기존 주택은 3년 안에 처분하다는 서약을 하면 됩니다.

 

이 부분은 정기적으로 점검을 하는데,분양권과 조합원입주권도 주택숭에 포함되고, 돈을 빌린 타주와 그의 배우자의 주택수도 정기적으로 파악한다고 합니다. 만약 2 주택자가 된 이후 6개월 이내 미처분하면 대출을 전액 상환해야 한다는 점 유의하시기 바랍니다.

 

주택의 가격은 9억원 이하여야 합니다. 공부상 주택이어야 하는 점도 당연하겠죠. 9억 원이 뭘 조건으로 하는 건지 궁금하실 텐데요.

 

• 시세정보
• 감정평가액
• 매매가액(낙찰가액, 계약서상 실매매액)

위의 세 가지 어느 한 가지라도 9억 원 넘으면 대상이 되지 못합니다.

 

연 소득이 얼마인지는 크게 상관하지 않습니다. 배우자의 소득도 합산하지 않아도 됩니다. 다만 이럴 경우 우대금 요건을 적용받지 못하게 된다는 단점도 있으니 잘 판단해야겠습니다.

 

대출상품의 용도

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신혼부부들의 내 집 마련을 지원하는 상품이지만, 실제는 3가지 용도로 지급됩니다.

 

• 주택 구입
• 전세자금 반환
• 기존주택 담보상환

주택구입은 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 대출을 신청하면 받을 수 있습니다. 통상 주택 거래 현장에 법무사 등이 동행하여 소유권 이전 + 대출 집행을 동시에 진행하죠.

 

초보일 때 소유권이 아직 없는데 대출을 어떻게 받고 잔금은 어떻게 하지?라는 생각을 많이 했던 거 같습니다. 거래해보시면 알겠지만, 그냥 법무사 + 은행 직원이 알아서 해줍니다.

 

기존에 살던 임차인을 내보내야 하는데 자금이 부족한 경우가 있을 수 있습니다. 이 경우 전세자금 반환용도로 대출이 가능한데, 전체 한도는 임차인의 임대차보증금이 됩니다. 집 값만큼 받아서 다른데 쓸서 없다는 사실 명심하세요.

 

기존 주택에 담보대출이 있는데, 너무 비싼 금리에 받았다면 특례보금자리론을 이용해 기존 대출을 상환할 수 있습니다. 이전 대출의 채무자와 특례상품의 채무자는 반드시 같은 사람이어야 하나, 배우자는 특별히 동일인으로 간주한다는 조항도 있습니다. 이점 잘 이용하시면 매우 좋겠죠?

 

특례보금자리론 금리

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2023년 9월 7일 기준 전체 상품의 금리가 일반형 +0.25% 인상, 우대형 +0.2% 인상되어 상품별 만기 기준 금리는 다움과 같이 정해졌습니다.

 

상품은 크게 U-보금자리론과 T-보금자리론으로 나뉩니다.

 

• U상품 : 한국주택금융공사 HF에 직접 신청
• T상품 : 은행에 방문해서 신청, T보다 0.1% 저렴

이름을 왜 이따구로 지었는지 알 수가 없지만, 아무튼 HF에서 신청하느냐 수탁은행에서 신청하느냐에 따라 다른 이율이 적용됩니다. 수탁은행은 기업, 농협, 하나, SC제일, 우리은행입니다.

 

금리는 주택가격과 소득에 따라 0.4% p 가 차이 납니다. 일반형이 10년 기준 4.75% 일 때 주택가격이 6억 원 이하이고 소득이 1억 원 이하인 경우 4.35%가 적용되는 방식이죠. 내가 어디에 속하는지 잘 알아보고 은행에 상담을 가시면 좋겠습니다.

 

우대금리

 

• 한부모가구 ● 장애인가구 ●다문화가구 ●다자녀가구일 경우 각 항목별 0.4%
• 신혼 가구 0.2% p
• 최대 2가지 항목을 중복 적용할 수 있음
• 미분양주택 입주자에 대한 우대금리 0.2% p

가산금리

 

• 투기지역 담보물인 경우 0.1% p

대출한도 LTV DTI

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아파트 기준 70% 의 LTV 가 적용됩니다. 여기서 조정지역인지 아닌지와 담보주택의 유형별로 10% p 씩 차감하여 적용합니다. 생애최초일 경우 80%가 적용되는 집을 한 번도 사지 않았던 사람이라면 꼭 이용해 보세요.

 

DTI는 최대 60% 가 적용되지만, 역시 조정지역인 경우 10% p 추가 차감되는 형태입니다.

 

최종적으로 받을 수 있는 최대 금액은 5억 원입니다. 내가 집을 사는데 필요한 금액만 대출됩니다.

 

• 최대한도 5억 원
• LTV 70% 적용
• DTI 60% 적용

상환방식은 원리금균분할 상환, 체감식 분할상환, 체증식 분할상환 방식 중 하나를 선택할 수 있습니다. 다만 체증식 분할 상환은 40세 미만의 채무자만 가능하며 이마저도 50년 만기 상품에는 적용이 불가하다는 점 유의 바랍니다.

 

대출 만기

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대출을 이용할 수 있는 기간은 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년입니다. 40년과 50년 상품은 신혼가구나 만 34세 or 만 39세 조건이 충족돼야 하는데요.

 

최근 50년 만기 주담대가 나흘 만에 5,000억 원이 팔려 문제가 된 적이 있었죠. 기간이 길어지면 원리금 부담이 줄어들고, DSR 규제에도 불구하고 한도가 늘어나기 때문에 이런 상황이 벌어진 것입니다.

 

이 때문에 가계대출이 급등했다고 정부는 보고 있습니다. 그래서 50년짜리 상품을 판매 중지한다고 발표한 금융권도 있습니다. 애초 취약계층을 지원하기 위해서 만들라고 적극 지원했던 정부가 이제 와서 또 이러니, 좀 당황스럽기도 한데요.

 

사실 이런 사태의 원인은 은행에 어느 정도 책임이 있다고 봅니다. 50년 상품의 조건은 만 34세 이하여야 했는데 이를 지키지 않은 은행이 거의 대다수였다는 것이죠. 즉 나이가 많은 사람에게도 초장기 상품을 팔아서 이런 사태가 나왔다는 겁니다.

 

뭐 정부와 은행이 서로 다투고 있으나, 대출을 받을 수 있는 조건인 사람은 얼은 가서 받는 게 좋습니다. 지금 내 집마련이 안된 살마들이라면 지금이라도 적극적으로 내 집마련을 고려해 봐야 한다는 것입니다.