가계약 파기 후 위약금은 "가계약금을 왜 돌려줘요?"

부동산 커뮤니티에 심심치 않게 올라오는 질문 중 하나가 '가계약 반환'여부입니다. 급하게 매물을 잡기 위해 계약 전 가계약금을 거는 경우가 종종 있는데 이로 인한 반환 분쟁도 늘어나고 있습니다. 가계약 해지 시 반환 여부를 법원 판결을 예로 들어 살펴봤습니다.

 

 

가계약금을 반환애햐 했던 A 씨... 이유는?

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얼마 전 부동산 커뮤니티에 가계약 관련 글이 올라왔습니다. 사연의 주인공인 A 씨는 매도인으로 계약서를 쓰지는 않았지만, 매수인과  주소와 매매 금액, 계약일자, 잔금일까지 문자로 주고받고 계약금 일부를 받았다고 하는데요. 문제는 매수자가 개인적인 사정으로 매매를 포기하면서 가계약금을 돌려 달라고 부당이익반환청구 소송을 했다는 것이었습니다. A 씨는 당연히 가계약금을 반환할 필요가 없으리라 생각했는데 법원은 매수자의 손을 들어줬다고 합니다.

 

A 씨가 공유한 법원의 판결문 내용은 다음과 같았습니다. "가계약은 당사자 사이에 확정적인 매매계약이 체결된 것이 아니라 당사자들 사이에 장래의 교섭에 따라 매매계약이 체결되지 않을 수도 있는 불확실한 상태임을 전제로 하여 단지 계약 협상의 우선권을 부여한 것이다. 그러므로 향후 매수인과 매도인 사이에 본계약이 체결된 경우에는 그 돈(가계약금)을 계약금 일부의 지급에 갈음하되, 본계약이 체결되지 않은 경우에는 반환을 전제된 돈으로 보아야 한다"라고 말이죠.

 

특히 "가계약금은 계약금처럼 민법 제565조 제1항에 따라 당연히 해약금의 성질을 가진다고 볼 수 없다"는 것이 법원의 판결이었습니다. 가계약 당사자가 정식으로 계약을 체결하기 전, 미리 계약서에 매수인이 이를 포기하고, 매도인이 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정하지 않았다면 가계약금이 해약금의 성질을 지니지 않는다는 뜻이죠.

 

가계약금이란? 반환 여부 판결은?

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'가계약금'은 부동산 매매계약을 정식으로 체결하기 전, 우선 계약권을 확보하기 위해 걸어 두는 소액의 돈을 말합니다. 기존에는 따로 계약서를 작성하지 않더라도 매수인의 변심으로 인해 계약이 진행되지 않았다면 가계약금은 돌려주지 안하도 된다는 것이 업계의 일반적인 관행이었습니다.

 

실제 법원에서도 이 같은 관행이 인정되는 판례도 있었습니다. 실제 2018년 대구지법 서부지원은 매수인이 가계약 명목으로 매도인에게 돈을 지급했다가 본계약 체결을 포기했다면 가계약금을 되돌려 받을 수 없다는 판결을 했습니다.

 

쟁점은 가계약금이 해약금인지 여부?

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그렇다면 매매계약이 있어 해약금이란 무엇일까요? '해약금'이란 계약을 체결할 때 그 계약을 해제할 권리를 갖는다는 뜻으로 상대편에게 주는 금원을 뜻합니다. 계약에서 해약금을 준 사람은 그 돈을 포기함으로써, 받은 사람은 그 배약을 상환함으로써 계약을 해지할 수 있습니다.

 

하지만, 최근 대법원에서는 가계금을 해약금으로 하는 명시적 약정이 없다면 가계약금을 해약금이라고 볼 수 없어 가계약금을 돌려줘야 한다는 판결이 나왔습니다.(2022년 9월 29일 선고 2022다 247187 판결), 상기 A 씨 사례 역시 이 대법원 판결을 근거로 가계약금을 돌려줘야 한다는 결정이 나온 것이라 볼 수 있는데요.

 

재판부는 가계약금을 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기와 경위,

당사자가 계약에 의해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비춰 정식으로 계약이 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명확하게 인정돼야 한다고 밝혔습니다. 따라서 이러한 중요한 합의 없이 가계약금만 주고받았다면 매수자가 계약 체결을 포기하더라도 매도인은 매수인에게 가계약금을 돌려줘야 합니다.

 

 이 밖에 유의해야 할 사항은?

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위와 같은 내용을 살펴볼 때,  부동산 계약에 있어 가계약금이 해약금으로 인정박기 위한 '약정'이 있었는지 여부가 가계약금 반환 여부에 핵심적인 쟁점이 됩니다. 따라서 매수인이건 매도인이건 이 부분에 정확하게 인지하고 명시적으로 약정까지 해야 가계약금 반환에 대한 분쟁에서 자유로울 수 있습니다. 

 

그리고 계약금 중 일부만 지급된 경우를 가계약금으로 혼동하면 안 되는데요. 매매계약이 체결되고 난 뒤 매수인이 계약금을 전부 지급하기 어려워 계약금의 일부를 지급하는 경우가 있는데요. 만약 이러한 상태에서 부동산 매매계약이 취소가 되려면 위약금은 어떤 기준으로 산정돼야 할까요? 대법원 2014다 231378 판결에 따르면, 계약금 일부로 받은 금원이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금이 산정돼야 합니다.

 

예컨대 매수자가 매매계약서를 작성하고 계약 당일에 1억 원의 계약금 중 1000만원을 내고, 나머지 9000만원을 계약 다음날에 지급한다고 가정해보겠습니다.  이때 매수자가 변심해 매도인에게 계약 해제를 통보한다면 계약 해지를 위해 1000만원이 아닌 계약금 1억원 전부를 기준으로 위약금을 계산해야 하는 것이죠.

 

지금까지 가계약금 반환에 대한 정보를 살펴봤습니다. 계약금의 반환은 결국 해약금 여부를 잘 판단해야 하는 데에서 반환 여부가 결정 난다는 것을 알 수 있었는데요. 가계약 또는 계약금 관련해서는 금일 알려드린 사례 외에도 세부적인 내용에 따라 적용되는 법률적 해성이 분분한 만큼, 만일 이와 관련한 문제가 있다면 변호사등 전문가의 조력을 받아 해결하시길 바라겠습니다.