2023 소액임차인 최우선 변제권

경매시장이 난이입니다. 다세대와 빌라가 모여있는 서울 강서구 화곡동의 오늘자 경매 물건들입니다. 셀 수 없을 정도로 많은 상태입니다. 누구에게는 아픔이 될 수 있고, 누구에게는 기회가 될 수 있겠습니다.

 

전세사기가 판을 치고 있는 이 시대에 전세보다는 월세로 들어가겠다는 사람들이 많습니다. 그러나 월세여도 보증금은 필요합니다. 주인도 세입자를 못 믿기 때문인데요. 월세를 안 내고 버팅기는 세입자에게 대응하기 위한 일종의 방어책입니다.

 

문제는 이러한 보증금도 떼일 수 있다는 불안감이 있다는 것입니다. 이런 걱정을 없애는 가장 확실한 방법은 최우선변제금보다 더 낮은 금액의 보증금을 내고 입주하는 것입니다. 그런데, 우선변제권과 최우선변제금이란 뭘까요?

 

우선변제권

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우선변제권이란, 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어가서 낙찰되었을 때 낙찰된 대금에서 다른 후순위 권리자나 채권보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

주택소유자가 빚을 갚지 모 하면 채권자는 채권 회수를 위해 담보부동산을 경매로 처분합니다. 낙찰자가 대금을 지불하면 법원은 권리의 순서대로 배분하는데, 이를 배당이라고 합니다. 우선변제권은 이러한 권리의 순서에서 다른 권리보다 앞서 있다면 먼저 분배하여 배당받을 수 있는 것입니다.

 

일반적으로 전세를 얻거나, 월세를 얻을 때 등기부등본을 잘 보고, 은행의 근저당이 있으면 들어가지 말라는 말과도 일맥상통합니다. 그런 집에 들어가면 은행의 근저당이 우선변제권을 가지게 되고, 세입자는 후순위로 밀려서 보증금을 완전히 변제받을 수 없기 때문입니다.

 

세입자가 확정일자를 받은 게 집주인의 근저당보다 늦다면 경매절차에서 선순위가 되지 못하여 내 보증금을 전액 변제받지 못합니다.

 

선순위가 은행이라면 일단 경매대금에서 은행이 가져갈 돈을 모두 가져가고, 그다음에 나라에서 세금 떼가고, 법원에서 경매비용 제하고 그러고 나서 후순위인 세입자에게 남은 돈을 줍니다. 그러나, 그 과정에서 세입자는 원래 냈던 보증금보다 더 적은 금액을 받게 되거나, 아니면 받을 금액 자체가 없게 돼버리는 사태가 발생합니다.

 

최우선변제권

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이처럼 선순위가 은행이고, 후순위가 세입자일 때도 사회적 약자인 세입자를 구제해야 하는 경우가 있습니다. 바로 보증금이 적은 경우인데요. 보증금이 적은 세입자를 소액임차인이라고 하고, 소액임차인에게는 선순위 근저당보다 배당을 먼저 해주는 제도가 있는데, 이를 최우선변제권이라고 합니다.

 

정부는 법으로서 소액임차인 경우 확정일자가 늦어서 선순위가 아니라고 하더라도, 경매 실시 전에 대항력을 갖추었다면 보증금 중의 일정액을 다른 권리자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 주고 있습니다.

 

• 우선변제권 다른 후순위보다 먼저 받을 권리
• 최우선변제권 다른 선순위보다 먼저 받을 권리

최우선변제권 보증금 범위

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최우선변제권이란, 확정일자가 뒤에 있어 선순위가 아니어서 선순위가 아니어서 전세금을 변제받지 못하는 경우에 일정한 조건을 갖추었다면 보증금의 일부를 다른 권리나 채권보다 먼저 받을 수 있는 권리와 금액을 말합니다. 즉, 우선변제권이 없어도 특별한 조건에 의해서 배당을 받을 수 있는 권리입니다.

 

모든 소액임차인이 대상이 되는 건 아닙니다. 반드시 보증금 액수가 정해진 범위 안에 있어야 합니다. 또한 보증금이 기준 안에 들어와 있다고 하더라도 모든 보증금을 다 최우선변제해 주는 것도 아닙니다. 법에 정해진 일부분만 보장합니다.

 

최후선변제를 받을 수 있는 임차인은 조증금이 아래 조건에 들어와 있어야 합니다. 또한 조건에 들어왔을 때 받을 수 있는 우선변제금액도 정해져 있습니다.

 

만약 내가 서울에서 1억 5,500만 원 보증금을 내고 후순위로 전세를 살고 있었다고 합시다. 이럴 경우 집주인의 집이 경매로 넘어가면 나는 최우선변제권을 가지게 되고 우선변제금으로 5,500만 원을 먼저 받게 됩니다.

 

당연히 남은 1억 원에 대해서는 순위별로 선순위가 가졌다고, 그다음 순위들이 차례로 가져가게 되겠습니다.

 

안산이나 파주, 이천 등의 수도권 도시들에 8,000만 원 이하의 보증금을 내고 살았던 세입자는 경매 시 2,800만 원은 먼저 배당받아가고 그다음 6,200만 원에 대해서는 후순위로 배당을 받게 됩니다.

 

★ 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 위의 표에 따르지만, 만약 그 금액이 주택가격의 1/2를 초과하는 경우에는 주택가격의 1/2에 해당하는 금액을 변제받습니다. 이는 소액임차인 제도를 악용해서 가짜 후순위 세입자를 들인 뒤 일부러 부도를 내고, 보증금을 먼저 받아가는 행위를 막기 위해 만들어진 조항입니다.

 

주의사항

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이 표가 가지는 가장 큰 맹점은, 바로 현재의 기준만 보여준다는 것인데요. 이 글이 이야기하는 내용 중 가장 중요한 내용은 이 부분입니다. 바로, 표의 기준이 언제냐 하는 것인데요.

 

내가 얼마를 받을 수 있을지를 판단하는 기준은 내가 보증금을 내고 입주한 날짜가 아닙니다. 그 기준은 선순위 되는 근저당이 인제 설정되어 있냐가 됩니다. 즉, 내 보증금 일자가 중요한 게 아니라, 나보다 선순위의 근저당 날짜가 중요하다는 것입니다.

 

2023년 2월 21일 기준으로 서울의 경우 소액임차인 보증금 기준이 1억 6,500만 원입니다. 그렇다면 6월 1일 오늘 계약서를 작성하고 입주한 전세임차인의 보증금이 1억 원이라면 무조건 소액임차인에 해당할까요? 경매에 넘어갈 시 5,500만 원을 최우선변제받을 수 있을까요?

 

그렇지 않습니다. 여기 표에 "기준일"이라고 적혀 있는 것은 계약서의 작성일이나 임차인의 전입신고일이 아닙니다. 바로 등기부등본에 적혀있는 "선순위 담보물권의 접수일"입니다. 즉, 은행의 근저당이 언제 설정되었는지가 중요하다는 것이죠. 그 날짜에 맞는 범위와 최우선 변제액이 적용된다는 것입니다.

 

예를 들어 2023년 6월 현재, 임차인 홍길동이 보증금 1억 5,000만 원을 집주인에게 내고 전세를 계약했다고 합시다. 등기부등본에 보니 10년 전인 2013년 6월 1일에 대출을 받아 설정한 근저당이 있다는 걸 확인했습니다.

 

2023년 기준으로 본다면 홍길동 씨는 소액임차인이 되기 위한 조건에 맞습니다.(1억 6,500만 원 이하)그러나, 실제로는 근저당이 설정된 2013년을 기준으로 봐야 하며 이때의 소액임차인 기준은 7,500만 원 이하입니다. 따라서 홍길동 씨가 살고 있는 집이 경매로 넘어간 자면 소액임차인으로 인정받지 못하고, 최우선변제권도 생기지 않게 되는 것입니다.

 

이를 오해하고, 본인이 입주할 때의 날짜를 보고, 내가 소액임차인이니까 최소 5,500만 원은 건져서 나올 수 있겠구나라고 생각하는 경우가 많은데, 정말 조심해야 합니다.

 

이런 제도가 생긴 이유

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소액임차인 제도는 기본적으로 임차인을 보호하기 위한 제도입니다. 그런데, 임차인 못지않게 돈을 돌려받고 싶은 사람도 있는데요. 바로 선순위 담보물권자, 즉 근저당을 걸어 놓은 은행이 그렇습니다.

 

보호해줘야 할 보증금 범위가 계속해서 커지고, 돌려줄 보증금도 계속해서 커집니다. 그런데, 10년 전에 당시의 법을 보고 돈을 벌려준 은행한테, 갑자기 2023년의 기준을 적용한다고 하면 억울하지 않겠습니까? 당시에는 7,500만 원까지만 소액 임차인으로 보겠다고 해서 그것을 고려해서 대출을 해주고, 근저당을 잡았는데 갑자기 1억 6,500만 원 세입자도 보호해줘야 한다고 하면 은행 입장에서는 속이 터질 일입니다.

 

따라서 소액임차인 기준은 임차인의 날짜가 아니라 근저당의 날짜임을 명심하세요. 이걸 제대로 이해 못 하면 안심하고 있다가 보증금을 다 날려버리는 경우가 생깁니다.

 

마치며...

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여기까지 2023년도 최신판 최우선변제금액 최우선변제권 소액임차인 표에 대해서 알아보았습니다. 기준 금액에 대해서는 잘 알지만, 그 기준이 본인의 입주 날짜라고 생각하시는 분들이 많은데, 조심하시기 바랍니다.

 

최우선변제금은 세입자를 보호하는 제도이긴 하지만, 이면에는 선순위 담보물권자를 보호하기도 합니다. 이 점 잘 이해하시면 전세거래 시에 부당한 일을 당하는 것을 줄일 수 있을 것입니다.