교통 최선호 시대

학령인구 급감, 교통 최우선 고려 수요 늘어

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통계청에 따르면 학령인구(만 6~17세)가 2020년 560만 명에서 2070년에는 227만 명으로 59.4% 줄어들 것으로 예측됩니다. 수능 응시생 수도 2000년에 86.8만 명으로 최고점을 찍은 뒤, 2021년에는 42.6만 명 수준으로 감소하였습니다.

 

학령 인국가 급격히 줄면서 입지 선호도가 변하고 있습니다. 교육 환경이 우수한 지역에 대한 수요가 상대적으로 적어지고, 교통 중심 지역에 대한 수요는 여전히 높을 것으로 예상됩니다. 부동산 시장에서는 '교통 최선호'가 절대적인 기준이 될 것으로 보입니다. 이로 인해 지금까지 주거지 선택 시 교육 환경을 우선시했던 수요가 축소되고, 교통의 중요성을 강조하는 경향이 뚜렷해질 것으로 전망됩니다.

 

서울 불패 위협한다....EX100 트렌드로 자리 잡을 것

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교통 선호 현상은 이미 부동산 트렌드에 반영되고 있습니다. 그중 대표적인 예가 부동산 시장분석 업체부동산인포에서 제시한 'EX100'입니다.'EX100'입니다. EX100은 익스프레스 100Km의 약자로, 시간당 100Km 이상 이동할 수 있는 고속철도를 의미합니다. GTX(수도권 광역철도) 및 월곶 ~ 판교선(월판선)이 이에 해당합니다.

 

EX100 고속철도를 이용하면 수도권 전역으로 빠르게 이동할 수 있어 행동반경과 생활 영역이 크게 확장됩니다.

 

GTX는 내년에 A노선 개통을 앞두고 있으며,C노선도 연내에 착공이 확정되었으며, 월판선 역시 공사가 진행 중입니다. 이것은 서울 강남 삼성과 경기 성남 판교를 연결하는 황금 노선입니다.

 

부동산인포의 권일 리서치 팀장은 "시속 100Km 이상으로 주행하는 열차가 현재로 소는 없어서 수도권에 대기 중인 교통 호재 중에서 가장 큰 파급력을 가지고 있다"라고 언급하며 "또한 철도망 구축은 많은 예산과 예비 타당성 조사 등 여러 관문을 통과해야 하기 때문에 철도가 개통될 지역에 사람들이 몰리게 될 것"이라고 말했습니다.

 

그러나 이러한 교통 호재가 있다고 해도 세부적인 항황을 신중하게 고려해야 합니다. 교통 호재가 있더라도 지역마다 차이가 크고, 노선 수, 급행 역 여부, 공사 시작 시기 등에 따라 부동산 가격이 크게 다를 수 있습니다.

 

같은 교통 호재라도 경기 남부 지역에서 파급 효과가 더 커

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전문가들은 먼저 교통 호재를 활용할 수 있는 지역을 분석하고 선택해야 한다고 조언합니다. 예를 들어, GTX가 통과하는 지역 대부분은 지난 몇 년 동안 가격이 크게 상승했지만, 수도권 내에서도 지역에 따라 차이가 큽니다.

 

이것은 양질의 일자리가 있는지 여부에 따라 달라집니다.즉,기업이 집중된 경기 남부 지역은 2022년 하락 시기에 비교적 덜 하락하고, 2023년 이후 현재까지 집값이 빠르게 회복되었으며, 경기 북부 지역은 상대적으로 회복세가 약한 것으로 보입니다. 즉, 교통 호재가 있는 곳이라고 해도 단순히 접근하지 말고, 장기적으로 경기 남부 지역 아파트를 선호하는 것이 미래에 더 큰 자산 가치를 창출할 수 있습니다.

 

한국부동산원의 데이터를 기반으로 경기 남부 지역을 자세히 살펴보면 의왕 지역이 집값 상승세를 보이고 있습니다. 인덕원을 중심으로 EX100 프리미엄을 톡톡히 누리는 지역입니다.

 

예를 들어,의왕 포일동에 위치한 '인덕원 푸르지오 엘센트로'의 전용 84㎡ 아파트는 올해 2월에는 8억 4천만 원에 거래되었지만, 7월에는 12억 5천만 원 불과 6개월 약 4억 원 가격이 상승했습니다. 화성과 성남도 집값이 반전에 성공한 지역 중 하나입니다.

 

부동산 관계자는 "경기 남부 지역에는 IT나 반도체 등 고부가가치 첨단 산업 관련 시설들이 많아서 일자리를 찾는 실제 수요자들이 계속해서 몰려들어 경기 남부 부동산 시장이 활기를 띠는 것"이라고 말하며 "경기 북부 지역도 침체 시기에 손절하는 사람들이 있지만, 남부 지역은 차익을 남긴 사람들이 대부분이라 위기 상황에서 더 강한 모습을 보여줬다."라고 덧붙였습니다.

 

지하철 노선이 늘어나면 가치가 급등

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특히 경기 남부 지역에서는 안양, 의왕 등에서 기존 1호선과 4호선 외에도 인동선, GTX-C, 월판선 등이 확정되어 있습니다. 지하철 노선의 '연속 개통'은 이용객을 늘리고, 지역에 계속해서 부동산 가치 상승을 가져올 것으로 예상됩니다.

 

대구시의 사례가 대표적입니다.대구시는 1호선만 운영되던 시절에는 지하철의 가치가 크지 않았지만, 노선이 늘어나면서 이용객 수가 크게 증가하여 지하철이 최선호 교통수단으로 자리 잡았습니다. 대구교통공사에 따르면 대구지하철 이용객과 수입금은 1997년에는 이용객 8만 718명, 수입금 3억 6810만 원이었지만, 2005년 2호선이 개통된 후에는 이용객이 24만 7327명으로 약 3배 증가하고 수익금도 14억 7600여만 원으로 4배 증가했습니다. 수도권은 인구 밀집 지역이므로 추가 철도 노선 개통 시 이용객 수 증가와 부동산 가치 상승이 더욱 가파를 것으로 분석됩니다.

 

급행역이 있으면 입값 상승도 빨라

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또한 주목할 점은 급행역의 존재 여부입니다.급행역은 모든 역을 정차하는 완전 정차와는 달리 일부 역만정차하는 방식이므로 속도가 높아서 선호도가 더 높습니다. 현재 수도권과 연결된 전철역은 총 23개 노선 779개가 있지만, 그중 급행역은 183개입니다. 급행역은 이용객이 많아 부동산 가치 상승은 물론 상권개발에도 긍정적인 영향을 미칩니다. 따라서 지역 개발은 주로 급행역을 중심으로 진행될 것입니다.

 

대표적인 예로 9호선 염창역(급행역)과 긍폰역(일반역) 지역을 들 수 있습니다. 두 아파트는 동일한 지역에 위치하지만 가격에 큰 차이가 나타났습니다. 염창역은 급행역으로 정차하며, 2005년에 준공된 '한화 꿈에 그린 1차'의 전용 84㎡ 아파트는 최근 13억 3000만 원에 거래됐습니다. 반면 일반역인 등촌역 일대에 2006년에 준공된 '한화꿈에 그린 2차'84㎡ 아파트는 9억 200만 원에 거래되어 가격 차이를 보였습니다.

 

철도 공사가 시작되기 전에 투자해야 수익률 高

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마지막으로, 철도 공사가 시작되기 전에 부동산 투자를 고려해야 합니다. 교통 호재는 계획이 발표될 때 주목을 받고, 예비타당성 통과 시 언론 보도로 지역 부동산 시장이 들썩이지만, 그 이후에는 관심이 빠르게 식는 경향이 있습니다. 국토부에 따르면 도시철도의 경우 예비타당성 통과 후 개통까지 평균 9.2년이 걸립니다. 예비타당성 신청 사업의 통과 확률은 35% 정도이며, 통과 후에도 개통까지 시간이 오래 걸리기 때문에 교통 호재에도 부동산 시장이 비교적 긴 기간 잠잠한 경우가 대부분입니다.

 

따라서 예비타당성 통과 직후가 투자 최적 타이밍입니다. 이 때는 사업의 객관적 확률이 높아진 상황이며, 심리적 기대보다도 실제 사업 진행 가능성이 높아서 차분하게 부동산을 선점할 수 있습니다.

 

이러한 교통 호재로 인해 부동산 가치가 상승한 사례 중 하나가 신분당선입니다. KB부동산에 따르면 신분 당선 동천역(급행역) 근처의  '현대홈타운 1차는 착공(2010년 9월) 이후 1년 동안 약 9.7% 상승하여 가격이 3억 7800만 원에서 5억 1400만 원으로 상승했습니다. 이것은 부동산 시장이 침체 기간이었던 가운데도 철도 공사 호재가 부동산 가격을 높였던 사례입니다.

 

철도 개통 호재에 가장 부합하는 '의왕 센트라인 데시앙'

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이러한 철도 개통 호재 투자 원칙을 충족하는 아파트 단지가 있어서 큰 관심을 받고 있습니다. 그중에서도 태영건설이 경기도 의왕시에서 10월에 오전 '나'구역 재개발을 통해 선보일 '의왕 센트라인 데시앙'이 큰 관심을 받고 있습니다. 이 단지는 총 733 가구 규모로, 그중 전용면적 37~98㎡ 크기의 532 가구가 일반 분양 예정입니다.

 

이 단지는 인덕원 ~ 동탄선 오전역(예정)이 단지 앞에 위치해 초역세권(예정) 입지를 갖추고 있습니다. 인덕원~동탄선은 인덕원에서 서동탄까지 약 39Km를 연 결하는 가업으로 현재 1,9공구는 2021년에 착공한 상태입니다.

 

현재 착공되지 않은 나머지 구간들도 7월에 기재부 사업계획적 정성 재검토를 완료했으며, 이에 따라 연말까지 전구간 공사 계약을 체결하고 닥공을 목표로 추진될 예정입니다. 인동선이 개통되면 수원, 동찬뿐만 아니라 양재역, 삼성역 등 서울 중심지까지의 접근성이 크게 향상될 것입니다.

 

급행역 프리미엄도 기대됩니다. 오전역(예정)은 인덕원~동탄선 급행역으로, 인덕원역에서 GTX-C(예정) 4호선으로 환승이 가능합니다. 또한 인덕원역에는 월판선(월곶~판교선)도 예정되어 있어 판교까지 생활권이 확대되며, 하행 방향으로 이동하면 동탄역에서 GTX-A노선(예정)과 SRT까지 이용할 수 있습니다.

 

이 지역은 안양 IT밸리, 군포제일공단 등 대형 산업단지가 근처에 위치해 있어 현대케피코, 롯데케미컬 등 대기업 직주근접 수요도를 갖추고 있습니다. 뿐만 아니라 근처에 있는 군포 당정동에서는 바이오 분야를 중심으로 한 첨단 R&D 혁신 허브 조성이 계획되어 있어 눈길을 끌고 있습니다.

 

분양 관계자는 "의왕 센트라인 데시앙 주변에 대기 중인 교통 호재가 현재 진행 중인 현실적인 사업이기 때문에 직접적인 혜택을 얻을 수 있으며, 입주 시기와 잘 맞아 더 큰 시너지 효과를 기대하고 있다"라며 "정비사업임에도 불구하고 일반 분양에 로열 동호수도 다수 포함되어 있고, 건폐율은 의왕시에서 최근에 공급된 단지들 중 가장 낮은 약 14% 수준으로 구성돼 최대 104m의 동 간 거리를 확보하여 세대 간 간섭을 최소화하고자 노력했다"라고 설명했습니다.