종부세 나도 낼까?

부동산에는 참 많은 세금이 부과됩니다. 살 때 취득세, 보유할 때 재산세와 종합보동산세, 팔 때는 양도세를 내야 하죠. 항상 세금 문제가 머릿속을 떠나지 않습니다. 저도 상급지 이동을 계획하고 있지만, 세금 때문에 쉽지 않다는 생각을 합니다.

 

이제 종합소득세의 시간이 끝나고 종합부동산세의 시간이 오는 만큼 미리 선점한다는 생각으로 글을 작성해서 정리해보겠습니다.

 

종합부동산세는 무엇인가요?

---

국내에 주택이나 토지, 상가 등등을 보유하고 있는 사람에게 부과되는 세금을 말합니다. 비싼 부동산을 보유하고 있는 사람에게 재산세에 더해서 추가적인 세금을 더 내라고 하는 것입니다.

 

• 과세기준일 :매년 6월 1일
• 납부기간 : 매년 12월 1일 ~ 15일

만약 집을 팔 계획이 있다면 당연히 6월 1일 이전으로 파는 게 좋습니다.사신다면 6월1일 이후로 사시는데 좋구요.뭐 1가구 1주택인 경우 집을 팔고 사고가 같은 날 일어나기 때문에 큰 의미는 없습니다만,좋은 집으로 가신다면 6월1일 이전에 사고 파는게 좋고,더 작고 저렴한 집으로 가신다면 6월1일 이후에 사고 파는게 좋겠죠?

 

• 5월 31일까지 주택을 매수 하면 종부세를 부담해야 함
• 6월 1일부터 주택을 매수하면 종부세를 내지 않아도 됨

아 물론 이건 매수한 그 해에 해당되는 이야기입니다. 다음 해는 당연히 여전히 보유하고 있으니 세금을 내야 합니다.

 

어떤 부동산에 부과되나요?

---

주택과 토지, 상가, 사무실 등 우리가 생각할 수 있는 모든 부동산에는 다 부과됩니다.(재산세를 내는 자산이라면 모두 포함됩니다.) 각 과세 대상별로 공제금액이 다릅니다. 주택은 9억 원 종합합산토지는 5억 원, 별도합산토지분은 80억 원까지 해줍니다.

 

특히 관심 있는 건 주택일 텐데요. 기본적으로 9억 원까지 종부세를 과세하는데, 특례로 1세대 1 주택에는 12억 원까지 공제금액을 적용해 줍니다. 공제금액이란 이 금액을 넘지 않으면 세금을 부과하지 않겠다는 뜻이며, 이 금액을 넘은 만큼에게만 부과한다는 의미입니다.

 

즉, 1 가구 1 주택자로서 공시가격 10억 원짜리 집을 보유하고 있다면 종부세 과세대상이 아닙니다.그러나,1세대 1주택자가 15억원짜리 집을 보유하고 있다면 과세대상이 되고,15억원 - 12 억원 = 3억 원에 대해서 세금이 부과됩니다.

 

세금은 어떻게 계산하나요?

---

보유한 주택들의 공시가격을 모두 합하고, 여기서 공제금액을 뺀 다음 공정시장가액비율(60%)을 곱하면 과세표준을 구할 수 있습니다. 과세표준이 속한 구간을 보고 세율을 적용하면 되는데, 여기서 2 주택까지는 좀 낮은 세율이 적용되며 그 이상부터는 좀 더 높은 세율이 적용된다는 사실을 기억하면 됩니다.

 

종부세 세액을 계산하고 나면 기존에 낸 재산세를 공제하여 산출세액을 계산해 냅니다. 여기에 장기보육특별공제 같은 세액공제를 최대 80%까지 적용한 다음 작년에 냈던 금액과 비교하여 최대 150%까지만 세금을 내게 됩니다. 복잡하죠?

 

물론, 개인이 이걸 계산해서 내는 법은 거의 없습니다. 종부세 얼마 내라고 나라에서 친절하게 알려주기 때문입니다. 그래도 내라고 하는 금액이 맞는 건지 확인할 수 있는 방법은 있어야 합니다.

 

부동산 공시가 하락?

---

코로나로 촉발된 부동산 상승은 공시가 상승에 이어 역대급 종부세 세수 확보에 도움이 되었습니다. 2022년에는 120만 명에 달하는 사람들이 종부세 과세 대상이 되었습니다.

 

수입은 줄어드는데, 보유하고 있다는 것만으로 세금이 올라가니 많은 사람들이 불만을 토로했고, 이에 따라 기존 100%까지 올리려고 준비 중 어었던 공정시장가액 비율을 도로 60%로 낮추기로 했습니다.

 

이를 통해 기존 2 주택 보유자의 재산세 + 종부세 변화는 아래와 같습니다. 만약 15억짜리 계산을 보유하고 있다면 2021년에는 1,473만 원을 내야 했지만, 2023년 올해는 358만 원만 내도 됩니다. 다주택자일수록 감소분은 더욱 커집니다.

 

이는 조정지역 2 주택자에 대한 중과도 사라지고, 종부세 과세기준도 11억 원에서 12억 원으로 6억 원에서 9억 원으로 높아졌기 때문입니다. 국민들이야 세금이 줄어서 좋지만,, 과연 정부는 어떨까요?

 

부동산 침체기가 지속되면서 안 그래도 세율을 낮춰놨는데 거래량이 뚝 떨어지고 있습니다. 자연스럽게 걷히는 세금이 줄어들고 있고요. 당연히 거래량을 늘리거나, 혹은 기존에 완화해 줬던 세율이나 공정시장가액비율을 조정하려고 할 겁니다.

 

여기에 공시가도 평균 18% 이상 하락할 예정입니다. 세금 내는 사람 입장에서는 환영합니다. 그러나 정부 입장은 답답할 노릇입니다. 특히 세수의 대부분을 차지하는 소득세와 법인세가 같이 줄어들고 있는 마당에, 부동산 보유세까지 줄어들 상황이니 말입니다.

 

아마도 몇 가지 개선책을 적용할 거 같습니다. 세율을 다시 조정하기는 어렵고, 공정시장가액비율을 기존의 60%에서 조금 높인 80%로 바꿀 거 같네요. 과표를 키움으로서 세액을 높게 받을 수 있게끔 하겠다는 의도로 보입니다.

 

• 공정시장가액배율 조정 : 60% → 80%

종부세 계산기는 있나요?

 

---

인터넷에 종합부동산세 계산기를 찾으면 많은 사이트가 나옵니다. 저는 개인적으로 부동산계산기. com을 제일 많이 이용합니다. 뭔가 연관이 있는 건 아니니 오해 마시고 사용하시면 됩니다. 세율도 잘 설명하고, 계산과정도 잘 보여주고 있어 이해 안 될 때 차근히 보기가 좋습니다.

 

15억 원짜리 2 주택을 보유하고 있는 1 가구 1 주택자 기준으로 계산해 본 값입니다. 총 3,048,480원을 종부세로 내야 하네요. 후들후들합니다. 한 달 월급을 세금으로 준비하고 있어야 한다는 것입니다.

 

이래서 부자아빠 가난한 아빠가 주택은 자산이 아니라고 했던 게 아닐까 다시 생각해 봅니다. 뭐 그래도 소유한 주택은 거주의 자유를 보장해 주고, 안정적으로 가정을 이끌어갈 수 있는 기반이 되니까 1 주택은 되는 게 맞다고 생각하긴 합니다.

 

마치며...

---

이상으로 종합부동산세 과세대상과 종부세 기준, 계산기에 대해서 알아보았습니다. 나라가 걷어들이는 세금이 줄어들다 보니 종부세에 대해서도 또 손질을 하려는 모양인데, 이 부분은 잘 지켜보고 있다가 다시 포스팅하도록 하겠습니다.